Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости

Более 30 лет доллары, а затем и евро в России продавались и покупались на бирже в ходе открытых торгов. 12 июня 2024 года США ввели санкции против Мосбиржи — главной российской площадки по торговле валютой. На следующий день Мосбиржа заявила о прекращении торгов в долларах и евро.

«Для определения официальных курсов доллара США и евро к рублю Банк России будет использовать банковскую отчетность и сведения, поступающие от цифровых платформ внебиржевых торгов», — прокомментировал ситуацию Центробанк, подчеркнув, что компании и граждане по-прежнему смогут покупать и продавать эти валюты через российские банки.

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, какое влияние новые санкции могут оказать на этот сектор.

Активизация спроса
Валютные ценники на рынке недвижимости давно ушли в прошлое, но определенное влияние прекращение торгов оказать может, считают опрошенные редакцией эксперты. «Беспрепятственная, справедливая конвертация валют и их движение по счетам долгое время были одним из факторов, который позволял заключать большое количество сделок с недвижимостью. В ближайшие недели спрос на элитное жилье в Москве, вероятно, несколько снизится — на рынок будут одновременно давить сезонный летний и валютный факторы», — говорит CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. По его прогнозам, активность к прошлому лету может снизиться на 15–20%. «Начиная с осени, по мере прояснения новых валютных реалий, должен начаться активный перевод валютных сбережений в покупку элитных квартир. Мы можем увидеть рекордные для последних двух лет объемы сделок на рынке высокобюджетных новостроек, а также всплеск интереса к качественной вторичной недвижимости в центре», — считает эксперт.

Подобные санкции для рынка означают, что доллар в России перестает быть защитным активом для накоплений, добавляет Халин. Это может способствовать росту спроса на недвижимость с целью сбережения средств. «Состоятельные россияне в качестве накопительного актива будут использовать элитную недвижимость, как минимум этот инструмент позволит иметь гарантированную сохранность вложений», — считает он.

Такую возможность не исключает и директор аналитического департамента Nikoliers Людмила Герлиц, отмечая при этом, что число инвесторов, которые захотят сохранить капитал в недвижимости, не так велико. Хотя по данным ЦБ на первый квартал 2024 года насчитывалось 41 млн брокерских счетов, «из них только 0,39% (53 827 клиентов, 0,036% населения России) имеют на счете от 6 млн до 100 млн руб. (эквивалент для покупки инвестиционной квартиры). То есть фактически, обсуждая возможную переориентацию инвестиционного профиля, мы говорим о переключении 53 тыс. человек», — рассказала Герлиц. Эксперт подчеркивает, что эта аудитория в основном обладает высокой психологической устойчивостью, что сводит к минимуму возможности эмоциональной покупки.

Переход на рублевое ценообразование
Следствием санкций может стать полный переход элитного сегмента на рублевое ценообразование, прогнозирует Дмитрий Халин.

«Рынок высокобюджетного жилья уже достаточно давно, с 2008 года, постепенно переходит на рублевое ценообразование, но полностью так и не перешел. Санкции против Мосбиржи могут полностью перевести рынок на цены в рублях, поскольку курс ЦБ может оказаться слабо предсказуемым», — считает Дмитрий Халин.

Сделки в иностранной валюте, в том числе с недвижимостью, в России запрещены. Но в элитном сегменте сохраняется определенная привязка к валютным курсам. Так, в 2022 году, на фоне ослабления рубля, участники рынка отмечали, что продавцы все чаще привязывали стоимость объектов к курсам доллара и евро. В этом случае объект номинировался в рублях, но его стоимость до сделки регулярно пересчитывалась по текущему курсу.

«Переход в рубли снизит зависимость поведения покупателей и продавцов от скачков курсов валют, а значит, периоды турбулентности в валютном секторе не будут оказывать столь заметного влияния на рынок», — говорит Халин.

Массовый сегмент рынка волнуют другие факторы
Санкции против Мосбиржи прямо не повлияют на рынок массового жилья в России, отмечают опрошенные эксперты.

«В условиях продолжающегося санкционного давления влияние на экономику страны будет ежегодно возрастать, что также окажет негативный эффект на отрасль», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Для рынка коммерческой недвижимости в России санкции могут создать дополнительные сложности в расчетах с иностранными компаниями, покидающими Россию и продающими свои активы, отметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. Хотя это и увеличит расходы на сделки, влияние, по его словам, не будет критичным по сравнению с уже существующими проблемами.

Спрос на зарубежную недвижимость упадет
Санкции против Мосбиржи усложнят для россиян покупку зарубежных активов, единогласно утверждают аналитики. «Спрос на зарубежные объекты в связи с санкциями может упасть на 15%. Многие банки столкнутся с переводом денежных средств в валюте. К тому же, если не будет установлен четкий курс валют, многие покупатели воздержатся от покупок за границей. Большая часть населения будет склонна держать валютные накопления в наличных или банковских продуктах на территории страны», — считает бизнес-директор, партнер Kalinka Middle East Александр Шибаев.

Увеличение издержек на приобретение валюты может повлиять на спрос российских покупателей, заставив их занять выжидательную позицию, отмечает и Алексей Новиков из NF Group. Однако, по его словам, это повышение затрат не будет кардинальным.

«Даже если все российские банки будут отрезаны от доллара и евро, то покупатели зарубежных активов смогут пользоваться платежами в дирхамах или лирах, — обращает внимание финансовый эксперт, основатель агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс. — Одним из главных направлений для покупки недвижимости у россиян остается ОАЭ, потому что сегодня они лидируют по доходности и безопасности сделок». Эксперт напоминает также, что президент Владимир Путин уже говорил о том, что в ближайшее время будет рассмотрено смягчение правил оборота криптовалюты. «Возможно, будут разработаны поправки, которые также помогут заключать зарубежные сделки российским покупателям», — заключает Ксения Аверс.

Вера Лунькова