Площади расторговались

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы к лету 2024 года может сократиться до 6%, вернувшись к уровню 2019 года, прогнозирует NF Group. Там оценивают показатель по итогам первого квартала в 8,3%. О возврате доли вакантности к докризисному уровню говорит и руководитель департамента продаж РАД Григорий Начинкин: «В топовых локациях свободны не более 5% площадей». По данным Nikoliers, в Москве вакантность в торгцентрах по итогам первого квартала относительно четвертого квартала 2023 года сократилась на 2,4 процентного пункта, до 7,6%, в Санкт-Петербурге — на 0,1 процентного пункта, до 6,2%. К концу года показатели в этих городах снизятся до 5–6%, ждут консультанты.

Тренд сопровождается относительно высокой активностью арендаторов. В NF Group указывают на аренду маркетплейсом «Мегамаркет» площади ушедшей из РФ сети IKEA в торгцентрах «Мега» и выход на рынок Москвы за первый квартал 11 новых зарубежных брендов, включая шесть марок из Китая и Южной Кореи. Снижению вакантности не препятствует и ввод новых площадей. По подсчетам NF Group, в январе—марте 2024 года в Москве сдано 42,7 тыс. кв. м торговых объектов, на весь текущий год заявлен вывод 284,3 тыс. кв. м, что в восемь раз превысит уровень 2023 года.

Но увеличить арендный доход собственникам площадей пока не удается. Руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова говорит, что запрашиваемые ставки находятся на уровне 2022 года. «Незначительный рост арендных поступлений может быть связан в основном с инфляцией»,— объясняет независимый эксперт Марина Толстошеева.

Григорий Начинкин отмечает, что само по себе стремление сократить долю вакантных площадей после ухода международных брендов вынуждало владельцев торгцентров предлагать более лояльные условия новым арендаторам. По его словам, дисконты достигали 30–40%, а ритейлеры из России и дружественных стран часто не готовы заключать арендные контракты с жесткими условиями. Исполнительный директор Glincom Иван Татаринов говорит, что доходность торговой недвижимости сейчас снижается. Президент Magic Group (развивает универмаги Slava) Александр Перемятов предупреждает о наступлении новой волны ротации арендаторов. Эти риски могут стимулировать собственников удерживать арендаторов, предлагая им скидки, добавляет гендиректор «Этерны» Дмитрий Томилин.

Единственным путем к повышению доходности для большинства объектов господин Начинкин называет реконцепцию. Согласно NF Group, в ближайшие три года в этом будут нуждаться 60% торгцентров в Москве. Григорий Начинкин оценивает долю таких объектов в Санкт-Петербурге и других городах в 80–90%. Господин Пермятов указывает, что в 2010-х годах период жизни концепции оценивался в семь лет, сейчас — в пять лет. Без обновления качество арендаторов и трафик будут падать, что приведет к большему снижению доходов, предупреждает господин Татаринов.

Стоимость серьезной реконструкции торгцентра Иван Татаринов оценивает в 60–100 тыс. руб. за квадратный метр, оговариваясь, что есть объекты где нужно провести относительно небольшой объем работ. Григорий Начинкин считает, что затраты на реконцепцию могут достигать 30% от стоимости объектов и в условиях снижения доходов, удорожания кредитов и нестабильности арендаторов небольшая доля собственников готова на такие вложения. Окупить инвестиции, добавляет Марина Толстошеева, удастся в лучшем случае через пять-шесть лет, поэтому собственники предпочитают собирать скромные, но относительно стабильные доходы.

Александра Мерцалова