Ипотечный рынок: главные уроки 2023 года в жилой недвижимости

Спрос диктовало население
Несмотря на усиление санкционного давления, рост инфляционных ожиданий и неопределенность развития мировой экономики, для рынка жилой недвижимости 2023 год оказался лучше большинства прогнозов. Существенного снижения спроса на новостройки не произошло, на рынок продолжили выходить новые проекты, цены на строящиеся квартиры росли быстрее индекса потребительских цен.

Во многом это произошло за счет роста объемов ипотечного кредитования, которое в итоге может вырасти почти в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом.

Рубль и тут голова
Тем не менее, негативные тенденции в отечественной экономике не обошли рынок жилой недвижимости стороной.

Девальвация рубля, начавшаяся со второй половины 2023 года, и рост инфляции, опережающий прогнозы Центрального банка, привели к значительному росту процентной ставки по рыночным кредитам, что не позволило снизить разрыв в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынке.

Действие льготной ипотеки и специальные программы застройщиков обеспечили переток спроса со вторичного рынка на первичный, несмотря на значительную разницу в ценах за квадратный метр. В этой ситуации на отдельных локальных рынках диспропорция в цене могла достигать от 15 до 30% и выше.

Во избежание рисков перегрева рынка первичного жилья с подачи ЦБ РФ начался процесс увеличения размера первоначального взноса для ипотечных программ с господдержкой — в конце сентября он был увеличен до 20%. В ожидании принятия этого решения в августе-сентябре объем спроса на ипотечные кредиты с господдержкой увеличился почти в двое по сравнению с весной, по сути, обеспечив для застройщиков объем продаж, запланированный ими до конца года.

Как следствие, в третьем квартале произошла реализация отложенного спроса, что в IV квартале приведет к более скромным результатам продаж, несмотря на сезонность.

Однако говорить о резком снижении объема продаж в IV квартале этого года, да и по итогам первого полугодия следующего года, тоже не стоит. Спрос на льготную ипотеку в этот период будет поддерживать продажи застройщиков.

Многочисленные спекуляции на темы увеличения доли первоначального взноса до 30%, сокращения суммы льготного кредита, увеличения размера льготной ставки и отсутствия необходимости продления программы — играют на руку застройщикам, провоцируя потенциальных покупателей на совершении сделки.

При этом, не смотря на жесткую риторику со стороны ЦБ и правительства, нужно понимать, что строительная отрасль дает заказы для значительного числа смежных отраслей, в которых задействованы сотни тысяч работников. Поэтому сценарий сворачивания льготной программы кредитования будет, вероятнее всего, проходить поэтапно, с использованием механизмов анализа влияния описанных выше действий на отрасль и на экономику в целом. Скорее всего, этот процесс уже запущен через повышение ставок первоначального взноса.

В связи с этим, вероятнее всего, в 2024 году программы льготного кредитования не будут полностью отменены, но претерпят существенные изменения, направленные, с одной стороны, на охлаждение рынка, а с другой — чтобы не допустить обрушения этого рынка.