Жилой квартал. Эксперт оценил падение продаж новостроек на фоне не меняющихся цен

Снижение доступности ипотеки привело к ощутимому падению спроса, хотя оно и оказалось не таким катастрофичным, чтобы привести к снижению цен, как того ожидали отдельные участники рынка.

По итогам третьего квартала 2025 года было зарегистрировано 350 тысяч ДДУ, что на 15% меньше за аналогичный период прошлого года. За 9 месяцев этого года застройщиками было продано около 16,5 млн квадратных метров квартир. При этом следует отметить, что в третьем квартале на фоне снижения ключевой ставки наблюдалось оживление спроса на квартиры. Тогда как в первом полугодии, за исключением февраля, продажи демонстрировали снижение месяц к месяцу за аналогичный период прошлого года.

Немалую роль в этом сыграла маркетинговая активность застройщиков, индивидуальные условия и уже такой популярный инструмент как рассрочки. Так, по данным аналитического центра ДОМ.РФ с рассрочкой было реализовано 16% всех заключенных ДДУ, а задолженность по рассрочкам по итогам 3 квартала составила 1,4 трлн рублей. Суммы действительно внушительные и поэтому понятно, пристальное внимание ЦБ РФ к данному инструменту.

Но только ли рассрочка позволяет застройщикам удерживать цены от падения? Здесь следует обратить внимание на то, что российский бизнес за последнее десятилетие научился быстро адаптироваться к возникающим угрозам, и застройщики жилья здесь не исключение.
Продолжение после рекламы

На фоне снижения спроса, роста стоимости заемного капитала для девелоперов и для их клиентов, а также рисков снижения финансовой устойчивости застройщики оперативно начали пересматривать стратегии развития и корректировать планы на будущее, сопоставляя их с текущими возможностями по реализации тех или иных проектов. Это привело не только к продажам отдельных проектов и увеличению числа совместно реализуемых проектов, но и к сокращению числа выводимых на рынок новых проектов.

Старт реализации части проектов был отложен до лучших времен. Как итог, по итогам 9 месяцев 2025 года вывод на рынок новых проектов в целом по стране сократился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в Москве было начато на 30% меньше новых проектов по сравнению с прошлым годом. Снижение этого показателя — реакция на наличие проблем в отрасли и механизм поддержания баланса между спросом и предложением в краткосрочной перспективе. И если доля нераспроданных квартир в строящихся домах в Москве ранее росла, то теперь мы можем наблюдать обратный процесс.
Как следствие, по данным ЕИСЖС в целом по стране рост стоимости квартир в строящихся домах по итогам 9 месяцев 2025 года составил 5,2%, при этом в Москве цены выросли на 12,6%, значительно опередив инфляцию за тот же период. При этом перелома тренда до конца года пока не ожидается.

Дополнительно, рост цен сегодня поддерживает и изменение структуры предложения. Так из-за снижения вывода новых проектов в продажу увеличивается доля квартир на более поздних стадиях строительства. Кроме того, в крупных городах меняется структура предложения по классам жилья.

Рост издержек на строительство заставляет увеличивать застройщиков классность строящегося жилья, поскольку маржинальность в таких проектах выше. В крупных городах стоимость площадок, пригодных под строительство жилья с удобной транспортной и социальной инфраструктурой, сегодня растет быстрее, чем продажная стоимость квартир.
Именно поэтому в Москве, например, сейчас практически не строится жилье эконом-класса (разве что только в рамках программы реновации) и все меньше становится проектов комфорт класса. И это при том, что именно такие объекты вымываются с рынка быстрее всего.

Опубликованный в октябре 2025 года среднесрочный прогноз ЦБ РФ предполагает замедление инфляции до целевого уровня в 2026 году, что позволит добиться снижения ключевой ставки в среднем по году до уровня 14%. При этом на конец года 2026 года ставка может составить 10%. В этом случае ставка рыночной ипотеки к концу 2026 года вероятно приблизится к 14%, что существенно ниже текущего значения в 19−20% годовых.

С учетом роста номинальных зарплат и накоплений населения, а также существенного объема отложенного спроса существует реальный риск скачкообразного роста цен на недвижимость уже в конце 2026 года. А дальнейшее снижение ключевой ставки до 8% в 2027 году будет способствовать продолжению роста спроса на квартиры.

При этом рост цен в разных регионах будет различаться. Большую стабильность цен продемонстрируют те регионы, в которых вывод новых проектов за последний год значительно не уменьшился или наоборот рос (например, Санкт-Петербург и Ленинградская область), а вот в Москве можно ожидать более высокого роста цен, чем в среднем по стране.