Розница без магазинов

Потребителей все меньше интересуют классические торговые центры: их посещаемость демонстрирует устойчивое снижение. Согласно Focus Technologies, показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России в период с начала января по середину сентября снизился на 3% год к году и на 4% относительно аналогичного периода 2023 года.

На рынке не исключают, что падение может быть глубже. Президент Magic Group (развивает универмаги Slava) Александр Перемятов оценивает его в 30%, опираясь на статистику продаж. Руководитель департамента развития проектов RealJet Роман Кокорев говорит о снижении потока покупателей на 5–10% за год. Заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Гузель Гумерова считает, что снижение трафика в региональных торговых центрах при этом сейчас более выраженное, чем в московских.

Потребительский спад
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев констатирует, что интерес к торгцентрам снижается в первую очередь на фоне негативных макроэкономических факторов: рост доходов населения замедлился, относительно высокая инфляция и жесткая кредитная политика ограничивают потребительскую активность. Вторая основная и уже ставшая базовой проблема для офлайн-розницы — смещение фокуса в сторону онлайна: маркетплейсы продолжают перетягивать на себя заметную часть покупателей.

Эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева замечает, что высокая стоимость кредитования сейчас создает двойное давление на рынок. С одной стороны, снижается потребительская активность, с другой — с ростом расходов на обслуживание займов сталкиваются сами торговые центры. Это вынуждает бизнес повышать арендные ставки, и такую коррекцию стоимости способны выдержать далеко не все арендаторы, которые со своей стороны также противостоят росту издержек.

Не стимулирует потребителей чаще ходить в торговые центры и внешний вид объектов. Госпожа Толстошеева обращает внимание на то, что 85% объектов в стране нуждаются в обновлении. «Однотипный пул арендаторов и отсутствие уникальных концепций снижают привлекательность объектов для покупателей, у которых нет необходимости ехать в конкретный молл»,— добавляет она.

Александр Перемятов сомневается, что сейчас в принципе существуют факторы, которые могли бы способствовать росту посещаемости торгцентров. «Практически каждый день мы слышим о тех или иных закрытиях магазинов, уходах операторов»,— замечает он. Общая ситуация в экономике не вызывает оптимизма, потребители снижают расходы и откладывают покупки, констатирует гендиректор City & Malls PFM Наталья Фролова.

Лишняя одежда
Один из флагманов падения на рынке торговых центров — магазины одежды и обуви. Их посещаемость в январе — середине сентября сократилась на 5% год к году и на 14% к аналогичному периоду 2024 года, констатируют в Focus Technologies. Средний чек в профильных магазинах, по данным аналитиков, сократился на 1% год к году. Региональный директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group Евгения Хакбердиева говорит, что торговые центры с большой долей магазинов одежды и обуви теряют трафик быстрее других объектов. За первое полугодие их посещаемость снизились на 10% год к году.
Но потерю fashion-трафика справедливо назвать существенным для всего рынка. Профильные ритейлеры традиционно занимают 30–40% в структуре арендаторов торгцентров, говорит директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Юлия Кузнецова. Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова констатирует, что fashion-направление больше нельзя считать сегментом, способным тянуть посещаемость торгцентров.

На рынок одежды и обуви, по словам Гузель Гумеровой, влияет не только общее сокращение потребительского спроса, но и климатические изменения. Из-за теплой зимы, жаркой весны и холодного лета покупатели уходят от привычной модели сезонных покупок, а ритейлерам становится сложнее подстраивать под спрос свой ассортимент. Александр Перемятов напоминает, что большинству российских производителей одежды и обуви после 2022 года до сих пор не удалось в полной мере наладить бизнес-процессы. На компании продолжают давить растущая себестоимость продукции и высокие расходы на усложнившиеся логистические процессы.

Покупать меньше одежды потребителей, по мнению госпожи Хакбердиевой, вынуждает в первую очередь стремление рационализировать траты, отказавшись от лишних покупок. Впрочем, речь идет не только о снижении активности, но и о трансформации сохранившегося спроса. Михаил Васильев говорит, что конверсия посетителей в покупателей в магазинах одежды и обуви только за последний год выросла на 6%. Остается целевое ядро на фоне сокращения количества нецелевых посещений, замечает он.

Поиск формата
Гузель Гумерова говорит, что fashion-сети сейчас сокращают арендуемые площади на 25–30%. Крупные локальные сети, активно расширявшиеся в 2022–2024 годах, теперь замедляют темпы экспансии и оптимизируют свои портфели, закрывая убыточные магазины, соглашается Марина Толстошеева. Многие из них, по ее мнению, не смогли выдержать существующую конкуренцию, в том числе со стороны онлайна.

В этом контексте меняется и облик торгцентров. Руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерина Ногай говорит, что в России fashion-арендаторы сейчас занимают 23% торговых площадей. Год к году это значение сократилось на 8 процентных пунктов. Александр Перемятов предполагает, что к концу года доля fashion-операторов в структуре арендаторов торгцентров снизится еще не менее чем на 10%. В первом квартале 2026 года падение может достигнуть 20%.

Марина Толстошеева считает процесс наиболее заметным в недавно сданных объектах. В торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2023–2025 годах, показатель составляет 16%. Это на 10 процентных пунктов меньше, чем в построенных ранее объектах. Екатерина Ногай рассказывает о примерах реконцепции, в рамках которых торговые центры в принципе ушли от магазинов одежды и обуви. В качестве примера эксперт приводит торгцентр «Аркадия» недалеко от станции метро «Новокузнецкая» в Москве.

Но оставаться без арендаторов торговые центры не могут. Большая доля пустующих площадей лишь дополнительно снизит привлекательность объектов. Этот процесс можно назвать своего рода цепной реакцией: меньше арендаторов — меньше трафика — меньше выручки у остальных арендаторов — выше вероятность их ухода. Заменить fashion-ритейлеров в торгцентрах призваны в первую очередь зоны развлечений и общественного питания.
Екатерина Ногай говорит, что их доля в структуре арендаторов торговых площадей за последний год выросла на 6 и 2 процентных пункта соответственно.

Новое наполнение
Развиваться в сложивших условиях, по мнению господина Перемятова, действительно могут арендаторы, основной профиль деятельности которых связан с развлечениями или общественным питанием. Но ставка на гастрономические концепции едва ли может считаться универсальным решением. Наталья Круглова напоминает, что этот сегмент традиционно характеризуется высокой ротацией. Активно открывающиеся фудхоллы и популярные гастрономические пространства впоследствии нередко также активно закрываются. Внутри торговых центров рестораны усиливают конкуренцию друг с другом, повышая заполняемость, но не всегда обеспечивая приток новых посетителей, добавляет она.

Юлия Кузнецова считает, что все более важную роль в структуре арендаторов начинают играть фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры. Марина Толстошеева замечает, что в новых торгцентрах спортивные объекты могут занимать 20% существующих площадей. Ранее это значение обычно не превышало 4%. «Фитнес-клубы генерируют ежедневный поток лояльных посетителей и часто занимают сложные с точки зрения планировки локации, например бывшие кинозалы»,— рассуждает она. Эксперт замечает, что от самой возможности адаптировать свои концепции к меняющимся рыночным условиям и развивать социальные функции зависит выживаемость торгцентров в будущем.

Непосредственно для ритейлеров и классических магазинов удачным решением в текущих условиях директор по управлению коммерческими площадями Ikon Development Мария Шулутко считает развитие арт-пространств и собственных развлекательных зон. Это поможет привлекать посетителей за счет комбинации привычной торговой и развлекательной функций.
Наталья Фролова, впрочем, сомневается, что даже со сменой пула ключевых арендаторов торговым центрам удастся добиться глобального роста посещаемости. Существенное увеличение трафика, по ее мнению, может произойти лишь с улучшением макроэкономических условий. Тенденцией для рынка торговой недвижимости в сложившихся условиях, вероятно, станет сокращение девелоперской активности в части строительства новой торговой недвижимости, считает Наталья Круглова.

Согласно прогнозам NF Group, ввод новых объектов в Москве в этом году достигнет 340 тыс. кв. м. Формально это почти в три с половиной раза больше значения прошлого года, но фактически речь идет о завершении строительства объектов, начатых еще несколько лет назад и впоследствии отложенных, либо торговых центров в составе объектов транспортной инфраструктуры и проектов комплексной жилой застройки.

Александра Мерцалова