Эксперты: покупка квартиры в Москве перестает быть выгодной инвестицией

2023
/02
11
Опубликовано РИА Недвижимость
Покупка московской квартиры в качестве инвестиции в ближайшие два-три года будет не самым лучшим решением из-за снижения цен на жилье, доходность таких вложений окажется ниже процентов по банковским депозитам, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

КВАРТИРЫ ДЕШЕВЕЮТ
"Сейчас средняя цена квадратного метра московского жилья снижается. Этот тренд продолжается с апреля 2022 года, снижение цены в объявлениях о продаже составляет в пределах 1% каждый месяц", – отметил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. То есть с марта они просели примерно на 10%.

По данным аналитического центра агентства "Инком-Недвижимость", минимальная цена, по которой можно найти квартиру на вторичном рынке в старой Москве составляет от 6 миллионов рублей, при покупке новостройки – от 3 миллионов. Средний же бюджет сделки с однокомнатной квартирой на вторичном рынке в старых границах Москвы составляет 9 миллионов рублей, а на рынке новостроек – 11 миллионов.

"Инвестиционная доходность жилья в Москве традиционно формировалась как разница между ценой ее покупки и последующей продажи. При этом до мая 2022 года новостройки были более привлекательны для инвесторов, чем вторичное жилье за счет более низкой цены в начале строительства и ее более высокого уровня на финальной стадии проекта", – отметил эксперт по фондовому рынку компании "БКС Мир инвестиций" Емельянов.

По его словам, максимально доходным московское жилье было в 2006 году, так как цены на него сильно росли. По данным аналитического центра IRN, средняя цена квадратного метра столичного жилья за тот год увеличилась почти в два раза – с 2,2 до 4,2 тысячи долларов. При этом отдельные классы жилья, в первую очередь недорогое, выросли в цене более чем на 100%.

В 2021 году московские квартиры еще продолжали быть доходными, цены на новостройки выросли с 1 января по 31 декабря 2021 примерно на 30%, отметил член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. По его словам, если инвесторы пользовались ипотекой, то их доходность достигала 50%.

"Если вы используете заемные средства, то доходность проекта увеличивается. Но только в случае, если она без кредита превышает стоимость заемных средств. Например, доходность проекта без кредита 15%, кредит можно привлечь под 9%. Таким образом, если использовать заемные средства, доходность проекта для инвестора вырастет примерно до 20%", – объяснил он.

Если смотреть на историческую динамику цен на жилье в Москве, то циклы снижения занимают по два-три года, отметил Емельянов. Нынешний цикл, по его словам, судя по всему, только начался.

АРЕНДА НЕ ОТОБЬЕТ ЗАТРАТЫ
Если сдавать квартиру в аренду, то доходность этого будет уступать максимальной доходности по банковским депозитам, отметили эксперты.

По словам Попова, сейчас она достигает не более 5%, тогда как средняя доходность краткосрочных депозитов, по данным Банка России, составляет 5,3%. Поэтому затея со сдачей в аренду для заработка, по словам Емельянова, имеет смысл, только если квартира была, например, унаследована.

"Возьмем для расчета квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, это удобная круглая цифра. Если ориентироваться на эту стоимость и на среднюю арендную ставку в 40-45 тысяч рублей в месяц (480-540 тысяч рублей в год), то покупка квартиры окупится через 18,5-20 лет", – отметил Емельянов.

Он пояснил, что в Москве в целом доходность аренды низкая, и причина в высоких ценах на покупку недвижимости, а не в ставках аренды. И сейчас, когда цены на жилье снижаются, стоимость аренды тоже падает. Так что срок окупаемости пока практически никак не меняется, рассказал эксперт.

По оценкам "Авито Недвижимости", в 2022 году ставки аренды квартир в Москве снизились: на 9% для "однушек", на 15% для "двушек" и на 30% для "трешек".

"А для того, чтобы срок окупаемости упал, например с 23 лет до 15, нужно увидеть пропорциональное падение цен на жилье при сохранении той же стоимости аренды, то есть на 35%", – отметил Емельянов.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В качестве альтернативы инвестициям в жилье в Москве можно купить машиноместо в паркинге, гараж или кладовку, обратил внимание Цогоев.

По его словам, доходность такого приобретения будет выше, чем у жилой недвижимости за счет более низкого порога вхождения на этот рынок, высокого спроса на подобные объекты при их перепродаже и сдаче в аренду.

Для того, чтобы приобрести кладовое помещение в новостройке, по оценкам Цогоева, понадобится сумма от 500 тысяч рублей. Купив такой объект пять лет назад, можно было получить доходность за счет роста цены за этот период на 25% (на 100 тысяч рублей). Если же сдавать кладовку в аренду, то на этом можно заработать 4 тысячи рублей в месяц или 48 тысяч в год, то есть 12% годовых.

Цена машино-места начинается от 1-1,5 миллионов рублей, также можно купить гараж стоимостью от 400 тысяч рублей, добавил бизнес-консультант Игорь Поташов.

"Если купить гараж за 400 тысяч и сдавать за 10 тысяч в месяц, то можно получить 120 тысяч в год. Но, конечно, нужно купить не один такой гараж, чтобы почувствовать ощутимый доход", – прокомментировал он.
Кроме того, имея на руках от 1,5-2 миллионов рублей, можно инвестировать в более дорогие объекты коммерческой недвижимости – складские комплексы, офисы – с порогом входа в десятки и сотни миллионов рублей через ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости, добавила гендиректор Accent Capital Марина Харитонова, отметив, что доходность таких вложений в среднем составляет от 8 до 11% годовых.

В основе получения прибыли пайщиками фондов недвижимости лежит доход от арендных платежей, он обеспечивает ежеквартальную доходность для инвесторов. А при расформировании фонда собственник пая получает доход от реализации имущества, объяснила схему работы она.
Марина Харитонова
Генеральный директор
ДРУГИЕ ВАРИАНТЫ
Хорошей альтернативой покупке квартиры в Москве может стать приобретение гособлигаций (ОФЗ), отметил Емельянов. По его словам, под прямые гарантии Минфина можно купить бумаги с доходностью 7-9% годовых.

Также стоит обратить внимание на рублевые облигации российских эмитентов, дала совет руководитель проектов инвесткомпании "Велес Капитал" Валентина Савенкова. Критерии выбора, по ее наблюдениям, должны быть следующими. Оптимальный срок до погашения – два-три года, кредитный рейтинг – не ниже "ВВВ" по национальной шкале. Доходность по таким ценным бумагам при текущей ключевой ставке доходит до 10% годовых.

"На покупку минимального лота одной российской облигации нужно от 900 до 1,1 тысячи рублей. В хорошем сбалансированном портфеле должно быть хотя бы пять разных эмитентов, лучше – десять. Так что на 10 тысяч рублей можно приобрести диверсифицированный облигационный портфель", – отметила Савенкова. Что касается ОФЗ, то порог входа при аналогичной цене за одну бумагу также начинается от 10 тысяч рублей.
Если речь идет о еврооблигациях, то там, как правило, лоты значительно крупнее – минимальный начинается от тысячи долларов, то есть порог входа составит 10 тысяч долларов, добавила Савенкова.


Анна Смирнова