Инфраструктурный ритейл: как изменился рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости последние три года переживает настоящую трансформацию. Началась она в пандемию, когда из-за действующих ограничений трафик упал, а спрос стал перетекать с больших ТЦ в объекты районного формата. С уходом части европейских брендов процесс изменений продолжился.

Одновременно с этим на рынке ретейла развиваются другие направления — это объекты на первых этажах жилых комплексов и новых бизнес-центров. Вместе с экспертами разбираемся, что собой представляет последний формат и как выбрать торговое помещение для вложений.

Инфраструктурный ретейл
На протяжении последних пяти лет отношение девелоперов к торговой недвижимости в жилых комплексах и бизнес-центрах меняется. Например, ранее включение нежилых помещений в проект рассматривалось как необходимое требование городских властей. А само проектирование таких объектов было формальным, без особого внимания к составлению плана профилей арендаторов, которые подходили бы в рамках проекта, рассказывает директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. «Сегодня мы отмечаем, что девелоперы больше внимания уделяют инфраструктурной составляющей и, как следствие, проектированию помещения с учетом технических требований различных профилей и с учетом их специфики», — отметила она.

Но в связи со сменой трендов, в том числе из-за пандемии коронавируса, потенциальные покупатели и резиденты офисной части начали уделять больше внимания инфраструктуре проекта, а сами застройщики более осознанно заниматься проектированием торговой части и ее реализацией в составе объектов. В связи с этим спрос стал перетекать в локальные объекты. «Изменения в потребительском поведении связаны с тем, что районные форматы стали более качественными и удобными для ежедневного или ситуативного шопинга», — пояснил руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин.

По данным NF Group, сейчас доля коммерческих помещений в московских ЖК составляет 5–7%. В бизнес-центрах доля помещений стрит-ретейла будет формироваться от общего объема офисных площадей, расположения проекта, наличия/отсутствия дополнительного трафика извне, транспортной доступности к основному зданию и многого другого. Оптимальным соотношением эксперты называют аналогичные 5–6% инфраструктурных площадей к общей площади офисного проекта. При этом наиболее ликвидными станут объекты, где доля ретейла не превышает 3%. Именно они сегодня пользуются популярностью у частных инвесторов.

Особенности инвестиций в инфраструктурный ретейл
Интерес инвесторов к ретейлу в составе жилых комплексов и новых офисных центров объясняется несколькими причинами. Во-первых, ретейл исторически считается одним из самых понятных и ликвидных инструментов инвестирования. Во-вторых, преимуществом инвестиций в такой тип недвижимости является более низкий порог входа, например по сравнению с вложениями в торговые центры, говорит старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP Евгений Томилов. По оценкам экспертов, размер инвестиций в торговые помещения в новых бизнес-центрах начинается от 10 млн руб. для небольших форматов площадей — цветочных магазинов, кофе-точек и минимаркетов.

Кроме того, вложение в торговое помещение — это фиксированный договор аренды с ежегодно индексируемой ставкой. «Арендаторы торговых помещений заключают длительные договоры аренды, что обеспечивает стабильный поток дохода от аренды на длительный период времени», — пояснила Ирина Козина. По данным NF Group, сейчас доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения.

К индивидуальным преимуществам инвестиций в ретейл в составе офисов эксперты относят двойной трафик. «Ретейл-пространства в офисах отличаются от помещений в ЖК, поскольку имеют иную целевую аудиторию — это работающие в офисном центре сотрудники компаний, а также транзитный поток посетителей, включая жителей близлежащий районов», — пояснил Евгений Саурин из IBC Real Estate.

Дополнительный трафик в свою очередь обеспечивает высокую проходимость и, соответственно, высокую доходность инвестиций, отметила Ирина Козина. «Если речь идет о бизнес-центрах у станций метро или в центральной части города, где трафик довольно высок, то доходность будет примерно на уровне 8–10%», — уточнила эксперт. Наибольшую долю в структуре арендаторов торговых галерей в бизнес-центрах класса А занимают предприятия общественного питания, сферы услуг и банки, добавила она.

Кроме того, инфраструктурный ретейл не так чувствителен к экономическим кризисам, как, например, сами торговые центры. «Стоимость торговой недвижимости в бизнес-центрах имеет тенденцию к росту, особенно в густонаселенных мегаполисах. Это дает инвесторам возможность получить прибыль как от аренды, так и от продажи недвижимости в будущем», — пояснила директор направления стрит-ретейла NF Group.

Как выбрать локацию: спрос перетекает в районный ретейл
Одним из ключевых критериев инвестирования в торговые помещения является их расположение или расположение объектов, в которых они находятся. Среди нецентральных локаций, которые перспективны для вложений в ретейл, эксперты выделяют субрынки ЦДР-ТТК, Москва-Сити и западное направление ТТК-МКАД. Это локации с самой низкой долей свободных площадей — 1,7%, 5,1% и 5,3% соответственно, пояснил старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP.

Перспективным консультанты считают ретейл в новых проектах в динамично развивающихся районах, которые при этом обладают высокой транспортной доступностью (метро, МЦД, МЦК). Среди них эксперты называют районы рядом со станциями метро «Савеловская» и «Дмитровская». Здесь, например, свои жилые проекты строит компания MR Group, а офисные кварталы, в которых в том числе представлен ретейл, реализует Stone Hedge.

Данные районы активно развиваются, там строятся новые жилые комплексы и бизнес-центры, поэтому спрос на качественные торговые помещения в этих районах будет расти», — считает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Кроме того, несмотря на активное развитие этих локаций, сейчас там ощущается дефицит качественного предложения ретейла, поскольку в основном он представлен устаревшим фондом, пояснил Дмитрий Клапша.

Если выйти за пределы центра, то в столице любая близкая к метро локация является достаточно перспективной для потенциальных инвесторов, полагает Евгений Саурин. Девелоперы стараются реализовывать свои проекты именно в таких местах, создавая в том числе и новые ретейл-пространства. Как пример — станция метро «Дмитровская», где сейчас идет активная застройка, развивается инфраструктура, отметил он.

Потенциалом развития с точки зрения торговых и офисных объектов, по мнению экспертов, обладает локация рядом со станцией метро «Ленинский проспект». Это престижный жилой район, в котором ощущается нехватка качественного предложения в ретейле и офисах. По словам Ирины Козиной, большая часть помещений здесь находится в старых жилых и административных зданиях, которые не соответствуют требованиям современных арендаторов. Поэтому торговые помещения в составе нового проекта здесь будут востребованы, считают консультанты.

Как выбрать объект для вложений
При выборе помещения в бизнес-центре под открытие розничной точки эксперты рекомендуют в первую очередь смотреть на локацию.

Важно оценить не только трафик, который дает бизнес-центр, но и внешний трафик, например близость к метро, жилым комплексам, согласен Дмитрий Клапша. «Само помещение должно быть не очень большим, с возможностью перепрофилировать его в случае необходимости. Важно изучить конкурентную среду и понять, какими будут портрет арендатора и конкуренция», — добавил глава Remain.
Кроме того, если потенциальный инвестор рассматривает покупку ретейл-помещений в бизнес-центре, то формат арендатора, которому он впоследствии будет сдавать площадь, должен быть востребован целевой группой этого офиса, добавил Евгений Саурин из IBC Real Estate. Как правило, это кафе и кофейни, аптеки, другие операторы товаров первой необходимости.
По мнению Евгения Томилова, потенциально перспективные торговые помещения в составе бизнес-центров должны располагаться не только в хорошей локации с удобной транспортной доступностью (близость к метро и транспортным развязкам), но и в качественных объектах с низкой долей свободных площадей, с развитой деловой инфраструктурой. «Наличие парковки и соседство с другими качественными объектами будут только плюсами. А близость к жилым комплексам и кварталам может положительно повлиять на такой показатель, как проходимость», — заключил он.

Наталия Густова