Если смотреть на итоги 2024 года для рынка торговых центров через призму классических показателей, то год был успешным. По данным Nikoliers (есть у Forbes), в России за год было введено 815 000 кв. м новых площадей против 383 000 кв. м годом ранее. Посещаемость торговых центров Москвы выросла на 1,8%, если сравнивать 11 месяцев 2024-го и 11 месяцев 2023-го. По данным NF Group, с которыми ознакомился Forbes, доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизилась на 2 п. п. и достигла уровня 6,4%.
Однако у сегмента есть проблемы. По данным Focus Technologies (также в распоряжении Forbes), в 2024 году посещаемость торговых центров в целом по России снизилась в среднем на 2%. В разрезе по регионам ситуация разнилась: Москва показала плюс 2% год к году, Петербург — снижение на 1%, остальные регионы — снижение на 3%. «Посещаемость торговых центров LFL в 2024 году сократилась на 2–4%, — подсчитала директор и руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая. — Посетительский трафик ТРЦ, за редким исключением, не в состоянии достигнуть уровня 2019 года». Трафик прошлого года относительно 2023-го отличается значительным ростом посещаемости ТЦ малого формата, а также снижением в больших объектах, добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
По данным УК «Сампа», более 70% торговых центров, расположенных в европейской части России, эксплуатируются уже более 10 лет и нуждаются в обновлении. Именно устаревшие концепции большинство собеседников Forbes «винят» в снижении трафика, однако, по их словам, провести обновление многие собственники ТЦ сейчас не могут себе позволить.
Видимость роста доходов
По словам собеседников Forbes, в 2024 году выручка торговых центров выросла, но прибыль снизилась. «Хотя на рынке за 2024 год и отмечается формальное повышение доходности для торговой недвижимости, по моим оценкам, 5–6%, мы понимаем, что здесь нельзя говорить даже о компенсации инфляции», — констатирует президент Magic Group, создатель SLAVA concept Александр Перемятов. По данным Росстата, инфляция в 2024 году составила 9,52%.
Больше всего выросли доходы ТЦ, где много арендаторов платят аренду как процент от товарооборота, так как за счет инфляции выручки операторов также подросли, но соответствующим образом выросли и расходы ТЦ на эксплуатацию и содержание зданий, а также на зарплаты персоналу, соглашается генеральный директор DNA Realty Антон Белых.
«В среднем, мы оцениваем падение показателей доходов ТЦ в сравнении с 2019 годом на уровне 20%», — добавляет Прилуцкая из CORE.XP. Когда мы говорим о доходах ТЦ, надо учитывать не только арендный доход, но и затраты на содержание и управление объектами, а они за последние годы растут по многим статьям выше уровня инфляции, что в итоге сказывается на доходности объектов, говорит Хакбердиева из NF Group.
Доходы торговых центров за последний год выросли на 12–15%, но при этом расходы увеличились на 20–30%, резюмирует вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) Павел Люлин.
Второй исход
Потеря трафика торговыми центрами может привести к тому, что их вновь покинут арендаторы, полагают некоторые собеседники Forbes.
Согласно исследованию консалтинговой компании Б1, с которым ознакомился Forbes, 45% ретейлеров в первой половине 2024 года ощутили падение покупательского трафика. «Сокращение трафика в магазины не всем удается компенсировать соответствующим ростом среднего чека, — комментирует выводы партнер Б1, руководитель отдела услуг в области повышения эффективности розничного бизнеса Сергей Лившиц. — На фоне растущих затрат (зарплаты, аренда, транспорт) у трети ретейлеров это привело к сокращению рентабельности более чем на 1 п. п. EBITDA».
Forbes опросил крупных сетевых ретейлеров на предмет их удовлетворенности работой точки в торговых центрах. Некоторые указали, что намерены сокращать этот канал продаж.
«Мы не планируем уменьшать площади своих бутиков, но рассматриваем оптимизацию в некоторых ТЦ, например, «Мега Белая дача», — говорит владелец сети «Слепая курица» Михаил Молчанов. — Учитывая уход IKEA, торговый центр растерял поток, а найти достойного якоря проектам «Меги» не удалось. В результате концепция этих ТЦ рухнула. Работа ради работы в таких проектах нас глобально не интересует».
«Сейчас условия аренды в торговых центрах непростые, и нас многое не устраивает, — добавляет президент компании BAON Илья Ярошенко. — Трафик падает. Причин тому несколько: перетекание покупателей в онлайн, в развлекательные и food-зоны, много факторов, даже изменения погоды влияют. А аренда при этом продолжает расти. Если говорить по цифрам, то трафик в среднем по году снизился на 10–20% в зависимости от расположения ТЦ. При этом индексация аренды каждый год — плюс 7–10%».
Другие собеседники Forbes говорят, что, хотя в их планы не входит закрытие точек или сокращение площадей, они не вполне довольны условиями работы в торговых центрах. Арендодатели пытаются угнаться за растущей ставкой и поднимают арендную плату, а при этом покупательская способность стремится к снижению, говорит CEO и сооснователь Poison Drop Андрей Мигунов. «По нашим наблюдениям и по данным знакомых ретейлеров, трафик просел на 20–25% год к году», — уточняет он.
«В последние годы трафик в ТЦ и магазинах падает, однако ожидания арендодателей по ставкам аренды не зависят от динамики по трафику, — добавляет вице-президент по управлению недвижимостью Inventive Retail Group Мария Киселева. — Это приводит к тому, что часть концептуальных магазинов в ТЦ замещаются неконцептуальными форматами. В том числе, трафик в торговых центрах падает из-за открытия одинакового пула арендаторов в большом количестве ТЦ, покупателям нет необходимости ехать в какой-то конкретный проект».
Однако часть крупных сетевых ретейлеров планирует продолжать экспансию и не собираются закрывать имеющиеся точки. Среди опрошенных Forbes такие планы озвучили представители брендов Lime, modi и ювелирной сети Sokolov.
Некоторые участники рынка коммерческой недвижимости тоже прогнозируют уход части арендаторов из ТЦ. «В 2022–2024 годы российские сети активно занимали освобождающиеся площади и ниши, старались максимизировать свои площади, инвестируя в редизайн, в отделку, в оборудование и вывешивая максимальные коллекции, исследуя рынок, — напоминает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова. — Но на сегодняшний момент стало понятно, что не все бренды выдерживают конкуренцию. Сейчас многие арендаторы начинают сокращать площади».
«В рамках этого года мы ожидаем оптимизацию и/или закрытия части магазинов, которые были открыты в 2022-м и 2023 годы, по причине уточнения концепций развития брендов или отсутствия удовлетворительных финансовых показателей», — прогнозирует Прилуцкая из CORE.XP.
Меняйся или умри
Все собеседники Forbes отмечают, что торговые центры окончательно перешли с фиксированных арендных ставок на оплату, привязанную к обороту арендатора. В связи с этим доходы торговых центров сильнее, чем прежде, зависят от трафика посетителей, но даже сохранить его, а тем более увеличить, все труднее, поэтому большинству ТЦ необходима реконцепция, говорят эксперты. Основными факторами, сигнализирующими о необходимости реконцепции ТРЦ являются: высокая доля вакансий (более 30%), длительное падение посещаемости (более чем на 25%), необходимость капитального ремонта здания, добавляет Прилуцкая из CORE.XP.
«Даже ТЦ в отличных локациях могут столкнуться с проблемами заполняемости, если долгое время не уделяли внимания управлению и упустили ценные ниши, которые заняли конкуренты, — уточняет Ярова из RRG. — В таких случаях реконцепция необходима и для объектов в хороших местах, и для ТЦ в более сложных локациях. Сегодня торговые центры активно трансформируются. Мы видим, как они становятся либо центрами решения повседневных задач (с пунктами выдачи, сервисами и расширенными фуд-кортами), либо превращаются в спортивно-развлекательные комплексы».
Что такое реконцепция? «Как правило, реконцепция предполагает замену менее эффективных арендаторов более эффективными и прибыльными, запуск новых сервисов для гостей, ремонт и обновление дизайна общих зон, установку digital-экранов на фасадах здания и в общих зонах ТРЦ, — описывает процедуру директор по брокериджу Malltech Мария Тепикина. — Реконцепция фуд-кортов главным образом означает замену столов и стульев, озеленение, добавление посадочных мест и дополнительных гастро-корнеров, установку сцены для развлекательных активностей, позволяющих увеличить трафик».
Однако замену арендаторов торговые центры провели вынужденно в 2022–2023 годах, когда российский рынок покинули многие международные бренды. «Уход международных операторов, падение трафика и необходимость адаптации к новой рыночной реальности заставили большинство ТЦ пересмотреть свои стратегии дальнейшего развития, — рассуждает эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева. — Однако называть процесс замены арендаторов полноценной реконцепцией неправильно. В России по-прежнему около 85% торговых объектов нуждается в комплексе мер по своей реновации для полноценной конкуренции на рынке и соответствия изменившимся потребностям целевой аудитории и новым реалиям».
В зависимости от конкретного сценария, программа реконцепции охватывает перепланировку этажей (изменения в конфигурации помещений и пространств, альтернативные направления галерей), ренейминг, привлечение дополнительной аудитории, обновление фасадов с увеличением мест под рекламные площади, наращивание мощностей и технических возможностей для новых арендаторов, перечисляет генеральный директор УК «САМПА» Георгий Найденов. «Это недешевый и небыстрый процесс, но стоит учитывать, что после 5–10 лет эксплуатации управленческие функции и так стягивают на себя до 14–15% всех расходов крупного ТЦ, а маркетинговые — до 11–12%», — уточняет он.
Ряд собеседников Forbes поделились примерами реконцепции ТЦ и эффектом от проведенных мероприятий. «ТРЦ «Марко Молл» на момент продажи в 2023 году имел заполняемость арендаторами всего 60%, а посещаемость не превышала 270 000 человек в месяц, — рассказывает коммерческий директор ТРЦ «Марко Молл» в Рязани Татьяна Лялина. — После реконцепции вакантность сократилась до 26%, посещаемость ТРЦ выросла на 17%, а оборот арендаторов — на 27%. Доля федеральных сетей увеличилась до 69% (в 2022 году она составляла всего 40%). В рамках реконцепции у нас были открыты новые общественные зоны: уличный каток, бесплатный детский плейхаб, гардероб, были обновлены санузлы, создана с нуля комната матери и ребенка. Мы в целом стали более ориентированы на семьи с детьми, увеличили количество арендаторов из категории «детство» и «развлечения».