О компании
Аренда
Управление недвижимостью
Блог
инвестиции в недвижимость с акцентом на будущее
Команда
Контакты
инвестиции с акцентом на будущее
Комментируем проект Банка России о возможности смены статуса ПИФ с «квального» на «неквальный»
26
/02
2025
21 февраля ЦБ РФ опубликовал для общественного обсуждения проект указания, согласно которому паевые инвестиционные фонды (ПИФ) будут вправе поменять свой статус с «квального» на «неквальный» в случае соответствия определенным условиям.
Такая возможность появится с 1 марта 2026 года и будет актуальна прежде всего для тех фондов, которые были ориентированы на более рискованные активы лишь на начальном этапе.
Такая возможность появится с 1 марта 2026 года и будет актуальна прежде всего для тех фондов, которые были ориентированы на более рискованные активы лишь на начальном этапе.
Сейчас отовсюду гремит новость: наконец-то «квальные» ЗПИФы можно «расквалить». Но, увы, это не совсем так.
Во-первых, такая возможность будет доступна только после 1 марта 2026 года. А до этого времени многое может измениться.
Во-вторых, сейчас только разрабатывается проект указания Банка России, в соответствии с которым можно будет расширять круг инвесторов, которым будут доступны паи фонда, ныне ограниченные в обороте. Все желающие могут присоединиться к обсуждению проекта и поучаствовать в его создании.
Как заявляет сам ЦБ РФ: «Указанные изменения будут актуальны для ПИФ, которые на начальном этапе были ориентированы на более рискованные активы, однако со временем предприняли шаги, направленные на снижение рисков и приведение ПИФ в соответствие с требованиями к ПИФ для неквалифицированных инвесторов».
В-третьих, механизм «переквалификации» будет доступен при соблюдении ряда условий, в том числе, в таком фонде не будет работать новинка финансового рынка – разные классы инвестиционных паев, которые могут удостоверять разные права их владельцев по аналогии с правами акционеров. Например, одни пайщики смогут принимать решения по каким-либо вопросам общего собрания фонда, а другие – получать доход в увеличенном объеме. Для некоторых стратегий такое соотношение владельцев инвестиционных паев является наилучшим. Ранее на конференциях Accent неоднократно выражал мнение о необходимости введения различий для пайщиков. И тем приятнее, что нас услышали.
И наконец, возможность создания неквального фонда из квального уже существовала – это можно было сделать путем формирования нового ЗПИФ (с некоторыми ограничениями, но все же). А вот обратного механизма до сих пор так и не существует даже в проекте. Таким образом, в существующей редакции нововведение ЦБ РФ по-прежнему дает билет в один конец, обратного пути «заквалифицироваться» не будет, и это лишит фонды, паи которых ограничены в обороте, множества преимуществ.
Во-первых, такая возможность будет доступна только после 1 марта 2026 года. А до этого времени многое может измениться.
Во-вторых, сейчас только разрабатывается проект указания Банка России, в соответствии с которым можно будет расширять круг инвесторов, которым будут доступны паи фонда, ныне ограниченные в обороте. Все желающие могут присоединиться к обсуждению проекта и поучаствовать в его создании.
Как заявляет сам ЦБ РФ: «Указанные изменения будут актуальны для ПИФ, которые на начальном этапе были ориентированы на более рискованные активы, однако со временем предприняли шаги, направленные на снижение рисков и приведение ПИФ в соответствие с требованиями к ПИФ для неквалифицированных инвесторов».
В-третьих, механизм «переквалификации» будет доступен при соблюдении ряда условий, в том числе, в таком фонде не будет работать новинка финансового рынка – разные классы инвестиционных паев, которые могут удостоверять разные права их владельцев по аналогии с правами акционеров. Например, одни пайщики смогут принимать решения по каким-либо вопросам общего собрания фонда, а другие – получать доход в увеличенном объеме. Для некоторых стратегий такое соотношение владельцев инвестиционных паев является наилучшим. Ранее на конференциях Accent неоднократно выражал мнение о необходимости введения различий для пайщиков. И тем приятнее, что нас услышали.
И наконец, возможность создания неквального фонда из квального уже существовала – это можно было сделать путем формирования нового ЗПИФ (с некоторыми ограничениями, но все же). А вот обратного механизма до сих пор так и не существует даже в проекте. Таким образом, в существующей редакции нововведение ЦБ РФ по-прежнему дает билет в один конец, обратного пути «заквалифицироваться» не будет, и это лишит фонды, паи которых ограничены в обороте, множества преимуществ.
Иван Темичев
Генеральный директор ООО "Акцент Управление Активами"
Генеральный директор ООО "Акцент Управление Активами"
«Наличие подушки безопасности и существенной суммы на депозите, безусловно, оставляет пространство для маневра, но не позволяет диверсифицировать свои сбережения. Стоит отметить, что в настоящее время система страхования вкладов позволяет защитить сбережения в сумме не более 1,4 млн руб. в одном банке. Чтобы безопасно разместить на вкладе сумму, эквивалентную стоимости квартиры, потребуется пойти на компромисс относительно надежности банка или процентной ставки. Жилая недвижимость позволяет избежать подобных рисков, а также это твердый актив, защищающий деньги от гиперинфляции за счет роста стоимости базового актива», — считает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Основная рекомендация при покупке квартиры в рассрочку и одновременном использовании сберегательного счета — выбирать депозит с ежемесячной капитализацией, чтобы регулярно фиксировать доходность, резюмировал Голышев.
Вторичка или новостройка
Выбор зависит от конкретной ситуации и цели покупки. «На обоих рынках есть интересные предложения, но есть и свои особенности. На наш взгляд, на данный момент более привлекательна сделка на рынке новостроек — полная правовая прозрачность и надежность, возможность получить инвестиционный рост цены за период строительства и отсутствие риска морального устаревания жилья, а также широкий выбор программ рассрочек и возможность воспользоваться семейной ипотекой. По нашей оценке, эти факторы перевешивают чашу весов в пользу новостроек, но жизненных ситуаций много и универсального решения нет, поэтому каждый выбирает именно тот вариант, который ему подходит лучшим образом», — говорит Роман Сырцов.
Другой выгодный вариант — переуступка. «Как правило, в любой новостройке, которая уже построилась и которую заселяют, часть людей покупали квартиры с инвестиционными целями и выводят их после сдачи дома на продажу. И тенденция сегодня такова, что часто переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10–15%», — говорит глава IRN.ru.
При этом стоит учитывать, что стоимость квартир на вторичном рынке существенно ниже, чем на первичном, — на 20–30–40%, говорит Олег Репченко. Причем, по его словам, речь идет не о старых домах, а об объектах, сопоставимых по качеству с новостройками, так что если можно обойтись без ипотек и рассрочек, сейчас выгоднее выбирать вторичку.
Стоит также учесть, что на фоне старения жилого фонда спрос на новое жилье будет только расти, считает Гусева. Она считает, что вложения в новостройки — более ликвидная инвестиция, чем покупка квартиры на вторичном рынке: даже если сейчас вторичное жилье кажется неплохим вариантом, в долгосрочной перспективе его ликвидность может снизиться из-за развития рынка новостроек и повышения стандартов строительства.
Стоит ли ждать
Решение о покупке квартиры зависит от целей и финансовых возможностей покупателя. «Если средства на покупку уже есть, лучше не откладывать. Высокая инфляция и рост цен обесценивают рублевые сбережения, а стоимость квартир продолжает расти. Откладывание покупки в такой ситуации снижает шансы приобрести жилье в будущем. Если же покупка планируется с использованием кредита, то сейчас не самый благоприятный момент из-за высоких ипотечных ставок. Переплата и ежемесячный платеж могут быть значительно выше, чем при аренде», — говорит управляющий директор компании «Метриум».
Тем не менее не стоит забывать про альтернативы: льготную ипотеку (например, семейную или для госслужащих), рассрочку от застройщика или trade-in (обмен старой квартиры на новую), говорит Роман Соколов. Он подчеркнул, что эти варианты позволяют приобрести квартиру даже без полной суммы на руках, в этом случае откладывать покупку тоже не стоит.
На вторичном рынке можно найти хорошие предложения от собственников, заработавших свою маржу на росте цен последних лет, отметила генеральный директор Ricci. По ее словам, эти варианты подойдут для тех, у кого есть большая часть сумма для покупки, подобный актив в сегодняшних условиях выгоден для сдачи в аренду. При этом с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты в банках остаются выгоднее, чем недвижимость, однако в этом случае стоит учесть риски.
Вера Лунькова
Основная рекомендация при покупке квартиры в рассрочку и одновременном использовании сберегательного счета — выбирать депозит с ежемесячной капитализацией, чтобы регулярно фиксировать доходность, резюмировал Голышев.
Вторичка или новостройка
Выбор зависит от конкретной ситуации и цели покупки. «На обоих рынках есть интересные предложения, но есть и свои особенности. На наш взгляд, на данный момент более привлекательна сделка на рынке новостроек — полная правовая прозрачность и надежность, возможность получить инвестиционный рост цены за период строительства и отсутствие риска морального устаревания жилья, а также широкий выбор программ рассрочек и возможность воспользоваться семейной ипотекой. По нашей оценке, эти факторы перевешивают чашу весов в пользу новостроек, но жизненных ситуаций много и универсального решения нет, поэтому каждый выбирает именно тот вариант, который ему подходит лучшим образом», — говорит Роман Сырцов.
Другой выгодный вариант — переуступка. «Как правило, в любой новостройке, которая уже построилась и которую заселяют, часть людей покупали квартиры с инвестиционными целями и выводят их после сдачи дома на продажу. И тенденция сегодня такова, что часто переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10–15%», — говорит глава IRN.ru.
При этом стоит учитывать, что стоимость квартир на вторичном рынке существенно ниже, чем на первичном, — на 20–30–40%, говорит Олег Репченко. Причем, по его словам, речь идет не о старых домах, а об объектах, сопоставимых по качеству с новостройками, так что если можно обойтись без ипотек и рассрочек, сейчас выгоднее выбирать вторичку.
Стоит также учесть, что на фоне старения жилого фонда спрос на новое жилье будет только расти, считает Гусева. Она считает, что вложения в новостройки — более ликвидная инвестиция, чем покупка квартиры на вторичном рынке: даже если сейчас вторичное жилье кажется неплохим вариантом, в долгосрочной перспективе его ликвидность может снизиться из-за развития рынка новостроек и повышения стандартов строительства.
Стоит ли ждать
Решение о покупке квартиры зависит от целей и финансовых возможностей покупателя. «Если средства на покупку уже есть, лучше не откладывать. Высокая инфляция и рост цен обесценивают рублевые сбережения, а стоимость квартир продолжает расти. Откладывание покупки в такой ситуации снижает шансы приобрести жилье в будущем. Если же покупка планируется с использованием кредита, то сейчас не самый благоприятный момент из-за высоких ипотечных ставок. Переплата и ежемесячный платеж могут быть значительно выше, чем при аренде», — говорит управляющий директор компании «Метриум».
Тем не менее не стоит забывать про альтернативы: льготную ипотеку (например, семейную или для госслужащих), рассрочку от застройщика или trade-in (обмен старой квартиры на новую), говорит Роман Соколов. Он подчеркнул, что эти варианты позволяют приобрести квартиру даже без полной суммы на руках, в этом случае откладывать покупку тоже не стоит.
На вторичном рынке можно найти хорошие предложения от собственников, заработавших свою маржу на росте цен последних лет, отметила генеральный директор Ricci. По ее словам, эти варианты подойдут для тех, у кого есть большая часть сумма для покупки, подобный актив в сегодняшних условиях выгоден для сдачи в аренду. При этом с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты в банках остаются выгоднее, чем недвижимость, однако в этом случае стоит учесть риски.
Вера Лунькова