О компании
Аренда
Управление недвижимостью
Блог
инвестиции в недвижимость с акцентом на будущее
Команда
Контакты
инвестиции с акцентом на будущее
Почему не разрешают рекламу закрытых ПИФов
19
/07
2022
Опубликовано в Ведомостях
Этот запрет был введен еще в 1990-х и сегодня может быть отменен
В последние годы закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) становится все более популярным инструментом для инвестиций в недвижимость. На конец июня 2022 г. в России было представлено 24 рыночных ЗПИФа коммерческой недвижимости с совокупной долей стоимости чистых активов (СЧА) 50,2 млрд руб., что на 27% выше по сравнению с концом 2021 г. Прирост СЧА в фондах недвижимости для неквалифицированных инвесторов за шесть месяцев 2022 г. составил 10,6 млрд руб.
При этом количество ЗПИФов недвижимости для квалифицированных инвесторов существенно больше – 32, а совокупная СЧА в них значительно выше – 126,5 млрд руб. Единственный минус – очень мало информации, недостаточно аналитических материалов, практически отсутствует статистика, да и прямой рекламы таких фондов нет.
Реклама под запретом
Любой маркетолог или пиарщик, который работает на финансовых рынках, знает, что про ЗПИФы для квалифицированных инвесторов можно открыто говорить и писать только на корпоративном сайте компании, которая их предлагает. При этом прямая реклама таких фондов в средствах массовой информации (СМИ) и интернете строго запрещена. Например, фонд для «квалов» не может выступить в СМИ с призывом приобретать его паи, а также не имеет права раскрывать доходность по паям даже за прошлые периоды.
В основе данных ограничений лежат положения 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», принятого более 20 лет назад. Несмотря на то что сам федеральный закон регулярно обновляется, его положения, касающиеся продвижения ЗПИФов для «квалов», остаются неизменными на протяжении многих лет. «Инвестиционные паи, предназначенные для квалифицированных инвесторов, являются ограниченными в обороте, могут выдаваться (отчуждаться) только квалифицированным инвесторам, за некоторыми исключениями», – говорится в 156-ФЗ. Ему вторят положения 39-ФЗ: «И не могут предлагаться неограниченному кругу лиц, в том числе с использованием рекламы, а также лицам, не являющимся квалифицированными инвесторами».
Неограниченный круг лиц – самый главный минус для маркетологов, ведь ни СМИ, ни обычные почтовые рассылки не защищают от риска нарваться на «неквала», который, увидев привлекательный финансовый продукт, захочет вложить в него свои средства. 156-ФЗ допускает только адресное обращение к конкретным лицам, в статусе которых представители управляющей компании убедились лично.
Сложно спорить с тем, что индустрия ЗПИФов, которая ведет начало с 1995 г., выросла на руинах стихийных инвестиций и финансовых пирамид. Но вместе с тем нельзя не признать, что меры, прописанные в российском законодательстве относительно продвижения фондов для квалифицированных инвесторов, являются, по сути, заградительными. Они лишают права выбора и знания о рынке значительное число квалифицированных инвесторов, которые хорошо разбираются в финансах и вполне отдают себе отчет обо всех возможных рисках.
От чего предостерегают инвесторов
Мотив регулятора понятен – защитить неопытных инвесторов от рискованных вложений. В этом случае возникает вопрос: почему же «квальные» фонды более рискованные? Ответ – в «плече» либо в банковском кредите, которые имеют право брать такие фонды на строительство или реконцепцию объектов недвижимости. Разумеется, такие кредиты берутся под залог активов. В «неквальных» фондах такой опции нет, они имеют право инвестировать только в готовые объекты, где уже существует арендный поток.
В России до 70% объектов коммерческой недвижимости строится с привлечением банковского долга, что существенно повышает доходность, как, впрочем, и риски, среди которых, например, незавершенное строительство, невысокий интерес арендаторов к объекту, а также рост долга фонда в связи с повышением банковской ставки по кредиту, из-за чего возможны временные приостановки выплат рентного дохода пайщиков.
В интересах экономики
ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов является, по сути, инструментом, позволяющим аккумулировать средства пайщиков для строительства складских, торговых, офисных, жилых и других объектов, поэтому его дальнейшее развитие особенно важно для российской экономики. Строительство дает возможность роста, по разным оценкам, еще 89 отраслям, и было бы целесообразно каким-то образом расширить возможности компаний относительно рекламного продвижения этого продукта.
Новым толчком к развитию этого продукта могло бы послужить снятие ограничения на рекламу ЗПИФов для «квалов» на финансовых маркетплейсах, в федеральных деловых СМИ, а также на деловых телеканалах и радиостанциях, поскольку их аудиторию в основном составляют специалисты, в разной степени обладающие финансовыми знаниями.
Во-вторых, стоило бы разрешить выпуск рекламных объявлений с пометкой «Только для квалифицированных инвесторов», где по электронной ссылке будет объясняться, в чем суть данного статуса и каким образом его можно получить, а также информация о том, что без этого статуса купить пай рекламируемого фонда просто невозможно.
В-третьих, разрешить публиковать в федеральных деловых СМИ расчет прироста инвестиционной стоимости пая за истекшие периоды по формуле, которая приводится в указании Банка России, а также результаты по доходности, верифицированные по GIPS (Global International Performance Standards), которые являются международными стандартами представления результатов инвестирования.
Эти три меры позволили бы значительно расширить рынок ЗПИФов недвижимости и привлечь больше средств инвесторов для строительства объектов, столь важных для нашей экономики.
В последние годы закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) становится все более популярным инструментом для инвестиций в недвижимость. На конец июня 2022 г. в России было представлено 24 рыночных ЗПИФа коммерческой недвижимости с совокупной долей стоимости чистых активов (СЧА) 50,2 млрд руб., что на 27% выше по сравнению с концом 2021 г. Прирост СЧА в фондах недвижимости для неквалифицированных инвесторов за шесть месяцев 2022 г. составил 10,6 млрд руб.
При этом количество ЗПИФов недвижимости для квалифицированных инвесторов существенно больше – 32, а совокупная СЧА в них значительно выше – 126,5 млрд руб. Единственный минус – очень мало информации, недостаточно аналитических материалов, практически отсутствует статистика, да и прямой рекламы таких фондов нет.
Реклама под запретом
Любой маркетолог или пиарщик, который работает на финансовых рынках, знает, что про ЗПИФы для квалифицированных инвесторов можно открыто говорить и писать только на корпоративном сайте компании, которая их предлагает. При этом прямая реклама таких фондов в средствах массовой информации (СМИ) и интернете строго запрещена. Например, фонд для «квалов» не может выступить в СМИ с призывом приобретать его паи, а также не имеет права раскрывать доходность по паям даже за прошлые периоды.
В основе данных ограничений лежат положения 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», принятого более 20 лет назад. Несмотря на то что сам федеральный закон регулярно обновляется, его положения, касающиеся продвижения ЗПИФов для «квалов», остаются неизменными на протяжении многих лет. «Инвестиционные паи, предназначенные для квалифицированных инвесторов, являются ограниченными в обороте, могут выдаваться (отчуждаться) только квалифицированным инвесторам, за некоторыми исключениями», – говорится в 156-ФЗ. Ему вторят положения 39-ФЗ: «И не могут предлагаться неограниченному кругу лиц, в том числе с использованием рекламы, а также лицам, не являющимся квалифицированными инвесторами».
Неограниченный круг лиц – самый главный минус для маркетологов, ведь ни СМИ, ни обычные почтовые рассылки не защищают от риска нарваться на «неквала», который, увидев привлекательный финансовый продукт, захочет вложить в него свои средства. 156-ФЗ допускает только адресное обращение к конкретным лицам, в статусе которых представители управляющей компании убедились лично.
Сложно спорить с тем, что индустрия ЗПИФов, которая ведет начало с 1995 г., выросла на руинах стихийных инвестиций и финансовых пирамид. Но вместе с тем нельзя не признать, что меры, прописанные в российском законодательстве относительно продвижения фондов для квалифицированных инвесторов, являются, по сути, заградительными. Они лишают права выбора и знания о рынке значительное число квалифицированных инвесторов, которые хорошо разбираются в финансах и вполне отдают себе отчет обо всех возможных рисках.
От чего предостерегают инвесторов
Мотив регулятора понятен – защитить неопытных инвесторов от рискованных вложений. В этом случае возникает вопрос: почему же «квальные» фонды более рискованные? Ответ – в «плече» либо в банковском кредите, которые имеют право брать такие фонды на строительство или реконцепцию объектов недвижимости. Разумеется, такие кредиты берутся под залог активов. В «неквальных» фондах такой опции нет, они имеют право инвестировать только в готовые объекты, где уже существует арендный поток.
В России до 70% объектов коммерческой недвижимости строится с привлечением банковского долга, что существенно повышает доходность, как, впрочем, и риски, среди которых, например, незавершенное строительство, невысокий интерес арендаторов к объекту, а также рост долга фонда в связи с повышением банковской ставки по кредиту, из-за чего возможны временные приостановки выплат рентного дохода пайщиков.
В интересах экономики
ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов является, по сути, инструментом, позволяющим аккумулировать средства пайщиков для строительства складских, торговых, офисных, жилых и других объектов, поэтому его дальнейшее развитие особенно важно для российской экономики. Строительство дает возможность роста, по разным оценкам, еще 89 отраслям, и было бы целесообразно каким-то образом расширить возможности компаний относительно рекламного продвижения этого продукта.
Новым толчком к развитию этого продукта могло бы послужить снятие ограничения на рекламу ЗПИФов для «квалов» на финансовых маркетплейсах, в федеральных деловых СМИ, а также на деловых телеканалах и радиостанциях, поскольку их аудиторию в основном составляют специалисты, в разной степени обладающие финансовыми знаниями.
Во-вторых, стоило бы разрешить выпуск рекламных объявлений с пометкой «Только для квалифицированных инвесторов», где по электронной ссылке будет объясняться, в чем суть данного статуса и каким образом его можно получить, а также информация о том, что без этого статуса купить пай рекламируемого фонда просто невозможно.
В-третьих, разрешить публиковать в федеральных деловых СМИ расчет прироста инвестиционной стоимости пая за истекшие периоды по формуле, которая приводится в указании Банка России, а также результаты по доходности, верифицированные по GIPS (Global International Performance Standards), которые являются международными стандартами представления результатов инвестирования.
Эти три меры позволили бы значительно расширить рынок ЗПИФов недвижимости и привлечь больше средств инвесторов для строительства объектов, столь важных для нашей экономики.