Как вам не стыдно

«Рынок уже выучил несколько новых иностранных слов: локдаун, куаркод, санкции, мобилизация, ренессанс российских брендов, – перечисляет Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow. – Лихорадочный передел происходит на фоне обнищания потребителя и сокращения бюджетов аренды. Управляющие команды торговых центров встают перед выбором между плохой и очень плохой стратегиями. Вероятным решением для многих проектов сегментов «средний +» и «премиум» станет выжидать, регулируя вакансию площадей, и сдерживая массовый исход операторов временными скидками. Однако эта стратегия хороша в случаях, когда кредиты банку выплачены и вообще наработана финансовая прочность. В противном случае, в расход летит концепция. Появление в качестве арендаторов условных торговцев с рынка в добром количестве выравнивает бюджет на полгода-год, пока покупатель определяется с решением больше никогда не посещать торговый центр. Очевидно, что внезапно появившаяся одна шаурма не убьет ТЦ, но вот этаж с секонд-хендом и рыночными вешалками уменьшат трафик и конверсию достаточно быстро. Можно ли будет вернуть такие проекты в строй? Да, но дорого и рискованно – через редевелопмент и смену бренда».

Всё ниже и ниже
В итоге на первое место личного антирейтинга арендаторов торговых центров Михаил Петров помещает любого рода конторы ставок на спорт. Такой оператор съедает львиную долю дорогих площадей первого этажа, и ему обязательно выделяется отдельный вход. «Помимо морально-этических соображений о пользе роду человеческому, этот профиль не комплиментарен розничной торговле, и не сможет обеспечить синергию другим арендаторам, – поясняет эксперт. – Примеров ущерба, которое наносит подобное торговое соседство, масса – практически, у каждого метро есть небольшой торговый центр с половиной этажа со спортивно-игровыми автоматами. Когда покупатель входит в такой объект, он не всегда может догадаться, что на верхних этажах есть ещё и товары и услуги. Кроме того, эти операторы, оплачивая самый высокий чек за квадратный метр, зачастую согласовывают вывеску больше названия торгового центра, визуально выделяют цветом свою часть фасада, что неминуемо приводит и к деградации бренда ТЦ».

На втором месте, по словам г-на Петрова, кальянные. «Восточные традиции в России приживаются и укореняются, – констатирует он. – Переезд в крупные города России людей с востока приносит в культуру потребления новые экзотические формы, и управляющие команды должны следить за соответствием соискателя на роль арендатора наиболее желаемой и многочисленной аудитории торгового центра. Напомню, что кальянные посещаются в основном мужчинами, тогда как торговые центры часто «заточены» на женщин. Успешные кальянные, кроме того, стали сверхдоступным видом франшиз без фейсконтроля: помимо уютного интерьера, они не требуют обеспечения полноценной кухней, а владельцы бизнеса зачастую не готовы следовать правилам торгового центра и договариваются «по понятиям», что вызывает проблемы уже управленческого толка. Нередки и жалобы, в основном, от посетительниц о том, что гости кальянных вели себя асоциально. Торговое соседство с кальянной также мало кто может выдержать. Справедливости ради, стоит заметить, что иногда случается комплиментарность с барбер-шопами, если они также берут ориентир на эстетику арабского мира мужского сервиса, а не американский или английский классический вариант».

На третьем месте – шаурма, остающаяся с девяностых не только самым популярным, но и наиболее доступным фаст-фудом в России. Средний чек шаурмичной у метро в 1,5-2 раза ниже любой концепции на фуд-корте. «Такой разрыв в цене выстраивает очередь из наименее платежеспособных покупателей, что, снова же, не всегда отвечает интересам других операторов торгового центра, – убеждён Михаил Петров. – Однажды мы сдали в аренду шаурме площадь фуд-холла, и в итоге получили одного успешного оператора и с десяток других невостребованных кухонь. Мы не учли тогда близость большого религиозного заведения, запросам посетителей которого идеально и соответствовал продукт нашего нового арендатора. В итоге весь фуд-холл заняли люди в религиозной одежде, которые полностью вытеснили ярко одетых московских студентов, девушек в коротких юбках и других клиентов, которые чувствовали себя не в своей тарелке. Надо оговориться, что не было никакого агрессивного поведения и других проблем, просто необходимо учитывать баланс аудиторий и держать средний чек по всем заведениям. Исключением из правил являются брендовые проекты шаурмичных от известных ресторанных холдингов, но такие операторы инвестируют приличные деньги в марку, оборудование, отделку и качество, поэтому не могут платить аренду в 2-3 раза выше обычного, за чем и гоняются горе-управляющие торговых центров. В трудные же времена аргумент, приводимый собственнику управляющим о высокой ставке за метр, действует безотказно. Под такого как бы «желанного» оператора выделяется и отдельное окно на фасад, и вывеска на полстены «Шаурма, шашлык, тандыр, лепешка», только в процентном соотношении высокая аренда может оказаться тщедушно-малой частью, а вот долю продаж фуд-корта на высоком этаже ТЦ такая торговая мина заберет приличную».

Выбери меня
Наполнить даже временно и частично опустевший ТЦ качественными операторами сейчас сложно, как никогда, вздыхает Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. Это получается у совсем небольшого числа игроков в России, но все остальные вынуждены рассматривать тех арендаторов, которых категорически были не готовы обсуждать ещё год назад. «Многие действительно ведь приходят с так называемых цивилизованных рынков, перерабатывают концепцию, дополняют «свежими решениями» и дизайном магазины, и продают будущую картинку, – соглашается он. – Но такие операторы – и самые опасные для торговых центров: уровень у них все равно низкий, и потребитель сразу, с витрины и вешалок, считывает, что это, скажем так, низкокачественный продукт. Процент магазинов, которым удалось барьер преодолеть и стать для покупателей интересными, до сих пор минимален. Сюда же – барбекю и шавермы, активно теперь проникающие в торговые центры, и готовые платить самые высокие ставки ввиду работы по серым схемам. Моллы иногда выбирают их ради длинного рубля, но они, как и другие «люди с рынка», становятся для них антирекламой. Впрочем, как ни странно, но и неудачная замена ZARA на MAAG сыграла с игроками примерно такую же злую шутку: их новая линейка, сделанная специально для российского потребителя, стала для ТЦ провальной, покупатель посчитал, что его обманули. В итоге он идет к нашим ритейлерам, и оставляет свои деньги им».

Евгения Осипова, директор по продажам ADG group: Изменение в пуле арендаторов – логичное следствие общих перемен на рынке и в предпочтениях посетителей. Люди сегодня посещают торговые центры не только, чтобы купить товары первой необходимости. Им также важны сервисы и услуги для проведения досуга, которые позволят получить новые впечатления и опыт.

У посетителя же действительно есть запрос на новые форматы. Это влияет на приток новых арендаторов, которые помогают генерировать дополнительный трафик.

Опираясь на обратную связь от соседей, мы сами понимали, какие магазины и сервисы нужны клиентам в шаговой доступности от дома, и это помогало привлекать тех арендаторов, чьи услуги и сервисы стали востребованными. Поэтому мы в принципе не можем говорить об «антиарендаторах»: мы не предлагаем пакетные предложения для арендаторов, но наполняем объекты теми функциями, на которые у местных жителей есть спрос.

Эконом-классом
Эдуард Тишко директор, управляющий партнер компании LCM Consulting, одними из самых спорных и сложных арендаторов для ТЦ называет жесткие FMCG-дискаунтеры с аскетичным «складским» оформлением залов. «Они уместны в объектах сегмента «супер-эконом» или в торговом кластере из нескольких зданий, в котором возможно представить ритейлеров из нескольких смежных ценовых сегментов по принципу синергии с учетом целевой аудитории, – добавляет он. – В подобные объекты заходят такие федеральные крупноформатные игроки, как «Светофор», гипермаркет «Маяк» и магазин честных цен «Победа». Из регионалов – пермская продуктовая сеть «Заходи» сейчас развивает присутствие в соседних областях. Всё это – полноправные участники рынка в сегменте «эконом». Только если раньше жесткие дискаунтеры базировались в индустриальных зонах, неликвидном стрит-ритейле и ангарах на оптовых базах, то в последние два года уверенно заполнили вакансию в торговых центрах сегмента «средний минус».

Подобные операторы, ещё недавно считавшиеся безусловными «антиарендаторами» или просто сложными операторами для профессионального рынка торговой недвижимости сегодня имеют уже совсем другой статус, подчёркивает г-н Тишко. Теперь многие из них развивают сети и вкладывают бюджеты в позиционирование, поясняет он. И проблем, если торговый центр концептуально ориентирован на суперэкономный шопинг, вообще никаких: те же в прошлом «полуподвальные» дискаунтеры готовы подстраиваться под любые требования управляющей компании. «Вот смотрите: ещё в 2014-2015 годах та же Familia – пионер оффпрайс ритейла в сегменте одежды – скорее негативно воспринималась управляющими ТЦ среднего ценового сегмента, и рассматривалась в качестве потенциального арендатора в последнюю очередь. А в 2023-м Familia – это современный супермаркет недорогой одежды и обуви, который широко представлен в суперрегиональных ТРЦ Москвы, Санкт-Петербурга. География присутствия – 120 городов России».

Эксперт делится собственным опытом работы с игроками, также ещё недавно считавшимися для профессиональных объектов «антиарендаторами». «В саранском ТК «МАКС», например, нам удалось сконцентрировать операторов низкого ценового сегмента в отдельном здании МАКС.Дисконт на территории торгового кластера, – продолжает г-н Тишко. – Таким образом, мы расширили целевую аудиторию кластера в целом, но сохранили нетронутой концепцию самого торгового центра «МАКС».

Дмитрий Меринов, директор по управлению эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP: Есть категории, которые ранее в ТЦ были мало представлены, например, жесткие дискаунтеры одежды/обуви, секонд-хенд, непрофессиональные ИП. В связи с уходом международных брендов и увеличения арендного предложения, бренды, которые ранее не могли рассчитывать на топ-локации, получили возможность занять освободившиеся площади. Как всегда, лучшие ТРЦ не испытывают проблем с заменой и не берут кого угодно, тщательно выбирают, проводят тендеры и подписывают, снова же, лучших (из оставшихся). Но вот комплексы, которые и ранее были не слишком востребованы, стараются выкручиваться из ситуации любыми способами, и договариваются с операторами, которые ранее были не ниже второго этажа в ТРЦ, на переезд на первый этаж, оставляя свои прежние локации другим компаниям. А вот их места могут занять уже операторы уровня дисконт/секонд-хенд или те же самые непрофессиональные ИП без четкой концепции.

В итоге в связи с изменением состава арендаторов, некоторые ТЦ имеют все шансы превратиться в крытый рынок с переформатированием арендного потока. На этот процесс влияет, прежде всего, желание собственников торговых центров восстановления доходов, и, при отсутствии выбора арендаторов, понятной концепции ТРЦ и профессионалов, которые могут минимизировать риски, собственники затягивают петлю, и превращают свои объекты в непрофессиональные проекты.

Хотя основные негативные тренды — это выделение площадей под складских операторов и дарксторы, размещение no name концепций на фуд-кортах по типу шаурмы/ столовых, не все эксперименты с такими игроками обязательно провальные, соглашается Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+». По её словам, в условиях роста e-commerce и ухода многих западных бизнесов решение вообще может стать одним из эффективных путей развития объекта. «В связи с возросшим спросом на склады мы получаем очень много запросов на размещение производственно-складских площадок в слабых ТЦ, – добавляет эксперт. – Иногда собственники настаивают на открытии при них розничных магазинов, но торговая площадь в таких случаях редко превышает 300 кв. м, а складская площадь, напротив, съедает значительную часть GLA».

Ольга Летютина, генеральный директор УК Столица Менеджмент»: Каждый арендатор, даже «дикий», может иметь и занять свою нишу. Важно где, в какой локации, на каком объекте, в каком окружении и тенант-миксе.

Конечно, иногда мы наблюдаем картину, когда управляющие компании или девелоперы «сажают кого угодно», не корректно оценивая влияние того или иного магазина на объект в целом. Особенно осторожно стоит подходить к посадке дискаунтеров, которые могут снизить статус объекта, паразитируя на трафике других арендаторов и уменьшая их выручки. Есть печальный опыт работы со «Смешными ценами», дискаунтером «Мr. Сумкин», МПР и т.п.

Ритейл «с рынков» тоже часто не может адаптироваться к высоким стандартам работы на профессиональных объектах, где приходится изменять подход к оформлению магазинов, ассортименту, качеству обслуживания покупателей. В каждом подобном случае мы тщательно оцениваем работу уже открывшихся магазинов на других объектах, целевую аудиторию и возможность пересечения ассортимента или услуг в том ТЦ, где планируем открытие.

И, конечно, после ухода иностранных брендов возникли новые уникальные возможности для развития российского импортозамещающего ритейла. Все бросились импортозамещать! Сейчас можно говорить о расцвете фэшн-стартапов, новых «гастроэнтузиастов», изменении форматов в сторону увеличения площадей уже существующих популярных брендов. Но стоит отметить – и это было как два года назад, так и сейчас: девять из десяти новичков очень быстро попадают в категорию «на выход». На этом фоне управляющим компаниям необходимо более тщательно подходить к выбору новых операторов и концепций, несмотря на высокую вакансию.

Сейчас в целом можно говорить об усилении такого тренда, когда УК все больше и больше вовлекаются в бизнес арендатора, от проектирования до операционных процессов, тем самым, передавая опыт начинающим торговым предприятиям и минимизируя риски в связи с возможной вынужденной их заменой.

Резюмируя – я не вижу сейчас каких-либо глобальных изменений в сегментах так называемых «антиарендаторов». Пожалуй, только то, что раньше игроки социально-досугового сектора в некоторых случаях рассматривались, как вынужденная мера по заполнению вакантных площадей, и с коммерческой точки зрения их можно было причислить к разряду не самых желанных. Сейчас же это популярный тренд, который работает на повышение лояльности и популяризацию ТЦ у целевой аудитории.

Свобода на баррикадах
Ключевое изменение на рынке последних трёх лет – понятие «антиарендатор» перестало быть таким категоричным, констатирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. «Если раньше можно было говорить о том, что тот или иной сетевой оператор не очень эффективен, но выдавал стандарт качества, то сейчас – о преобладании не сетевых операторов в целом, и «антирейтинг» трехлетней давности с сегодняшним, главным образом, отличается концептуально –повсеместно снижается качество предлагаемых товаров», – добавляет Дмитрий Томилин.

Однако отношение собственников к операторам уровня «всё сложно» остаётся намного более жёстким. «Арендная ставка однозначно будет выше, – перечисляет Борис Мезенцев. – Размер этого превышения будет зависеть от того, насколько арендатор «анти», и насколько он нужен ТРЦ. Но, в принципе, она может быть выше и на 50-100%. Также необходимо учесть размер обеспечительного платежа – для такого арендатора он будет больше, поскольку риски высоки. Затем – требования к оформлению. Когда на объект заходит сложный арендатор, УК особенно внимательно контролирует то, как он будет выглядеть, какое оборудование будет использовано, как это будет соответствовать общему виду торговой галереи. Естественно, к зарекомендовавшим себя и известным брендам требования другие. Далее – срок действия договора: УК будет стараться заключить документ не более, чем на одиннадцать месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать, и с арендатором было проще расстаться. И, самое главное – возможности расторжения договора со стороны арендодателя: здесь будут стремиться включить в договор требования, которые позволят максимально быстро и безболезненно расстаться». «Основная проблема – «антиарендатор» приводит в целом недружественную для ТЦ и основных брендов аудиторию, – указывает Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. – Это сказывается на других операторах: они теряют качественный трафик и, соответственно, обороты, а также несут риски, связанные с тем, что потенциальная аудитория может воспринимать их магазин и ценности по-другому. Конечно, если вакантность слишком высока и арендный не позволяет покрывать обязательства, то выбора у собственника не особенно много. Площадки сдаются подчас, лишь бы получить хоть какую-то аренду, но не всегда задумываясь, что это может повлиять и на имеющийся пул, когда старые арендаторы могут попросить скидку, либо уйти вовсе».

Екатерина Гресс, директор, консультанты IDEM: Торговый центр отличается от площадок в стрит-ритейле меньшей вариативностью выбора. Если в стрит-ритейле подбор арендаторов происходит по определенным критериям (подходит ли помещение технически и юридически, учитывается эстетика и внешний вид, назначение, согласование рыночной ставки владельцем и арендатором), то в ТЦ все несколько иначе. Основополагающим фактором при формировании пула остаётся соблюдение концепции. Вторым, не менее важным, условием является размер арендной платы по сформированному плану лизинга/плану арендных поступлений. В такой ситуации, по большому счету, успех проекта зависит от того, насколько твёрдо владелец или управляющая компания готовы отстаивать концепцию, насколько она вообще актуальна и соответствует запросу рынка, а также какое время на ожидание арендатора есть у торгового центра. Перекос обычно случается в сложные времена, когда время экспозиции растягивается не на 2-4 месяца, а на год и более. Терпение окончательно сдает, финансовые пробелы растут, и тогда на сцену выходит стратегия «бери, что дают».

Проблемы возникают довольно быстро: когда арендатор, который заведомо не соответствует функциональной концепции , размывает позиционирование или в разы увеличивает объем некой товарной категории. В таком случае, ТЦ сталкивается со всеми перечисленными проблемами – ультиматумы от значимых федеральных сетей, удивление покупателей и падение целевого трафика, резкое снижение качества объекта. Восстановление стоит дорого, а иногда – и требует полной реконцепции и реброкериджа.

Письма издалека
Влияют ли другие арендаторы на заключение или расторжение договоров с операторами из «антирейтинга» – письма, петиции, разговоры с собственниками и управляющими компаниями ТЦ по душам и другие формы воздействия? Фактически нет, считает Дмитрий Томилин. «Конечно, добровольно ухудшать свой проект никто не хочет, поэтому постоянно идет игра на стыке доходности и качества операторов, – поясняет он. – Договоры с условными «антиарендаторами» действительно всегда более жёсткие, и УК может найти формальные и не формальные рычаги воздействия на оператора, и, конечно, будет ими пользоваться». «Но, например, сторонние брокеры (не УК) нацелены на быстрое закрытие любой сделки, и редко ориентируются на интересы самого объекта в долгосрочной перспективе, – подчёркивает Марина Толстошеева. – Любая консалтинговая и профессиональная управляющая компания будут против подобного нецелевого использования площадей. Но у собственника реально порой нет иного выхода для покрытия операционных издержек по объекту. Да, они стараются предусмотреть максимально быстрый выход из договора, в том числе, при несоблюдении противопожарных и иных норм и правил, а также в случае привлечения арендатора и/или арендодателя к административной ответственности государственными контролирующими органами за нарушения». «В моей практике были ситуации, когда собственник ТЦ самостоятельно, не внимая доводам, принимал решения о заключении договора с «антиарендатором» по его форме, – вспоминает, в свою очередь, Эдуард Тишко. – В итоге – крысы, мусор, молчаливый отказ от оплаты переменной части арендной платы и игнорирование уведомлений о расторжении договора. Мы сейчас не работаем уже с этим объектом, но знаю, что проблемная история с «антиарендатором» длится до сих пор. Поэтому, не исключена ситуация, когда сторонние брокеры, имея прямой выход на собственника, могут повлиять на появление «маргинального» арендатора. Но чаще всего это касается собственников непрофессиональных объектов, где отсутствует качественное PM-управление. Впрочем, главная проблема в переговорах с такими операторами в принципе – то, что они идут со своим уставом в чужой монастырь, согласиться на который со стороны УК — значит, наступить на горло концепции торгового центра. Эти арендаторы очень тяжело идут на изменение формы договора, и основной задачей представителей ТЦ в процессе переговоров становится скорректировать контракт таким образом, чтобы «подчинить» тот же жесткий дискаунтер своим правилам игры, включить в общую систему взаимоотношений с другими арендаторами».


Михаил Гончаров, основатель сети ресторанов «Теремок»: Я как раз часто вижу другую тенденцию: лучше никого не посадить, чем плохого посадить. И рисков не понимают только в совсем уж маргинальных торговых центрах, а таких в Москве и Петербурге – единицы. Скорее, перечисленные проблемы верны для совсем небольших, даже – микро ТЦ площадью 2.000-5.000 кв. м, и в не самых лучших местах.

Нестандартных и экзотических решений по сдаче площадей в слабых торговых центрах будет всё больше, прогнозирует Марина Толстошеева. «Рынок не терпит пустоты, и мы понимаем, что тренд на полный уход международных операторов – долгосрочный, уже мало кто ждет их возвращения», – поддерживает Дмитрий Томилин. «Возможно, в моллах станет, например, больше хостелов, – полагает Марина Толстошеева. – Они могут быть востребованы, скажем, спортсменами при проведении соревнований в тех же ТЦ – при размещении спортивных площадок, либо – для расселения инженерного состава крупных генподрядчиков, задействованных в производстве дорожной инфраструктуры. Эти решения требуют внесения изменений в ВРИ, но уже сейчас такая практика есть».

Максим Барабаш

Недвижимое имущество Влияние «курсовых качелей» на рынок торговой недвижимости и ритейл будет комплексным, резюмирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. «Во-первых, произойдет рост затрат, связанных с функционированием объектов – строительством, текущим ремонтом и эксплуатацией, – поясняет он. – Свой вклад в этой ситуации внесет и упомянутый отток мигрантов, для которых российский рынок станет менее привлекательным – это приведет к кадровому дефициту и росту зарплат производственного персонала. Затем – вырастет стоимость реализуемой продукции. Далее – явно не стоит ожидать, что у людей будет происходить индексация зарплат, сопоставимая с изменением цен. Это, в свою очередь, приведет к дальнейшему снижению покупательской способности населения. В итоге продолжат развиваться две тенденции последних лет: рост затратной составляющей и снижение доходной. Оно будет однозначно негативным, и рынок коммерческой недвижимости ожидает еще одно испытание, первым из которых была пандемия. Игроки будут вынуждены искать новые пути выхода из складывающейся ситуации, находить решения по оптимизации затрат и повышения доходности».

Впрочем, в ситуациях неопределенности, как показал 2022-й год, собственники не стремятся к резкому повышению ставок, предпочитая прорабатывать коммерческие условия для каждого случая индивидуально, добавляет Евгений Томилов. Коррекция будет заметна только в части увеличения размера компенсации расходов на коммунальное и прочее обслуживание, но и там это косвенно связано с курсом валюты, поскольку просто растет общий уровень цен, уточняет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры».

На рынке коммерческой недвижимости осталось лишь несколько валютных активов, и это – единичные случаи, в целом же сегмент давно рублевый, соглашается Алексей Ефимов. Большее значение для него в итоге имеет ключевая ставка, которая до конца года может находиться на уровне 12-14%. «При этом, рублевой ликвидности на рынке пока достаточно, а в ситуации потрясений и нестабильности, недвижимость – всегда понятный защитный актив – напоминает эксперт. – Так что, в следующие 6-9 месяцев мы прогнозируем активный и динамичный рынок».

Максим Барабаш