Заработать или сохранить: стоит ли инвестировать в жилье в 2024 году

На рынке жилья в прошлом году наблюдался ажиотажный спрос, который сопровождался ростом цен и ставок арендной платы. Однако к началу 2024 года на фоне ужесточений в ипотеке (повышение первого взноса, рост рыночных ставок) ситуация начала меняться, и интерес к покупке жилья стал ослабевать. По оценкам риелторов, в январе число новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве за три неполные недели января 2024 года снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря.

Вместе с экспертами, разбираемся стоит ли инвестировать в жилую недвижимость в таких условиях. Рассмотрим это на примере двух основных стратегий — покупке квартиры для последующей перепродажи и под сдачу.

Когда лучше инвестировать
Сейчас на рынке жилой недвижимости России наблюдается ситуация, которую можно охарактеризовать как «избыток предложения и нехватка спроса». Так, объем нераспроданного жилья в новостройках за год увеличился на 7% до 72,5 млн кв. м к началу этого года. При этом существенная часть спроса содержит в себе ипотечные средства, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. По ее словам, ужесточения требований к выдаче ипотеки приводят к снижению спроса. Он может активизироваться только после снижения ключевой ставки, которое прогнозируется во второй половине 2024 года.

Одновременно усиливается разница между ценами на первичном и вторичном рынках, что может свидетельствовать о возможном перегреве сектора, продолжила эксперт. Так, по оценкам «Финама», с начала 2022 года разрыв между средней ценой «квадрата» в новостройках (она выше) и средней стоимостью 1 кв. м. на «вторичке» увеличился к концу декабря 2023 года на 113% в целом по России, а по Москве в девять раз — с 1,7 тыс. руб. в январе 2022 г. до 16,6 тыс. руб. в декабре 2023 года. «Для инвестора в такой ситуации важно дождаться стабилизации фундаментальных показателей (цен, спроса, ипотечных ставок), а также оценить политику банков по кредитам. В противном случае цены на недвижимость могут быть завышены из-за этих нестабильных факторов», — отметила аналитик «Финама».

Но стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость — это консервативный инструмент сохранения капитала, отмечает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. «В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает и для инвестора с долгим горизонтом вложений может быть эффективной. При такой инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но вряд ли на их значительное приумножение», — пояснила эксперт.

По ее словам, сейчас для инвестора с ограниченной экспертизой на рынке недвижимости возможность заработать ограничена. «Уровень цен сейчас относительно высокий и предложений много с различными продуктовыми характеристиками, поэтому сложнее подобрать наиболее ликвидный лот с оптимальным соотношением рыночной ценности к запрашиваемой цене», — уточнила управляющий директор NF Dom.

Основными стратегиями, по словам экспертов, сейчас остаются покупка новостройки на этапе строительства для дальнейшей перепродажи и приобретение квартиры под сдачу в аренду. Рассмотрим каждую их них.

Квартира на этапе строительства для перепродажи
Привлекательность этого инструмента в последние годы сокращается — это связано с общим ростом цен и трудностями дальнейшей перепродажи. По оценкам ЦИАН, сейчас в Московском регионе цены на новостройки от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в среднем растут на 38%. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что по сравнению с предыдущими годами этот показатель увеличился, но нужно иметь в виду, что сейчас:

• у застройщиков остается больше нераспроданных лотов на высоких стадиях строительства;
• быстро продать такое жилье по переуступке или на вторичке стало сложнее (из-за разницы в ставках и по причине высокой конкуренции).

Таким образом, за три года (средний срок строительства) рублевая цена актива растет примерно на 40%, но итоговая эффективность вложений будет формироваться еще и с учетом снижения цены при продаже на вторичном рынке, затрат на проведение такой сделки (оплаты услуг риелтора), уплаты налога, пояснил Алексей Попов. «Далеко не любой «инвестор» при таких раскладах останется в плюсе по сравнению с держателем трехлетнего депозита», — добавил эксперт.

В текущих рыночных условиях, когда застройщики продолжают повышать цены на новостройки, а вторичный рынок стоит на месте, перепродать объект с прибылью становится все сложнее, подтвердила консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету» Дарья Изварина.

«Если брать за основу предположение, что цены на вторичном рынке за время стройки не вырастут, а покупка делается за наличные, то годовая доходность в самых интересных проектах сейчас получается не выше 8-9%. При этом большая часть проектов выходит в ноль. Для сравнения 2-3 года назад расчетный показатель годовой доходности с теми же условиями был на 50% выше и достигал 12-13%», — привела расчеты эксперт. По ее словам, снижение доходности случилось в основном из-за резкого роста цен на первичном рынке, подогреваемого льготными ипотечными программами, и стагнации на вторичном рынке на фоне высоких рыночных ипотечных ставок. «То есть цены на котловане сейчас зачастую равны или даже выше цен аналогичной вторички», — пояснила Дарья Изварина.

По оценкам NF Dom, прирост цены за время строительства (от котлована до ввода в эксплуатацию) сейчас в среднем составляет 15-20%. Но этот показатель сокращается, отмечает Наталья Сазонова:

• в 2020-2022 происходил активный рост цен из-за дешевой ипотеки, который замедлился только в 2023;
• наличие эскроу-счетов снижает разницу в цене предложения на этапе котлована и готового жилья из-за минимизации рисков недостроя объекта;
• застройщики изначально стартуют по довольно высоким ценам из-за растущих издержек.

Бюджет и ипотека
При текущем уровне ставок и ужесточениях со стороны регулятора использование ипотеки при инвестициях становится нецелесообразным, поэтому эксперты рекомендуют ориентироваться в первую очередь на собственный капитал. «Инвестирование имеет смысл, если инвестор готов вложить собственные деньги — без ипотеки, возможна рассрочка, которые теперь есть и беспроцентные», — пояснила Наталья Сазонова.

По оценкам ЦИАН, средняя стоимость лота в новостройках столице около 17 млн руб. Минимальный порог входа на рынок — около 8 млн руб. По словам Дарьи Извариной, если рассматривать студии площадью 25-30 кв. м. (один из ликвидных лотов на рынке новостроек), то бюджеты на них в относительно хорошей локации, хорошем проекте и пределах МКАД начинаются от 10 млн руб. Чтобы вписаться в условия льготной ипотеке, нужно иметь на руках первый взнос 4 млн руб.

Покупка квартиры под сдачу в аренду
Еще одна популярная инвестиционная стратегия — покупка квартиры под сдачу в аренду. Несмотря на рост арендных ставок, который наблюдался на рынке съемного жилья с лета прошлого года, доходность от сдачи в аренду остается невысокой, отмечают в ЦИАН. По их оценкам, сейчас средняя арендная доходность вложений в жилье в Москве составляет 5,2% против 4,5% в 2023 году. В 2020-2021 гг. показатель был на уроне 5%.

Это средний показатель, который не учитывает много тонкостей, связанных со сдачей конкретного помещения — например, коммунальные платежи, затраты на обслуживание, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики». Кроме того, аренда — это рынок, где сильно выражена сезонность — ставки могут меняться на 25-30% даже без влияния внешних факторов. «Поэтому средняя доходность в 5% может и превратиться в 7-8% (при удачном заключении сделки), или снизиться, если не повезет с арендаторами, которые внезапно решат съехать в низкий сезон или испортят ремонт или мебель», — отметил эксперт.

Реальная доходность объекта может быть выше или ниже расчетных показателей в зависимости от конкретного объекта, его месторасположения и состояния. По словам Алексея Попова, наиболее ликвидными вариантами являются компактные квартиры, рядом с транспортными узлами. «Лучше, если это будет относительно небольшой современный ЖК (для снижения конкуренции), а в помещении будет выполнен ремонт с разумными затратами на него и нейтральными стилевыми решениями», — отметил Алексей Попов.

При данной стратегии в большей степени подойдет собственный капитал, отмечают эксперты. Покупка в кредит такой недвижимости будет невыгодна, поскольку ставки по рыночным программам сейчас достигают 17-18% годовых и перекрыть ипотечный платеж будет сложно. По оценкам «Инком-Недвижимость», средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке старой Москвы составила 9,3 млн руб. Платеж по ипотеке за такую квартиру составит 112,1 тыс. руб. (при первом взносе — 20%, ставке — 18%, сроке кредита — 30 лет). При этом арендная ставка за «однушку» составляет 47 тыс. руб.

В случае с новостройкой может подойти льготная ипотека, но, как правило, необходим большой первый взнос и нужно ждать сдачи объекта. «Я бы сейчас рекомендовала покупать что-то по сдачу — небольшое, недалеко от метро и с чистовой отделкой, чтобы успеть использовать ипотеку с господдержкой и не переживать из-за ремонта», — посоветовала консультант по инвестициям Дарья Изварина.

Наталия Густова