На результаты управления фондом может влиять не только выбранный сегмент, но и объем недвижимости. По словам управляющего по коммерции УК СФН Дмитрия Решетина, сильнее всего кризисные явления влияют на розничный сектор коммерческой недвижимости, где арендуются небольшие площади в несколько сотен, максимум тысячи, метров. В такой недвижимости ниже диверсификация, и уход даже одного не самого крупного арендатора негативно повлияет на результаты фонда, плюс при такой аренде операционные издержки выше. В то же время профессиональная аренда (объемы от десяти тысяч квадратных метров) остается востребованной и перспективной во всех основных сегментах. «Складская недвижимость, где арендуются крупные площади, современная планировка и оснащение, но свободной вакансии в этом сегменте сейчас нет. Аналогичная ситуация и в сегменте профессиональной офисной недвижимости»,— отмечает Дмитрий Решетин.
Жилые метры
В минувшем году получил развитие и сегмент розничных ЗПИФов жилой недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам. В этот сегмент вышла УК «Тинькофф Капитал», сформировавшая два ЗПИФа, инвестирующих в возводимую недвижимость данного вида: «Тинькофф Фонд альтернативных инвестиций II» (Тинькофф ЖК Republic — REDS) и «Тинькофф Фонд строящейся недвижимости I» («Тинькофф ЖК Luzhniki Collection»). В конце минувшего года объем активов под их управлением составил, по данным ЦБ, 0,9 млрд и 0,67 млрд руб. соответственно, при этом число пайщиков достигло 1,3 тыс. и 0,96 тыс. человек. Гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов обращает внимание, что с момента запуска цена паев фондов выросла на 12% и 7,5% соответственно. «Рост цены пая произошел за счет удорожания объектов внутри фонда, а также за счет дополнительных закупок объектов в уже действующие фонды с хорошей скидкой — как для оптового покупателя»,— отмечает он.
В целом неквальные ЗПИФы жилой недвижимости — редкость для российского рынка. Последний подобный фонд — «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость-2» — был расформирован в 2021 году. С тех пор ни одна УК не создавала такие фонды, но запускались ЗПИФы жилой недвижимости для квалифицированных инвесторов. Одна из причин разборчивости УК — потенциально меньшая доходность подобных фондов. «Фонды жилой недвижимости реализуют в основном девелоперскую стратегию, а значит, предполагают единственным видом дохода прирост цены на горизонте двух, трех и более лет»,— отмечает Андрей Богданов. К тому же в таком фонде УК приходится иметь дело с сотнями или даже тысячами арендаторов, то есть гораздо больше, чем в крупном ТЦ или БЦ, что повышает операционные издержки, которые снижают прибыль, отмечает Дмитрий Решетин.
Участники рынка проявляют интерес к жилой недвижимости, но основную работу ведут по развитию фондов недвижимости коммерческой, которая продолжит генерировать двухзначную доходность. По оценке Андрея Богданова, ближайшие дивидендные доходности к текущей стоимости актива (до расходов на управление) в складах составят 9–11% годовых, в крупных торговых объектах — 11–14%, в офисах — 10–11%. «В этом и в следующем году мы надеемся на рост спроса на недвижимость, в том числе на аренду офисных пространств.
Деловая активность будет расти, что отразится на спросе на аренду в первую очередь смарт-офисов и коворкингов, которые за счет гибкости и дополнительных сервисов выглядят более выигрышно по сравнению с прямой арендой»,— полагает Дмитрий Ярцев.
О планах выйти в сегмент ЗПИФов рентной недвижимости рассказали «Деньгам» в УК «Тинькофф Капитал». «Мы активно работаем над созданием фондов с регулярными выплатами дохода от сдачи недвижимости в аренду, в том числе коммерческой»,— рассказал Руслан Мучипов. В группе РСХБ планируют запустить ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Об этом «Деньгам» заявил директор департамента управления ЗПИФ «РСХБ Управление активами» Борис Голубев. «Мы находимся на стадии выбора наиболее надежного и доходного проекта для нашего пилотного ЗПИФа, анализируя и устраняя недостатки примеров подобных фондов на рынке»,— пояснил он.
Татьяна Палаева