О компании
Аренда
Управление недвижимостью
Публикации
Блог
инвестиции с акцентом на будущее
Команда
Контакты
инвестиции с акцентом на будущее
Есть вопросы?
Напишите, и мы вам перезвоним!
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Интервью Марины Харитоновой РА Эксперт
23
/10
2025
Мы ставим перед собой амбициозную цель: с помощью инструмента ЗПИФ недвижимости изменить сам подход к инвестициям в России. Мы хотим, чтобы вложения в коммерческую недвижимость потеряли ореол элитарности и стали привычным финансовым продуктом для широкой аудитории
-Поделитесь, пожалуйста, успехами компании Accent Capital за последний год. С какими вызовами столкнулась компания в 2025 году, и как удалось их преодолеть?
- 2025 год стал для Accent Capital знаковым – мы впервые вышли на розничный рынок с новым продуктом – одним из наших фондов для квалифицированных инвесторов. А в декабре планируем выпуск очередного фонда, теперь уже для неквалов.
Мы, пересмотрев стратегию компании, решили создать продукт для массового инвестора – закрытые ПИФы недвижимости, доступные квалам и неквалам. Это комплексная задача, требующая от нас некоторой перестройки внутренних процессов и систем, однако главная составляющая успеха у нас есть – это наша экспертиза в управлении коммерческой недвижимостью и инвестициями, подтвержденная многолетним опытом.
- Какие тренды наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости – складской, торговой и офисной? Как длительный период жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ отразился на рынке коммерческой недвижимости? Какие потенциальные риски для сектора коммерческой недвижимости можно выделить?
- Сегодня основное влияние на экономику и инвестиционную активность оказывает ключевая ставка. Рост ключевой ставки в 2024 году негативно отразился на всех секторах коммерческой недвижимости, охладив не только инвестиционную активность участников рынка, но и вынудив пересмотреть планы развития основных пользователей коммерческой недвижимости. Высокие ставки по вкладам стимулировали переход от потребительской модели поведения к накопительной. Все это, с одной стороны, отразилось на ставках капитализации во всех секторах коммерческой недвижимости, которые выросли на 1–2%, что привело к переоценке стоимости активов. С другой стороны, начавшееся в середине 2025 года смягчение ДКП Банка России позитивно отразится на коммерческой недвижимости, поскольку позволит реализовать отложенный спрос, а также увеличит стоимость активов за счет компрессии ставок капитализации. Этот процесс можно будет наглядно наблюдать на росте стоимости активов в ЗПИФ недвижимости, что приведет к повышению стоимости их паев. На фоне снижения ключевой ставки также стоит ожидать увеличения инвестиционной активности участников и роста нового строительства.
Однако нужно учитывать риск, что прогноз ЦБ по ключевой может быть изменен и период высокой ставки займет больше времени, чем ожидают участники рынка. Ситуация усложняется из-за неопределенности в геополитической обстановке и размера дефицита бюджета в следующем году, поэтому необходимо принимать во внимание уровень кредитного риска проекта с учетом возможного роста ключа в случае ужесточения санкций. Кроме того, институциональные инвесторы отходят от секторального подхода и все больше оценивают каждый актив отдельно, тщательно анализируя локацию, объект, перспективы роста локального рынка, качество арендаторов и сроки погашения долгов. Такой селективный подход позволяет более точно оценивать риски и доходность вложений.
Несмотря на эти негативные факторы, рынок коммерческой недвижимости восстановился (по сравнению с 2022 годом) и продолжает развиваться. Уровень вакансии в офисном и торговом секторах уже ниже, чем был до начала СВО. В складской недвижимости, несмотря на незначительных рост вакансии, уровень арендных ставок остается высоким, что подтверждает стабильно большой спрос со стороны арендаторов.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, уход зарубежных компаний и рост бюджетных расходов привели к увеличению инвестиционной активности. Это обеспечило существенный рост инвестиций в недвижимость в 2022–2024 годах, достигнув пикового объема в 1,3 трлн рублей в 2024.
В 2025 году инвестиционная активность носит сдержанный характер, объекты приобретаются с большой долей собственных средств, т. к. ставка по кредитам остается высокой. Однако мы ожидаем, что до конца года объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости может составить до 650 млрд рублей, что выше показателя 2022.
В 2026 мы предполагаем, что по мере снижения ключевой ставки рост инвестиционной активности увеличится и по итогам года может достичь 800 млрд рублей. Существенная часть сделок будет обеспечена коллективными инвестициями.
- Какие ваши ожидания относительно динамики ключевой ставки ЦБ РФ и траектории роста экономики на горизонте года?
- В связи с заявленными изменениями в Налоговый кодекс, в частности, увеличение НДС и снижение порога доходов, при превышении которого возникает обязанность по уплате НДС – с 60 до 10 млн рублей, а также восстановление тарифов страховых взносов для МСП до 30% для ряда сфер (торговля, строительство и т. д.), ЦБ РФ вряд ли сможет быстро сокращать ключевую ставку. Мы ожидаем снижения ставки в конце года до уровня 16–17%. При этом в случае отсутствия внешних шоков ставка может снизиться до значения 11–13% ближе к концу 2026 года. Текущая ДКП привела к охлаждению экономики, но при этом госрасходы будут поддерживать рост экономики и в следующем году тоже. Мы ожидаем роста ВВП на уровне 2% в связи с высокими затратами бюджета, заложенными на 2026 год. С 2027 года рост будет обеспечен за счет возобновления активного кредитования в 2026.
- Каких критериев отбора объектов коммерческой недвижимости придерживается Accent Capital? Какой стиль инвестирования (core, value-added, opportunistic) в коммерческую недвижимость наиболее распространен в компании? Какая доля участия компании (с точки зрения объема инвестиций) в объектах коммерческой недвижимости?
- В портфеле компании преобладают core-активы, но при этом часть объектов приобреталась в стратегии value-added и opportunistic. У нас собрана профессиональная команда, которая позволяет реализовывать сложные проекты. Поэтому мы активно рассматриваем проекты во всех трех стилях инвестирования. Мы готовы предлагать своим инвесторам продукты с разным соотношением риск – доходность.
Мы считаем своим ключевым преимуществом участие собственным капиталом во всех проектах, которые предлагаем инвесторам. Этим мы не только подтверждаем уверенность в своих решениях, но и полностью разделяем с инвесторами и успех, и риски. Насколько я знаю, мы единственные игроки на рынке, кто практикует такой подход.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее об объектах коммерческой недвижимости, которые находятся под управлением Accent Capital. Какие доли в портфеле активов под управлением приходятся на объекты складской, торговой и офисной недвижимости?
- В настоящее время в портфеле компании Accent Capital находится четыре объекта общей площадью более 270 000 кв.м.
80% портфеля занимает складская недвижимость: СК «Валищево» в Подмосковье и СК «Сигма» в Уфе. Это высокотехнологичные складские комплексы класса А, отвечающие самым высоким современным требованиям арендаторов. СК «Сигма» был полностью построен нами, один из корпусов в 2020 году получил золотой кирпич CRE Federal за лучший региональный проект. Все наши складские комплексы заполнены на 100%. Арендаторы – крупные федеральные игроки, с которыми заключены долгосрочные договоры по рыночным ставкам.
По 10% портфеля занимают БЦ «Дельта Плаза» на Садовом кольце и торговый центр «Сокольники».
«Дельта Плаза», бизнес-центр класса А, наш девелоперский проект 2011-го, в сложные для офисной недвижимости 2022–2023 годы мы стабильно держали вакансию значительно ниже среднерыночной, и вот уже два года у нас занято 100% площадей.
И, наконец, наша гордость – ТЦ «Сокольники», самый титулованный районный торговый центр Москвы. В 2020–2022 году мы провели его полную реконцепцию, превратив его в профессиональный ТЦ и увеличив в несколько раз посещаемость и доходность.
Как управляющая компания мы всегда действуем в интересах инвестора, а один из показателей профессионализма УК – это выход из актива в максимально выгодный для инвестора момент. Поэтому в прошлом году в рамках стратегии управления компания Accent вышла из мультитемпературного складского комплекса «А-Терминал», расположенного в поселке Сынково Московской области. Управляя складским комплексом более 10 лет, мы постоянно держали на объекте нулевую вакансию и рыночные арендные ставки, обеспечивая стабильный арендный поток. К выходу из актива мы тщательно готовились и сделали это по наилучшей цене, максимизировав прибыль наших инвесторов. Проект «А-Терминал» стал для нашей компании знаковым.
- В чем вы видите преимущество инвестирования в ЗПИФ недвижимости по сравнению с классическими инструментами? Какова потенциальная доходность таких фондов?
- ЗПИФ недвижимости – это возможность стать совладельцем высококлассных институциональных объектов: огромного складского комплекса или профессионального торгового центра, приобрести которые обычному человеку невозможно.
ЗПИФН, в составе которых преобладает арендная недвижимость, обладает рядом особенностей и становится интересной альтернативой традиционным инструментам пассивных инвестиций. Так, покупку недвижимости с целью сдачи в аренды лишь условно можно назвать пассивными инвестициями, поскольку она требует большей вовлеченности в процесс, нежели депозиты, облигации или акции. Если же относиться к этому как пассивному доходу, то и результат будет ниже ожидаемого. В то же время, купив паи ЗПИФ недвижимости, вы получаете настоящий пассивный доход: вам не нужно думать, какой объект сейчас лучше чувствует себя на рынке, об управлении объектом, о смене арендаторов, все это делает управляющая компания, а инвестор просто регулярно получает выплаты на паи.
Это полностью соответствует запросам потребителей – недавно познакомилась со статистикой – треть россиян рассматривают пассивный доход от недвижимости как главную финансовую цель. Согласно исследованию 75% опрошенных россиян хотят получать регулярный дополнительный пассивный доход от недвижимости. При этом 18% респондентов хотят использовать данные средства в личных целях, 16% намерены вложиться в новую недвижимость, а 11% – в другие активы.
Основное преимущество ЗПИФ недвижимости – возможность генерить постоянный арендный поток, который индексируется ежегодно, как правило, на уровень официальной инфляции. Т. е. это дает возможность получать увеличивающийся со временем доход. Кроме того, на фоне продолжительного периода высоких процентных ставок, инфляции, геополитических рисков и прочего сегодня мы наблюдаем на рынке рост ставок капитализации на коммерческую недвижимость. Это приводит к снижению стоимости актива при покупке или к переоценке в портфеле. Снижение ключевой ставки, которое мы уже наблюдаем и, ориентируясь на прогнозы ЦБ РФ, ожидаем, что в дальнейшем продолжится, приведет при дальнейшей нормализации ДКП Банка России к сокращению ставок капитализации и, как следствие, к дополнительному росту стоимости активов.
Таким образом, сегодня ЗПИФН предлагают своим клиентам не только доходность от сдачи объекта в аренду, которая уже в ближайшие пару месяцев может сравняться с доходностью от вложений в ОФЗ, но и возможность роста стоимости пая в перспективе двух-трех лет, позволяя добиться доходности к погашению на уровне 20+% годовых.
На этом фоне интерес для неквалифицированных инвесторов будут представлять ЗПИФ недвижимости с ежемесячными или ежеквартальными выплатами, сопоставимыми по размеру с купонной доходностью по ОФЗ. Для квалифицированных инвесторов интересны будут фонды, связанные с девелопментом новых коммерческих объектов, поскольку такие объекты могут дать инвесторам премию к core-активам.
- Кто является целевой аудиторией Asset Management? Какой порог входа существует в ЗПИФ недвижимости?
- Целевая аудитория фондов Accent довольна обширна: неквалифицированные и квалифицированный инвесторы, институционалы и собственники, которые хотят структурировать свои активы. Для розничных фондов порог очень демократичен: цена пая варьируется в пределах 1 000 – 1 300 рублей. Но, конечно, квальные фонды доступны только профессиональным игрокам рынка.
- Какие законодательные инициативы, на ваш взгляд, могут повысить привлекательность ЗПИФ недвижимости?
- В части регулирования деятельности ЗПИФ уже вступили в силу изменения, касающиеся увеличения срока договора доверительного управления ЗПИФ для квалифицированных инвесторов с 15 до 49 лет с начала срока его формирования. Но главных изменений мы ждем в 2026 году, когда появится возможность перевода фондов из категории «для квалифицированных инвесторов» в категорию «для всех инвесторов, в т. ч. для неквалифицированных». Самое интересное – появятся разные классы инвестиционных паев, которые могут удостоверять разные права их владельцев по аналогии с правами акционеров. Например, одни пайщики смогут принимать решения по каким-либо вопросам общего собрания фонда, а другие – получать доход в увеличенном объеме. Думаю, эти изменения рынок будет переосмысливать еще какое-то время, после чего появятся новые продуктовые идеи. А инструмент ЗПИФ станет более доступен для широкого круга инвесторов.
- Какие тренды вы наблюдаете на рынке коллективных инвестиций? Какие сложности, по вашему мнению, испытывает сегодня рынок и что может способствовать их преодолению в 2026 году?
- Мы наблюдаем приток интереса к рынку коллективных инвестиций, считаем это естественным процессом эволюции финансового рынка России. Ведь паевые инвестиционные фонды – это наиболее простая форма инвестирования для осознанного инвестора, который понимает все выгоды коллективных инвестиций: доступ к высококлассным активам, защита со стороны государства, профессиональная УК, довериться которой безопаснее и проще, чем самому заниматься рутиной, связанной с объектами недвижимости. Процесс инвестирования не требует внимания, вовлечения и оперативного принятия решений по совершению сделок.
Рынок фондов недвижимости также значительно увеличился, но, полагаем, это только начало роста, который в ближайшие 5–10 лет будет кратным относительно текущих уровней, ведь в тени еще находятся крупные институциональные инвесторы, НПФ, которые пока не принимают активного участия в рынке. Способствовать росту также будет тренд на упрощение, ускорение расчетов, как денежных, так и с ценными бумагами, появление открытых API-участников рынка.
- Какие стратегические цели ставит перед собой Accent Capital в среднесрочной перспективе? Как компания планирует повышать эффективность деятельности?
- В среднесрочной перспективе Accent Capital ставит амбициозную цель – войти в топ-3 лидеров на рынке ЗПИФ. Сейчас мы активно работаем в этом направлении, делая особый акцент на просветительской теме. Мы понимаем, что для массового инвестора коммерческая недвижимость – tabula rasa. Поэтому наша первоочередная задача сделать так, чтобы инвестиции в коммерческую недвижимость перестали восприниматься как что-то недоступное, предназначенное только для очень богатых людей, а превратились в массовый и понятный широкому инвестору продукт.
С одной стороны, мы создаем финансовые продукты совершенно особого класса – фиджитал-продукты, в основе которых реальные физические объекты, например, крупнейшие склады или современные ТЦ, а с другой – цифровая обвязка, благодаря которой пай ЗПИФ можно купить буквально в несколько кликов. Вот эта цифровая среда и клиентский опыт для нас сейчас самые главные вызовы и драйверы развития, то, во что мы верим и в чем, несомненно, есть ценность для нашего клиента.
Именно такой комплексный подход, где технологические инновации встречаются с профессиональным управлением реальными активами, является нашим ключевым конкурентным преимуществом на пути к лидерству.
- На фоне дефицита кадров на рынке труда работодатели усиливают меры по повышению лояльности сотрудников. Какие методы активно используются внутри компании Accent Capital для повышения лояльности и вовлеченности сотрудников?
- Так как Accent продает высокоинтеллектуальные услуги, главная ценность компании – команда, поэтому мы очень бережно относимся к нашим специалистам, обеспечивая им максимально комфортные условия работы.
В компании очень низкая текучка кадров, в первую очередь потому что мы максимально прозрачны – уже на этапе собеседований раскрываем кандидатам информацию обо всех аспектах работы и начинаем активно адаптировать новичков с первого дня.
Регулярно проводим опросы удовлетворенности условиями труда, которые позволяют нам оперативно реагировать на какие-либо изменения настроений специалистов, и опыт показывает, что 98% персонала довольны работой в компании Accent.
Наше большое преимущество – гибридный график. В то время как все больше работодателей возвращают персонал в офис, мы даем возможность трудиться в удобном для каждого режиме – в офисе, частично или полностью удаленно.
Кроме того, у нас выстроена система обратной связи, причем в первую очередь позитивной. Руководители отмечают успехи сотрудников, хвалят на регулярной основе – это существенный фактор нематериальной мотивации.
Ну и, конечно, хороший социальный пакет – помимо ДМС, мы даем возможность обучаться полностью или частично за счет компании, проводим корпоративные мероприятия.
Но самый наш большой плюс – настоящие возможности достаточно быстрого карьерного роста: прийти в компанию молодым специалистом и через полтора года стать руководителем проекта – постоянная история, и сотрудники об этом знают. И второй момент – открытость руководства: любой сотрудник может прийти к генеральному директору или акционеру и озвучить свое предложение – если это будет целесообразно, его внедрят в реальные сроки.
- 2025 год стал для Accent Capital знаковым – мы впервые вышли на розничный рынок с новым продуктом – одним из наших фондов для квалифицированных инвесторов. А в декабре планируем выпуск очередного фонда, теперь уже для неквалов.
Мы, пересмотрев стратегию компании, решили создать продукт для массового инвестора – закрытые ПИФы недвижимости, доступные квалам и неквалам. Это комплексная задача, требующая от нас некоторой перестройки внутренних процессов и систем, однако главная составляющая успеха у нас есть – это наша экспертиза в управлении коммерческой недвижимостью и инвестициями, подтвержденная многолетним опытом.
- Какие тренды наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости – складской, торговой и офисной? Как длительный период жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ отразился на рынке коммерческой недвижимости? Какие потенциальные риски для сектора коммерческой недвижимости можно выделить?
- Сегодня основное влияние на экономику и инвестиционную активность оказывает ключевая ставка. Рост ключевой ставки в 2024 году негативно отразился на всех секторах коммерческой недвижимости, охладив не только инвестиционную активность участников рынка, но и вынудив пересмотреть планы развития основных пользователей коммерческой недвижимости. Высокие ставки по вкладам стимулировали переход от потребительской модели поведения к накопительной. Все это, с одной стороны, отразилось на ставках капитализации во всех секторах коммерческой недвижимости, которые выросли на 1–2%, что привело к переоценке стоимости активов. С другой стороны, начавшееся в середине 2025 года смягчение ДКП Банка России позитивно отразится на коммерческой недвижимости, поскольку позволит реализовать отложенный спрос, а также увеличит стоимость активов за счет компрессии ставок капитализации. Этот процесс можно будет наглядно наблюдать на росте стоимости активов в ЗПИФ недвижимости, что приведет к повышению стоимости их паев. На фоне снижения ключевой ставки также стоит ожидать увеличения инвестиционной активности участников и роста нового строительства.
Однако нужно учитывать риск, что прогноз ЦБ по ключевой может быть изменен и период высокой ставки займет больше времени, чем ожидают участники рынка. Ситуация усложняется из-за неопределенности в геополитической обстановке и размера дефицита бюджета в следующем году, поэтому необходимо принимать во внимание уровень кредитного риска проекта с учетом возможного роста ключа в случае ужесточения санкций. Кроме того, институциональные инвесторы отходят от секторального подхода и все больше оценивают каждый актив отдельно, тщательно анализируя локацию, объект, перспективы роста локального рынка, качество арендаторов и сроки погашения долгов. Такой селективный подход позволяет более точно оценивать риски и доходность вложений.
Несмотря на эти негативные факторы, рынок коммерческой недвижимости восстановился (по сравнению с 2022 годом) и продолжает развиваться. Уровень вакансии в офисном и торговом секторах уже ниже, чем был до начала СВО. В складской недвижимости, несмотря на незначительных рост вакансии, уровень арендных ставок остается высоким, что подтверждает стабильно большой спрос со стороны арендаторов.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, уход зарубежных компаний и рост бюджетных расходов привели к увеличению инвестиционной активности. Это обеспечило существенный рост инвестиций в недвижимость в 2022–2024 годах, достигнув пикового объема в 1,3 трлн рублей в 2024.
В 2025 году инвестиционная активность носит сдержанный характер, объекты приобретаются с большой долей собственных средств, т. к. ставка по кредитам остается высокой. Однако мы ожидаем, что до конца года объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости может составить до 650 млрд рублей, что выше показателя 2022.
В 2026 мы предполагаем, что по мере снижения ключевой ставки рост инвестиционной активности увеличится и по итогам года может достичь 800 млрд рублей. Существенная часть сделок будет обеспечена коллективными инвестициями.
- Какие ваши ожидания относительно динамики ключевой ставки ЦБ РФ и траектории роста экономики на горизонте года?
- В связи с заявленными изменениями в Налоговый кодекс, в частности, увеличение НДС и снижение порога доходов, при превышении которого возникает обязанность по уплате НДС – с 60 до 10 млн рублей, а также восстановление тарифов страховых взносов для МСП до 30% для ряда сфер (торговля, строительство и т. д.), ЦБ РФ вряд ли сможет быстро сокращать ключевую ставку. Мы ожидаем снижения ставки в конце года до уровня 16–17%. При этом в случае отсутствия внешних шоков ставка может снизиться до значения 11–13% ближе к концу 2026 года. Текущая ДКП привела к охлаждению экономики, но при этом госрасходы будут поддерживать рост экономики и в следующем году тоже. Мы ожидаем роста ВВП на уровне 2% в связи с высокими затратами бюджета, заложенными на 2026 год. С 2027 года рост будет обеспечен за счет возобновления активного кредитования в 2026.
- Каких критериев отбора объектов коммерческой недвижимости придерживается Accent Capital? Какой стиль инвестирования (core, value-added, opportunistic) в коммерческую недвижимость наиболее распространен в компании? Какая доля участия компании (с точки зрения объема инвестиций) в объектах коммерческой недвижимости?
- В портфеле компании преобладают core-активы, но при этом часть объектов приобреталась в стратегии value-added и opportunistic. У нас собрана профессиональная команда, которая позволяет реализовывать сложные проекты. Поэтому мы активно рассматриваем проекты во всех трех стилях инвестирования. Мы готовы предлагать своим инвесторам продукты с разным соотношением риск – доходность.
Мы считаем своим ключевым преимуществом участие собственным капиталом во всех проектах, которые предлагаем инвесторам. Этим мы не только подтверждаем уверенность в своих решениях, но и полностью разделяем с инвесторами и успех, и риски. Насколько я знаю, мы единственные игроки на рынке, кто практикует такой подход.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее об объектах коммерческой недвижимости, которые находятся под управлением Accent Capital. Какие доли в портфеле активов под управлением приходятся на объекты складской, торговой и офисной недвижимости?
- В настоящее время в портфеле компании Accent Capital находится четыре объекта общей площадью более 270 000 кв.м.
80% портфеля занимает складская недвижимость: СК «Валищево» в Подмосковье и СК «Сигма» в Уфе. Это высокотехнологичные складские комплексы класса А, отвечающие самым высоким современным требованиям арендаторов. СК «Сигма» был полностью построен нами, один из корпусов в 2020 году получил золотой кирпич CRE Federal за лучший региональный проект. Все наши складские комплексы заполнены на 100%. Арендаторы – крупные федеральные игроки, с которыми заключены долгосрочные договоры по рыночным ставкам.
По 10% портфеля занимают БЦ «Дельта Плаза» на Садовом кольце и торговый центр «Сокольники».
«Дельта Плаза», бизнес-центр класса А, наш девелоперский проект 2011-го, в сложные для офисной недвижимости 2022–2023 годы мы стабильно держали вакансию значительно ниже среднерыночной, и вот уже два года у нас занято 100% площадей.
И, наконец, наша гордость – ТЦ «Сокольники», самый титулованный районный торговый центр Москвы. В 2020–2022 году мы провели его полную реконцепцию, превратив его в профессиональный ТЦ и увеличив в несколько раз посещаемость и доходность.
Как управляющая компания мы всегда действуем в интересах инвестора, а один из показателей профессионализма УК – это выход из актива в максимально выгодный для инвестора момент. Поэтому в прошлом году в рамках стратегии управления компания Accent вышла из мультитемпературного складского комплекса «А-Терминал», расположенного в поселке Сынково Московской области. Управляя складским комплексом более 10 лет, мы постоянно держали на объекте нулевую вакансию и рыночные арендные ставки, обеспечивая стабильный арендный поток. К выходу из актива мы тщательно готовились и сделали это по наилучшей цене, максимизировав прибыль наших инвесторов. Проект «А-Терминал» стал для нашей компании знаковым.
- В чем вы видите преимущество инвестирования в ЗПИФ недвижимости по сравнению с классическими инструментами? Какова потенциальная доходность таких фондов?
- ЗПИФ недвижимости – это возможность стать совладельцем высококлассных институциональных объектов: огромного складского комплекса или профессионального торгового центра, приобрести которые обычному человеку невозможно.
ЗПИФН, в составе которых преобладает арендная недвижимость, обладает рядом особенностей и становится интересной альтернативой традиционным инструментам пассивных инвестиций. Так, покупку недвижимости с целью сдачи в аренды лишь условно можно назвать пассивными инвестициями, поскольку она требует большей вовлеченности в процесс, нежели депозиты, облигации или акции. Если же относиться к этому как пассивному доходу, то и результат будет ниже ожидаемого. В то же время, купив паи ЗПИФ недвижимости, вы получаете настоящий пассивный доход: вам не нужно думать, какой объект сейчас лучше чувствует себя на рынке, об управлении объектом, о смене арендаторов, все это делает управляющая компания, а инвестор просто регулярно получает выплаты на паи.
Это полностью соответствует запросам потребителей – недавно познакомилась со статистикой – треть россиян рассматривают пассивный доход от недвижимости как главную финансовую цель. Согласно исследованию 75% опрошенных россиян хотят получать регулярный дополнительный пассивный доход от недвижимости. При этом 18% респондентов хотят использовать данные средства в личных целях, 16% намерены вложиться в новую недвижимость, а 11% – в другие активы.
Основное преимущество ЗПИФ недвижимости – возможность генерить постоянный арендный поток, который индексируется ежегодно, как правило, на уровень официальной инфляции. Т. е. это дает возможность получать увеличивающийся со временем доход. Кроме того, на фоне продолжительного периода высоких процентных ставок, инфляции, геополитических рисков и прочего сегодня мы наблюдаем на рынке рост ставок капитализации на коммерческую недвижимость. Это приводит к снижению стоимости актива при покупке или к переоценке в портфеле. Снижение ключевой ставки, которое мы уже наблюдаем и, ориентируясь на прогнозы ЦБ РФ, ожидаем, что в дальнейшем продолжится, приведет при дальнейшей нормализации ДКП Банка России к сокращению ставок капитализации и, как следствие, к дополнительному росту стоимости активов.
Таким образом, сегодня ЗПИФН предлагают своим клиентам не только доходность от сдачи объекта в аренду, которая уже в ближайшие пару месяцев может сравняться с доходностью от вложений в ОФЗ, но и возможность роста стоимости пая в перспективе двух-трех лет, позволяя добиться доходности к погашению на уровне 20+% годовых.
На этом фоне интерес для неквалифицированных инвесторов будут представлять ЗПИФ недвижимости с ежемесячными или ежеквартальными выплатами, сопоставимыми по размеру с купонной доходностью по ОФЗ. Для квалифицированных инвесторов интересны будут фонды, связанные с девелопментом новых коммерческих объектов, поскольку такие объекты могут дать инвесторам премию к core-активам.
- Кто является целевой аудиторией Asset Management? Какой порог входа существует в ЗПИФ недвижимости?
- Целевая аудитория фондов Accent довольна обширна: неквалифицированные и квалифицированный инвесторы, институционалы и собственники, которые хотят структурировать свои активы. Для розничных фондов порог очень демократичен: цена пая варьируется в пределах 1 000 – 1 300 рублей. Но, конечно, квальные фонды доступны только профессиональным игрокам рынка.
- Какие законодательные инициативы, на ваш взгляд, могут повысить привлекательность ЗПИФ недвижимости?
- В части регулирования деятельности ЗПИФ уже вступили в силу изменения, касающиеся увеличения срока договора доверительного управления ЗПИФ для квалифицированных инвесторов с 15 до 49 лет с начала срока его формирования. Но главных изменений мы ждем в 2026 году, когда появится возможность перевода фондов из категории «для квалифицированных инвесторов» в категорию «для всех инвесторов, в т. ч. для неквалифицированных». Самое интересное – появятся разные классы инвестиционных паев, которые могут удостоверять разные права их владельцев по аналогии с правами акционеров. Например, одни пайщики смогут принимать решения по каким-либо вопросам общего собрания фонда, а другие – получать доход в увеличенном объеме. Думаю, эти изменения рынок будет переосмысливать еще какое-то время, после чего появятся новые продуктовые идеи. А инструмент ЗПИФ станет более доступен для широкого круга инвесторов.
- Какие тренды вы наблюдаете на рынке коллективных инвестиций? Какие сложности, по вашему мнению, испытывает сегодня рынок и что может способствовать их преодолению в 2026 году?
- Мы наблюдаем приток интереса к рынку коллективных инвестиций, считаем это естественным процессом эволюции финансового рынка России. Ведь паевые инвестиционные фонды – это наиболее простая форма инвестирования для осознанного инвестора, который понимает все выгоды коллективных инвестиций: доступ к высококлассным активам, защита со стороны государства, профессиональная УК, довериться которой безопаснее и проще, чем самому заниматься рутиной, связанной с объектами недвижимости. Процесс инвестирования не требует внимания, вовлечения и оперативного принятия решений по совершению сделок.
Рынок фондов недвижимости также значительно увеличился, но, полагаем, это только начало роста, который в ближайшие 5–10 лет будет кратным относительно текущих уровней, ведь в тени еще находятся крупные институциональные инвесторы, НПФ, которые пока не принимают активного участия в рынке. Способствовать росту также будет тренд на упрощение, ускорение расчетов, как денежных, так и с ценными бумагами, появление открытых API-участников рынка.
- Какие стратегические цели ставит перед собой Accent Capital в среднесрочной перспективе? Как компания планирует повышать эффективность деятельности?
- В среднесрочной перспективе Accent Capital ставит амбициозную цель – войти в топ-3 лидеров на рынке ЗПИФ. Сейчас мы активно работаем в этом направлении, делая особый акцент на просветительской теме. Мы понимаем, что для массового инвестора коммерческая недвижимость – tabula rasa. Поэтому наша первоочередная задача сделать так, чтобы инвестиции в коммерческую недвижимость перестали восприниматься как что-то недоступное, предназначенное только для очень богатых людей, а превратились в массовый и понятный широкому инвестору продукт.
С одной стороны, мы создаем финансовые продукты совершенно особого класса – фиджитал-продукты, в основе которых реальные физические объекты, например, крупнейшие склады или современные ТЦ, а с другой – цифровая обвязка, благодаря которой пай ЗПИФ можно купить буквально в несколько кликов. Вот эта цифровая среда и клиентский опыт для нас сейчас самые главные вызовы и драйверы развития, то, во что мы верим и в чем, несомненно, есть ценность для нашего клиента.
Именно такой комплексный подход, где технологические инновации встречаются с профессиональным управлением реальными активами, является нашим ключевым конкурентным преимуществом на пути к лидерству.
- На фоне дефицита кадров на рынке труда работодатели усиливают меры по повышению лояльности сотрудников. Какие методы активно используются внутри компании Accent Capital для повышения лояльности и вовлеченности сотрудников?
- Так как Accent продает высокоинтеллектуальные услуги, главная ценность компании – команда, поэтому мы очень бережно относимся к нашим специалистам, обеспечивая им максимально комфортные условия работы.
В компании очень низкая текучка кадров, в первую очередь потому что мы максимально прозрачны – уже на этапе собеседований раскрываем кандидатам информацию обо всех аспектах работы и начинаем активно адаптировать новичков с первого дня.
Регулярно проводим опросы удовлетворенности условиями труда, которые позволяют нам оперативно реагировать на какие-либо изменения настроений специалистов, и опыт показывает, что 98% персонала довольны работой в компании Accent.
Наше большое преимущество – гибридный график. В то время как все больше работодателей возвращают персонал в офис, мы даем возможность трудиться в удобном для каждого режиме – в офисе, частично или полностью удаленно.
Кроме того, у нас выстроена система обратной связи, причем в первую очередь позитивной. Руководители отмечают успехи сотрудников, хвалят на регулярной основе – это существенный фактор нематериальной мотивации.
Ну и, конечно, хороший социальный пакет – помимо ДМС, мы даем возможность обучаться полностью или частично за счет компании, проводим корпоративные мероприятия.
Но самый наш большой плюс – настоящие возможности достаточно быстрого карьерного роста: прийти в компанию молодым специалистом и через полтора года стать руководителем проекта – постоянная история, и сотрудники об этом знают. И второй момент – открытость руководства: любой сотрудник может прийти к генеральному директору или акционеру и озвучить свое предложение – если это будет целесообразно, его внедрят в реальные сроки.
Прогноз по инфляции на 2025 год улучшен до 6,8% против 7,1% в предыдущем прогнозе. При этом ожидается снижение среднегодового значения ключевой ставки до 19,3% против 20% в прошлом прогнозе. Таким образом, на конец года ключевая ставка может снизиться до 16%, оставаясь при этом на достаточно высоком уровне, чтобы не привести к массовому оттоку средств со вкладов, с одной стороны, но при этом оживить спрос в секторе корпоративного кредитования и кредитования физических лиц — с другой.
В конце этой недели планируется проведение заседания ЦБ РФ по ключевой ставке, на котором большинство экспертов ожидают ее снижения на 1–2 процентных пункта. Это в любом случае благотворно отразится на бизнесах с высокой долговой нагрузкой, но не менее важна для компаний будет риторика ЦБ РФ по итогам заседания. Многие компании скорректировали планы развития на период действия высоких процентных ставок.
Наиболее вероятными источниками риска сегодня выступают геополитическая напряженность и рост уровня бюджетного дефицита на фоне снижения нефтегазовых доходов бюджета по сравнению с запланированными показателями.
В конце этой недели планируется проведение заседания ЦБ РФ по ключевой ставке, на котором большинство экспертов ожидают ее снижения на 1–2 процентных пункта. Это в любом случае благотворно отразится на бизнесах с высокой долговой нагрузкой, но не менее важна для компаний будет риторика ЦБ РФ по итогам заседания. Многие компании скорректировали планы развития на период действия высоких процентных ставок.
Наиболее вероятными источниками риска сегодня выступают геополитическая напряженность и рост уровня бюджетного дефицита на фоне снижения нефтегазовых доходов бюджета по сравнению с запланированными показателями.
Игорь Талалов
Руководитель группы инвестиционного анализа
Руководитель группы инвестиционного анализа
