Ставка на подъеме
В 2024 году, по подсчетам Commonwealth Partnership (CMWP), ставка капитализации торгцентров в Москве составила 13% — на 0,5 п. п. больше, чем в 2023-м. В сегменте логопарков, включая объекты в Подмосковье, показатель также увеличился на 0,5 п. п., до 11,25%, офисной недвижимости столицы — на 0,25 п. п., до 12%. В 2023 году, напротив, было снижение на 0,25–1,5 п. п., уточнили аналитики.
Схожие данные предоставили другие консультанты по коммерческой недвижимости. По подсчетам CORE.XP, в 2024 году уровень капитализации объектов коммерческой недвижимости увеличился на 0,5–1 п. п. в зависимости от сегмента. Доходность объектов офисной и торговой недвижимости — на 0,5 п. п., до 11–12,5% и 11,75–13% соответственно, складской недвижимости — на 0,25 п. п., до 11,25–13%, уточняют в IBC Real Estate. По данным Nikoliers, доходность объектов выросла на 0,5 п. п., до 10–11% в офисном сегменте, 11–12% в торговом и 11–12,5% в складском.
Рост ставок капитализации коммерческой недвижимости в 2024 году обусловлен ростом стоимости аренды и более сдержанными темпами увеличения цен продажи, поясняет гендиректор Remain Дмитрий Клапша. По его подсчетам, в 2024 году ставки аренды в московских офисах класса А выросли на 26% год к году, до 35,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как средняя цена продажи увеличилась только на 7%, до 396 тыс. руб. Этому способствовал дефицит свободной недвижимости.
По данным Remain, в конце 2024 года доля доступных площадей в бизнес-центрах столицы оказалась рекордно низкой за всю историю наблюдения — 5,2%.
Аналогичная ситуация сложилась в сегменте логистической недвижимости. В среднем по рынку рост ставок аренды в 2024 году составил 45%, а рост стоимости строительства — 20%, говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Похожие цифры приводят в Ricci, по чьим подсчетам аренда подорожала на 43,5%, а цена при продаже логопарков выросла на 14%. Доля свободных площадей в сегменте по итогам 2024 года составила всего 1,5%, уточняют в IBC Real Estate.
Если инвестиции в офисную и складскую недвижимость происходили в первую очередь на фоне перспектив развития сегмента и растущих ставок аренды, то сегмент торговой недвижимости привлекал инвестиции скорее за счет покупки действующих объектов из-за их стоимости, отмечает вице-президент Союза торгцентров России Павел Люлин. Например, торговый комплекс в Московском регионе можно приобрести по цене исходя из расчета девять-десять лет окупаемости, а для ряда объектов это действительно низкая цена, указывает он.
Часть собственников торгцентров продавали свои объекты из-за высокой долговой нагрузки, в том числе по сниженной цене. Чаще всего владельцы коммерческой недвижимости получают кредиты в банках по плавающей ставке, привязанной к ключевой (сейчас она составляет 21%). Из-за этого ставки по кредитам выросли до 27–28% годовых, что серьезно увеличивает кредитную нагрузку. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости оказался под давлением, а некоторые объекты — под угрозой дефолта.
Инвесторы голосуют рублем
Инвесторы проявляли повышенный интерес к высококачественной коммерческой недвижимости из-за роста инфляции, а также стремясь обезопасить деньги от колебаний курса национальной валюты, считает партнер «Ricci | Аналитический центр» Яна Кузина. Увеличение доходности также объясняется тем, что покупатели стали чаще использовать собственные средства, уточняет она. Но таких инвесторов гораздо меньше, чем тех, кто использует кредитное плечо, которое фактически оказалось недоступно.