В недвижимости нужно выбирать управляющего, а не объект
28
/06
2022
Опубликовано в RusBonds
На фоне нестабильной ситуации в экономике и на фондовом рынке растет объем инвестиций в недвижимость – за 1 квартал 2022 года он увеличился на 49% до 104 млрд руб. Эксперты отмечают, что недвижимость как инвестиционный инструмент обладает преимуществами и облигаций, и акций – инвестор получает и ежеквартальный купонный доход, и рост стоимости при продаже актива. При этом инвестор может выбрать для себя любую стратегию в соответствии со своим личным аппетитом к риску – от инвестиций в уже готовые объекты с существующим арендным потоком до green field, когда строительство объекта еще даже не началось. О том, почему недвижимость считают защитным активом и зачем ее стоит иметь в своем портфеле, за счет чего обеспечивается доходность фондов недвижимости, зачем создавать собственные ЗПИФы, а также о том, почему в недвижимости нужно выбирать управляющего, а не объект, в интервью RusBonds рассказала Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital. Наблюдаете ли вы в последние годы рост интереса к фондам недвижимости? Как вы оцениваете развитие этого рынка на данный момент?
2022 год еще больше укрепил россиян в мысли о том, что недвижимость является самой надежной инвестицией. Отечественный рынок ценных бумаг переживает сложное время – рынок акций РФ завершил минувшую неделю снижением, Bitcoin и Ethereum едва оправились от последствий крипто-зимы. При этом инвестиции в недвижимость набирают обороты – их объем за 1 квартал 2022 года вырос на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 104 млрд руб., согласно данным CBRE. С января по май 2022 года неквалифицированные инвесторы вложили в розничные ЗПИФы недвижимости 4,3 млрд руб., при этом суммарные активы фондов выросли на 15,5% по сравнению с началом года – до 45,7 млрд руб.
За первые пять месяцев 2022 года неквалифицированные инвесторы ЗПИФов недвижимости получили 1 млрд руб. с арендных платежей. В основном запланированные сделки по покупке коммерческой недвижимости в 1 квартале 2022 года были реализованы, несмотря на период общей неопределенности. Во 2 квартале инвесторы продемонстрировали растущий интерес к ЗПИФам – объем торгов паями ЗПИФов, представленных на Московской бирже, за апрель-май вырос на 30% и составил 431 млн руб. против 332 млн руб. в 1 квартале 2022 года.
Практически не вызывает сомнений тот факт, что этот рост продолжится. Неопределенность на фондовом рынке заставила инвесторов обратиться к более консервативным стратегиям. В отличие от криптовалют и сложных продуктов, созданных финансовыми инженерами, недвижимость понятна большинству. Существует объект – например, складской комплекс – и арендный поток. Чем устойчивее интерес крупных арендаторов к объекту недвижимости, тем выше и стабильнее доходность, которую в результате получит инвестор. В качестве примера могу привести наши складские комплексы, где вакансия (пустующие, не сданные в аренду площади) даже сейчас составляет 0%. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, построение новых логистических цепочек и общую волатильность, арендаторы демонстрируют устойчивый интерес к нашим объектам, пока мы не фиксируем обращений по поводу пересмотра размера арендной платы.
Для чего создаются фонды недвижимости, ведь в объекты можно инвестировать через прямую покупку?
Фонд – это возможность для инвестора с любым размером капитала стать владельцем части высококлассного объекта. Стоимость даже небольшого объекта коммерческой недвижимости институционального качества в Москве достигает нескольких миллиардов рублей, согласитесь, не каждый может себе позволить такую покупку.
Фонд – это диверсификация активов, когда в одном портфеле собраны несколько складских корпусов с разными арендаторами или объекты из разных секторов. Приобретая пай соответствующего фонда недвижимости, вы становитесь владельцем объектов и начинаете получать финансовую выгоду.
Операционная модель фондов недвижимости довольно проста – она строится на относительно стабильном и предсказуемом потоке арендной платы, которая фиксируется в договорах с арендаторами объектов. В течение срока действия фонда инвесторы получают ежеквартальную купонную доходность, которая обеспечивается за счет арендной платы, а также доходность к погашению, которая выплачивается в то время, когда фонд закрывается и объекты, которые «упакованы» в фонд, продаются.
ЗПИФ идеально подходит для обеспечения конфиденциальности. Это некий «склад» имущества, которым управляет и несет полную ответственность за все операции с ним управляющая компания (УК). В то же время собственники получают доход и принимают решения по всем важным вопросам, определенным в законодательстве, а также в правилах доверительного управления ЗПИФ.
После передачи имущества в ЗПИФ никто без особых полномочий не сможет узнать, кто же теперь является конечным бенефициаром. В ЕГРН, ЕГРЮЛ и других реестрах, в том числе публичных, будут значиться записи, что имущество принадлежит на правах общей долевой собственности владельцам такого-то ЗПИФ, даже если владелец будет всего один. Кроме названия ЗПИФ, запись будет содержать данные управляющей компании.
Банковские счета для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением ЗПИФ, также не раскрывают тайну владения – они открываются на имя управляющей компании ЗПИФ с указанием, что она действует в качестве доверительного управляющего. Имена или наименования владельцев инвестиционных паев при этом не указываются.
Существуют также налоговые преференции – доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ.
Accent Capital оказывает комплексные услуги по созданию ЗПИФ и управлению ими.
За счет чего обеспечивается доходность?
Доходность в фондах коммерческой недвижимости обеспечивается за счет двух базовых факторов. Первый – это арендные платежи. Они обеспечивают пайщикам текущую купонную доходность. Ключевым моментом здесь является индексация арендной платы, которая прописана в договорах с арендаторами. Она, как правило, привязана к индексу потребительской инфляции, именно поэтому недвижимость считается защитным активом – если растет инфляция, растут и доходы арендодателя.
Это нормально, в здоровой экономике инфляция присутствует всегда, арендодатель не должен терять свои доходы, подписывая договор аренды на 7 или 10 лет. При этом мы не можем просто привязать индексацию к открытому показателю, ведь на самом деле неизвестно, какой уровень инфляции нас ожидает в будущем. Так, по оценкам Росстата по итогам мая 2022 года инфляция в РФ составила 17,1% в годовом исчислении, при этом целевой показатель инфляции в России, по оценкам ЦБ РФ, равен 4%.
Арендаторы также должны просчитывать свои будущие риски, поэтому обычно в договорах с ними прописывается некий коридор, в котором устанавливаются минимальный и максимальный размер индексации. Условия индексации индивидуальны, все зависит от конкретного объекта, размера площадей и проч. Здесь важно понимать одно – арендная плата индексируется каждый год, это сложный процент, за счет которого происходит основной прирост арендной ставки.
Завершение срока аренды и сдача площадей другому арендатору также меняют ставку, в этом случае все зависит от рынка. Ставка – это балансирующий показатель между спросом на аренду площадей и их предложением. Если спрос будет выше предложения, ставка будет расти. Если спроса будет меньше, соответственно, будет зафиксирован рост свободных площадей, и ставка аренды снизится.
Второй базовый фактор, который обеспечивает доходность, – это прирост стоимости активов недвижимости, который обеспечивается не только за счет индексации арендных ставок, но и, например, за счет реконструкции объекта. В нашем портфеле есть торговый центр «Сокольники», расположенный в одноименном районе Москвы. Мы приобрели его в январе 2020 года, затем провели реконцепцию. В результате вместо локальных торговцев нам удалось привлечь крупных институциональных арендаторов – российские торговые сети, как следствие, размер арендной платы, которую сейчас генерирует торговый центр, значительно увеличился, выросла его инвестиционная стоимость.
Расскажите подробнее, как именно формируется доходность к погашению?
Давайте снова рассмотрим этот вопрос на примере «Сокольников». Когда мы купили этот торговый центр, наша доходность была на уровне «Х». Мы провели реконцепцию, после чего доходность выросла до уровня «Х плюс». За счет чего это произошло? Мы осуществили ряд конструктивных изменений, превратив стандартный объект у метро в торговый центр институционального качества. Благодаря реконцепции арендопригодная площадь увеличилась более чем на 14%. Мы привлекли мощный пул арендаторов, среди которых крупные федеральные игроки, и заключили с ними долгосрочные договоры, что позволяет планировать арендные потоки. Доходность здесь значительно выше, чем если бы мы просто купили высококлассное здание, которое уже имеет собственный пул арендаторов.
Первоначально мы оценивали ТЦ «Сокольники» по будущему денежному потоку, который потенциально может генерироваться арендаторами – собственно, в этом и заключается профессиональная работа управляющего активом. Он на входе понимает, какие именно люди будут покупать здесь товары, кто является целевой аудиторией этого объекта и, соответственно, каких арендаторов туда можно пригласить. Среди них обязательно должны быть те, кто увеличивает посещаемость торгового центра, в основном компании из индустрии развлечений – рестораны, до недавнего времени кинотеатры. В такие места приходят покупатели, которые будут приобретать товары и в других торговых точках. Создать релевантный пул арендаторов, способных полностью удовлетворить запросы целевой аудитории, – это работа целой команды, включающая проведение исследований, глубинных интервью и многое другое. В общем, это очень трудоемкий и недешевый процесс, который может себе позволить только институциональный игрок. Таким образом, мы получаем возможность оценить будущий денежный поток, к которому приведут запланированные нами изменения.
Если инвестор входит в высококлассный актив с готовым арендным потоком, получает ли он доходность к погашению?
Разумеется, но в этом случае доходность будет ниже, потому что изменения, которые потенциально могли бы привести к росту доходности, отсутствуют. При этом актив за счет индексации ставок аренды в любом случае будет прирастать в цене.
Как соотносится доходность активов, которые нуждаются в изменениях, допустим, реконцепции, и уже готовых объектов с существующим арендным потоком?
В первом случае инвестору нужно смириться с мыслью о том, что текущей купонной доходности какое-то время не будет. Это как раз то время, когда будут производиться изменения – та же реконцепция – и все средства, которые генерирует объект, будут перенаправляться на его усовершенствование. При этом доходность к погашению, которую получит инвестор при продаже объекта, будет значительно выше.
Во втором случае – напротив, текущая купонная доходность будет выше, чем прирост стоимости объекта.
Вы утверждаете, что недвижимость является защитным активом. Это касается абсолютно всех инвестиций в этот сектор?
Я как раз хотела обратить ваше внимание на то, что все те принципы, о которых мы говорим, касаются только недвижимости институционального качества – это объекты класса «А», «В» и «В плюс», в которых денежный поток обеспечивается долгосрочными договорами. Такие объекты расположены в крупных городах, в хороших локациях. Это торговые центры с большой посещаемостью вблизи транспортных хабов, например, станций метро, мультитемпературные склады с крупными федеральными или международными арендаторами.
Принимая инвестиционные решения, мы тщательно отбираем объекты недвижимости, рассматривая в качестве потенциальных арендаторов в основном крупные компании федерального значения. Такие арендаторы способны обеспечить стабильный финансовый поток. И, напротив, компании, которые не имеют должной системы планирования и принятия решений, резервов, качественного финансового управления, не соответствуют стратегии крупных арендодателей, поскольку не могут обеспечить стабильный денежный поток.
Какие преимущества имеет недвижимость по сравнению с другими объектами инвестиций?
За долгие годы работы с недвижимостью мы пришли к выводу, что это лучшее соотношение риска и доходности. Инвестор может выбрать для себя любую стратегию в соответствии со своим личным аппетитом к риску – от инвестиций в уже готовые объекты с существующим арендным потоком до green field, когда строительство объекта еще даже не началось. Разумеется, доходность в последнем случае будет значительно выше, как и риск.
Фонды недвижимости обеспечены реальными активами, их невозможно присвоить или утаить. Диверсификация активов, хеджирование рисков – особенно ценные преимущества в периоды кризисов. Недвижимость как инвестиционный инструмент обладает преимуществами и облигаций, и акций – инвестор получает и ежеквартальный купонный доход, и рост стоимости при продаже актива. При этом она реагирует на рыночные изменения плавно, без резких падений и взлетов, это дополнительная защита, обеспеченная долгосрочными договорами аренды, где арендная ставка индексируется на уровень инфляции.
Расскажите о собственных фондах коммерческой недвижимости. В чем их конкурентные преимущества?
Наши фонды частного капитала предназначены для квалифицированных инвесторов, предпочитающих низкую волатильность и ориентированных на средне- и долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость в целях балансировки рисков своего портфеля путем его диверсификации. Доступно управление инвестиционными фондами с разными стратегиями, определяющими уровень их риска и доходности, формируются собственные продукты с акцентом на ожидания инвесторов. Клиент может создать любой фонд, подходящий именно ему.
Accent Capital на протяжении 15 лет инвестирует в проекты по созданию объектов коммерческой недвижимости, предлагая инвесторам партнерское участие. Почему клиенты выбирают именно вашу компанию, каковы ваши преимущества перед конкурентами?
Мы инвестируем в проекты свой собственный капитал, разделяя с партнерами все риски – это одно из наших главных преимуществ. На рынке инвестиций в недвижимость подобных компаний немного. У нас имеется обширный опыт управления объектами недвижимости в трех секторах – складском, офисном и торговом. 80% нашего портфеля составляют именно складские объекты. Логистическая недвижимость показала себя устойчивой в различные периоды кризисов, сейчас ставка вакансии в складских объектах не превышает 1%.
Одно из наших важнейших преимуществ в том, что в своей работе мы придерживаемся международных стандартов, осуществляя свою деятельность в соответствии с RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) и INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles). Наша команда точечно подбиралась на протяжении многих лет – это профессионалы с богатым опытом в недвижимости, которых хорошо знают на этом рынке.
Ну и главная наша заслуга – это успешный опыт преодоления кризисов и сохранения капитала. Даже сейчас, летом 2022 года, вакансия в наших объектах не превышает 3%.
Каким образом вы подтверждаете доходность, о которой заявляете?
Наша управляющая компания ООО «Акцент Управление Активами» (Примечание 1) единственная в России верифицирует свою отчетность в соответствии со стандартами GIPS (Global International Performance Standards). Это дает значительные преимущества на российском рынке инвестиций, повышает уровень доверия к нашим данным. Ведь кроме нас никто в России не выпускает управленческую отчетность, верифицированную третьей стороной. УК обязаны показывать только прирост СЧА и регуляторную отчетность, которая не отвечает на самый главный вопрос инвестора – какую доходность я получил?
Некоторые управляющие компании декларируют проценты, но при этом непонятно, каким образом и по какой методологии они посчитаны. Инвестору, который не имеет финансового образования либо финансовой структуры внутри, посчитать доходность довольно сложно. Все это вызывает недоверие – если я не могу проверить сам, значит я туда не пойду. И напротив, когда у тебя есть финансовый результат, верифицированный аудитором или третьей стороной, уровень доверия повышается.
Мы надеемся, что международные стандарты GIPS сделают российский рынок инвестиций более понятным и прозрачным для инвесторов, обеспечат здоровую конкуренцию для участников, а также лягут в основу обновления регулирования инвестиционной деятельности на законодательном уровне.
Какие критерии выбора управляющей компании вы считаете ключевыми?
Когда идешь в недвижимость, нужно выбирать управляющего, а не объект. Грамотный управляющий с глубокими компетенциями, которые наработаны годами, в этом вопросе решает все. Желательно, чтобы у него был опыт управления собственными инвестициями, такие УК мыслят, как инвестор, хорошо понимая его главные цели и задачи.
Также необходим качественный track record с подтвержденным результатом, где есть не только истории успеха. На мой взгляд, неудачные кейсы не менее важны. Они показывают, с каким именно опытом компания вышла из каждой трудной ситуации. Поверьте, это колоссальный, бесценный опыт, который позволяет понять свои ошибки и перестроиться. Мы более 14 лет на рынке коммерческой недвижимости, пережили все возможные кризисы, которые помогли нам улучшить наши операционные процессы. Теперь мы хорошо знаем, как действовать в кризисных ситуациях, чтобы обеспечить дальнейший рост.
2022 год еще больше укрепил россиян в мысли о том, что недвижимость является самой надежной инвестицией. Отечественный рынок ценных бумаг переживает сложное время – рынок акций РФ завершил минувшую неделю снижением, Bitcoin и Ethereum едва оправились от последствий крипто-зимы. При этом инвестиции в недвижимость набирают обороты – их объем за 1 квартал 2022 года вырос на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 104 млрд руб., согласно данным CBRE. С января по май 2022 года неквалифицированные инвесторы вложили в розничные ЗПИФы недвижимости 4,3 млрд руб., при этом суммарные активы фондов выросли на 15,5% по сравнению с началом года – до 45,7 млрд руб.
За первые пять месяцев 2022 года неквалифицированные инвесторы ЗПИФов недвижимости получили 1 млрд руб. с арендных платежей. В основном запланированные сделки по покупке коммерческой недвижимости в 1 квартале 2022 года были реализованы, несмотря на период общей неопределенности. Во 2 квартале инвесторы продемонстрировали растущий интерес к ЗПИФам – объем торгов паями ЗПИФов, представленных на Московской бирже, за апрель-май вырос на 30% и составил 431 млн руб. против 332 млн руб. в 1 квартале 2022 года.
Практически не вызывает сомнений тот факт, что этот рост продолжится. Неопределенность на фондовом рынке заставила инвесторов обратиться к более консервативным стратегиям. В отличие от криптовалют и сложных продуктов, созданных финансовыми инженерами, недвижимость понятна большинству. Существует объект – например, складской комплекс – и арендный поток. Чем устойчивее интерес крупных арендаторов к объекту недвижимости, тем выше и стабильнее доходность, которую в результате получит инвестор. В качестве примера могу привести наши складские комплексы, где вакансия (пустующие, не сданные в аренду площади) даже сейчас составляет 0%. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, построение новых логистических цепочек и общую волатильность, арендаторы демонстрируют устойчивый интерес к нашим объектам, пока мы не фиксируем обращений по поводу пересмотра размера арендной платы.
Для чего создаются фонды недвижимости, ведь в объекты можно инвестировать через прямую покупку?
Фонд – это возможность для инвестора с любым размером капитала стать владельцем части высококлассного объекта. Стоимость даже небольшого объекта коммерческой недвижимости институционального качества в Москве достигает нескольких миллиардов рублей, согласитесь, не каждый может себе позволить такую покупку.
Фонд – это диверсификация активов, когда в одном портфеле собраны несколько складских корпусов с разными арендаторами или объекты из разных секторов. Приобретая пай соответствующего фонда недвижимости, вы становитесь владельцем объектов и начинаете получать финансовую выгоду.
Операционная модель фондов недвижимости довольно проста – она строится на относительно стабильном и предсказуемом потоке арендной платы, которая фиксируется в договорах с арендаторами объектов. В течение срока действия фонда инвесторы получают ежеквартальную купонную доходность, которая обеспечивается за счет арендной платы, а также доходность к погашению, которая выплачивается в то время, когда фонд закрывается и объекты, которые «упакованы» в фонд, продаются.
ЗПИФ идеально подходит для обеспечения конфиденциальности. Это некий «склад» имущества, которым управляет и несет полную ответственность за все операции с ним управляющая компания (УК). В то же время собственники получают доход и принимают решения по всем важным вопросам, определенным в законодательстве, а также в правилах доверительного управления ЗПИФ.
После передачи имущества в ЗПИФ никто без особых полномочий не сможет узнать, кто же теперь является конечным бенефициаром. В ЕГРН, ЕГРЮЛ и других реестрах, в том числе публичных, будут значиться записи, что имущество принадлежит на правах общей долевой собственности владельцам такого-то ЗПИФ, даже если владелец будет всего один. Кроме названия ЗПИФ, запись будет содержать данные управляющей компании.
Банковские счета для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением ЗПИФ, также не раскрывают тайну владения – они открываются на имя управляющей компании ЗПИФ с указанием, что она действует в качестве доверительного управляющего. Имена или наименования владельцев инвестиционных паев при этом не указываются.
Существуют также налоговые преференции – доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ.
Accent Capital оказывает комплексные услуги по созданию ЗПИФ и управлению ими.
За счет чего обеспечивается доходность?
Доходность в фондах коммерческой недвижимости обеспечивается за счет двух базовых факторов. Первый – это арендные платежи. Они обеспечивают пайщикам текущую купонную доходность. Ключевым моментом здесь является индексация арендной платы, которая прописана в договорах с арендаторами. Она, как правило, привязана к индексу потребительской инфляции, именно поэтому недвижимость считается защитным активом – если растет инфляция, растут и доходы арендодателя.
Это нормально, в здоровой экономике инфляция присутствует всегда, арендодатель не должен терять свои доходы, подписывая договор аренды на 7 или 10 лет. При этом мы не можем просто привязать индексацию к открытому показателю, ведь на самом деле неизвестно, какой уровень инфляции нас ожидает в будущем. Так, по оценкам Росстата по итогам мая 2022 года инфляция в РФ составила 17,1% в годовом исчислении, при этом целевой показатель инфляции в России, по оценкам ЦБ РФ, равен 4%.
Арендаторы также должны просчитывать свои будущие риски, поэтому обычно в договорах с ними прописывается некий коридор, в котором устанавливаются минимальный и максимальный размер индексации. Условия индексации индивидуальны, все зависит от конкретного объекта, размера площадей и проч. Здесь важно понимать одно – арендная плата индексируется каждый год, это сложный процент, за счет которого происходит основной прирост арендной ставки.
Завершение срока аренды и сдача площадей другому арендатору также меняют ставку, в этом случае все зависит от рынка. Ставка – это балансирующий показатель между спросом на аренду площадей и их предложением. Если спрос будет выше предложения, ставка будет расти. Если спроса будет меньше, соответственно, будет зафиксирован рост свободных площадей, и ставка аренды снизится.
Второй базовый фактор, который обеспечивает доходность, – это прирост стоимости активов недвижимости, который обеспечивается не только за счет индексации арендных ставок, но и, например, за счет реконструкции объекта. В нашем портфеле есть торговый центр «Сокольники», расположенный в одноименном районе Москвы. Мы приобрели его в январе 2020 года, затем провели реконцепцию. В результате вместо локальных торговцев нам удалось привлечь крупных институциональных арендаторов – российские торговые сети, как следствие, размер арендной платы, которую сейчас генерирует торговый центр, значительно увеличился, выросла его инвестиционная стоимость.
Расскажите подробнее, как именно формируется доходность к погашению?
Давайте снова рассмотрим этот вопрос на примере «Сокольников». Когда мы купили этот торговый центр, наша доходность была на уровне «Х». Мы провели реконцепцию, после чего доходность выросла до уровня «Х плюс». За счет чего это произошло? Мы осуществили ряд конструктивных изменений, превратив стандартный объект у метро в торговый центр институционального качества. Благодаря реконцепции арендопригодная площадь увеличилась более чем на 14%. Мы привлекли мощный пул арендаторов, среди которых крупные федеральные игроки, и заключили с ними долгосрочные договоры, что позволяет планировать арендные потоки. Доходность здесь значительно выше, чем если бы мы просто купили высококлассное здание, которое уже имеет собственный пул арендаторов.
Первоначально мы оценивали ТЦ «Сокольники» по будущему денежному потоку, который потенциально может генерироваться арендаторами – собственно, в этом и заключается профессиональная работа управляющего активом. Он на входе понимает, какие именно люди будут покупать здесь товары, кто является целевой аудиторией этого объекта и, соответственно, каких арендаторов туда можно пригласить. Среди них обязательно должны быть те, кто увеличивает посещаемость торгового центра, в основном компании из индустрии развлечений – рестораны, до недавнего времени кинотеатры. В такие места приходят покупатели, которые будут приобретать товары и в других торговых точках. Создать релевантный пул арендаторов, способных полностью удовлетворить запросы целевой аудитории, – это работа целой команды, включающая проведение исследований, глубинных интервью и многое другое. В общем, это очень трудоемкий и недешевый процесс, который может себе позволить только институциональный игрок. Таким образом, мы получаем возможность оценить будущий денежный поток, к которому приведут запланированные нами изменения.
Если инвестор входит в высококлассный актив с готовым арендным потоком, получает ли он доходность к погашению?
Разумеется, но в этом случае доходность будет ниже, потому что изменения, которые потенциально могли бы привести к росту доходности, отсутствуют. При этом актив за счет индексации ставок аренды в любом случае будет прирастать в цене.
Как соотносится доходность активов, которые нуждаются в изменениях, допустим, реконцепции, и уже готовых объектов с существующим арендным потоком?
В первом случае инвестору нужно смириться с мыслью о том, что текущей купонной доходности какое-то время не будет. Это как раз то время, когда будут производиться изменения – та же реконцепция – и все средства, которые генерирует объект, будут перенаправляться на его усовершенствование. При этом доходность к погашению, которую получит инвестор при продаже объекта, будет значительно выше.
Во втором случае – напротив, текущая купонная доходность будет выше, чем прирост стоимости объекта.
Вы утверждаете, что недвижимость является защитным активом. Это касается абсолютно всех инвестиций в этот сектор?
Я как раз хотела обратить ваше внимание на то, что все те принципы, о которых мы говорим, касаются только недвижимости институционального качества – это объекты класса «А», «В» и «В плюс», в которых денежный поток обеспечивается долгосрочными договорами. Такие объекты расположены в крупных городах, в хороших локациях. Это торговые центры с большой посещаемостью вблизи транспортных хабов, например, станций метро, мультитемпературные склады с крупными федеральными или международными арендаторами.
Принимая инвестиционные решения, мы тщательно отбираем объекты недвижимости, рассматривая в качестве потенциальных арендаторов в основном крупные компании федерального значения. Такие арендаторы способны обеспечить стабильный финансовый поток. И, напротив, компании, которые не имеют должной системы планирования и принятия решений, резервов, качественного финансового управления, не соответствуют стратегии крупных арендодателей, поскольку не могут обеспечить стабильный денежный поток.
Какие преимущества имеет недвижимость по сравнению с другими объектами инвестиций?
За долгие годы работы с недвижимостью мы пришли к выводу, что это лучшее соотношение риска и доходности. Инвестор может выбрать для себя любую стратегию в соответствии со своим личным аппетитом к риску – от инвестиций в уже готовые объекты с существующим арендным потоком до green field, когда строительство объекта еще даже не началось. Разумеется, доходность в последнем случае будет значительно выше, как и риск.
Фонды недвижимости обеспечены реальными активами, их невозможно присвоить или утаить. Диверсификация активов, хеджирование рисков – особенно ценные преимущества в периоды кризисов. Недвижимость как инвестиционный инструмент обладает преимуществами и облигаций, и акций – инвестор получает и ежеквартальный купонный доход, и рост стоимости при продаже актива. При этом она реагирует на рыночные изменения плавно, без резких падений и взлетов, это дополнительная защита, обеспеченная долгосрочными договорами аренды, где арендная ставка индексируется на уровень инфляции.
Расскажите о собственных фондах коммерческой недвижимости. В чем их конкурентные преимущества?
Наши фонды частного капитала предназначены для квалифицированных инвесторов, предпочитающих низкую волатильность и ориентированных на средне- и долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость в целях балансировки рисков своего портфеля путем его диверсификации. Доступно управление инвестиционными фондами с разными стратегиями, определяющими уровень их риска и доходности, формируются собственные продукты с акцентом на ожидания инвесторов. Клиент может создать любой фонд, подходящий именно ему.
Accent Capital на протяжении 15 лет инвестирует в проекты по созданию объектов коммерческой недвижимости, предлагая инвесторам партнерское участие. Почему клиенты выбирают именно вашу компанию, каковы ваши преимущества перед конкурентами?
Мы инвестируем в проекты свой собственный капитал, разделяя с партнерами все риски – это одно из наших главных преимуществ. На рынке инвестиций в недвижимость подобных компаний немного. У нас имеется обширный опыт управления объектами недвижимости в трех секторах – складском, офисном и торговом. 80% нашего портфеля составляют именно складские объекты. Логистическая недвижимость показала себя устойчивой в различные периоды кризисов, сейчас ставка вакансии в складских объектах не превышает 1%.
Одно из наших важнейших преимуществ в том, что в своей работе мы придерживаемся международных стандартов, осуществляя свою деятельность в соответствии с RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) и INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles). Наша команда точечно подбиралась на протяжении многих лет – это профессионалы с богатым опытом в недвижимости, которых хорошо знают на этом рынке.
Ну и главная наша заслуга – это успешный опыт преодоления кризисов и сохранения капитала. Даже сейчас, летом 2022 года, вакансия в наших объектах не превышает 3%.
Каким образом вы подтверждаете доходность, о которой заявляете?
Наша управляющая компания ООО «Акцент Управление Активами» (Примечание 1) единственная в России верифицирует свою отчетность в соответствии со стандартами GIPS (Global International Performance Standards). Это дает значительные преимущества на российском рынке инвестиций, повышает уровень доверия к нашим данным. Ведь кроме нас никто в России не выпускает управленческую отчетность, верифицированную третьей стороной. УК обязаны показывать только прирост СЧА и регуляторную отчетность, которая не отвечает на самый главный вопрос инвестора – какую доходность я получил?
Некоторые управляющие компании декларируют проценты, но при этом непонятно, каким образом и по какой методологии они посчитаны. Инвестору, который не имеет финансового образования либо финансовой структуры внутри, посчитать доходность довольно сложно. Все это вызывает недоверие – если я не могу проверить сам, значит я туда не пойду. И напротив, когда у тебя есть финансовый результат, верифицированный аудитором или третьей стороной, уровень доверия повышается.
Мы надеемся, что международные стандарты GIPS сделают российский рынок инвестиций более понятным и прозрачным для инвесторов, обеспечат здоровую конкуренцию для участников, а также лягут в основу обновления регулирования инвестиционной деятельности на законодательном уровне.
Какие критерии выбора управляющей компании вы считаете ключевыми?
Когда идешь в недвижимость, нужно выбирать управляющего, а не объект. Грамотный управляющий с глубокими компетенциями, которые наработаны годами, в этом вопросе решает все. Желательно, чтобы у него был опыт управления собственными инвестициями, такие УК мыслят, как инвестор, хорошо понимая его главные цели и задачи.
Также необходим качественный track record с подтвержденным результатом, где есть не только истории успеха. На мой взгляд, неудачные кейсы не менее важны. Они показывают, с каким именно опытом компания вышла из каждой трудной ситуации. Поверьте, это колоссальный, бесценный опыт, который позволяет понять свои ошибки и перестроиться. Мы более 14 лет на рынке коммерческой недвижимости, пережили все возможные кризисы, которые помогли нам улучшить наши операционные процессы. Теперь мы хорошо знаем, как действовать в кризисных ситуациях, чтобы обеспечить дальнейший рост.