Сразу несколько российских девелоперов заявили о возможном перепрофилировании действующих или открытии новых объектов под торговые центры, наполовину и более состоящие из пунктов выдачи заказов и постаматов.
Перепрофилирование ТЦ в «город ПВЗ» еще не зафиксировано ни в одной стране, однако, например, формат click and collect зарубежные игроки на рынке торговой недвижимости используют давно и успешно, рассказывают в Knight Frank. В итоге создаются большие шоу-румы с различными ретейлерами под одной крышей или онлайн-платформы для ознакомления с ассортиментом товаров и услуг. На одной площадке посетитель может протестировать любые виды товаров и оформить заказ на месте или онлайн, а также оплатить в любом удобном формате. К этому уже пришел британский торговый центр Westfield London. В начале 2021 года он начал тестировать гибридную модель торговли, которая включает в себя физический магазин и инновационные технологии, благодаря которым покупатели могут детально сравнить товары в шести lifestyle-кинотеатрах в ТЦ или на онлайн-платформе, прежде чем принять решение о покупке вживую. Кроме того, можно перейти к покупке непосредственно у производителя, просто отсканировав QR-код.
В магазине Westfield запустили два зала виртуальной реальности, где потребители могут протестировать товар с помощью технологий виртуальной реальности перед покупкой. В JLL, в свою очередь, вспоминают примеры переформатирования торговых объектов под складские нужды, в том числе dark store, что происходит на фоне роста онлайн-торговли и роста покупательских ожиданий к времени получения заказа. Однако в первую очередь такая судьба постигает не классические торговые центры, а гипермаркеты формата big box, которые расположены в жилых районах – то есть близко к потребителю и зачастую в высококонкурентных локациях с точки зрения традиционного ретейла. Учитывая, что подобные «коробки» близки по конструктиву к складам, их назначение может быть изменено без значительных дополнительных вложений и потерь в стоимости актива, уточняют в компании.
В России уже сейчас насчитывается более 50 тысяч точек выдачи заказов, и показатель растет каждый день, подсчитывает Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». Порядка 40% из них приходится на классические пункты выдачи заказов, 35% - на постаматы, еще 25% - на торговые точки с функцией ПВЗ. Порядка миллиарда посылок в год проходит через пункты выдачи, и цифра будет расти. Нынешняя ситуация же, например, в сегменте постаматов вообще напоминает бум платежных терминалов десять лет назад, указывает Руслан Сухий: тогда их старались ставить везде, где только было возможно. Теперь же в геометрической прогрессии растет количество постаматов, которые появляются в супермаркетах, почтовых отделениях и даже аптеках.
«Онлайн-торговле нужно как никогда много складов и пунктов выдачи заказов, и, безусловно, игнорировать тренд собственники торговых центров не могут, - резюмирует г-н Сухий. – Я наблюдаю на рынке зарождение тенденции постепенного перепрофилирования классических ТЦ в досугового-развлекательно-торговые центры, где собственно торговая функция - на последнем месте». Пандемия и связанные с ней ограничения существенно сократили трафик в торговых центрах, и для собственников объектов торговой недвижимости ключевыми задачами стали возвращение покупателей и увеличение доходности от сдачи площадей в аренду, напоминает эксперт. По его словам, достичь этого можно как раз с помощью создания в торговых центрах удобных галерей с пунктами выдачи заказов. Особенно актуальны они в ТЦ, которые морально устарели или устаревают. В итоге новый формат моллов, которые будут в значительной доле состоять из ПВЗ и постаматов, может быть интересен и девелоперам, строящим объекты, и крупным инвестиционным фондам и частным инвесторам с небольшими бюджетами, перечисляют в «Рентавед». «На рынке набирают популярность инвестиции в покупку помещений, в которых располагаются пункты выдачи, - рассказывает Руслан Сухий. - Такие арендаторы, наряду с магазинами товаров первой необходимости и аптеками, считаются самыми надежными, способными приносить стабильный пассивный доход. Окупаемость инвестиций в помещения формата в столице составляет около 10-12 лет, входной билет – от 15 млн рублей». Соответственно, инвесторам будут интересны для покупки помещения, сданные в аренду ПВЗ в больших торговых центрах. Такие площади собственники ТЦ и управляющие компании смогут продавать в нарезку небольшими блоками, поясняют в «Рентаведе». Кроме того, в компании напоминают об устойчивом тренде развития коллективных инвестиций через ЗПИФ в строительство парков ПВЗ в формате аутлетов, куда можно приехать, чтобы получить товар, примерить, а также провести досуг за счет наличия кафе, прогулочных зон и детских игровых площадок. «Через покупку паев ЗПИФ инвестировать в торговые центры с галереями ПВЗ можно вообще с бюджетом от нескольких тысяч рублей, - констатирует Руслан Сухий. - В этом случае инвестор может рассчитывать на доходность 8-10% годовых». Ночь перед рассветом «Города ПВЗ» имеют в России некоторые перспективы, соглашается Алексей Шулев, генеральный директор Hermes Russia. Если постаматы уже стали неотъемлемой частью инфраструктуры торговых центров, то пункты выдачи заказов - пока нет.
Однако прежде всего стоит рассматривать размещение зон ПВЗ в моллах с устоявшимся трафиком посетителей, а не наоборот, когда точка выдачи должна выступать флагманским арендатором, уточняет эксперт. «Но все же большое количество ПВЗ на одной площадке не является эффективным решением, - считает г-н Шулев. – Да, пандемия внесла свои коррективы в покупательские привычки населения. Раньше торговый центр рассматривался как место для комфортного шопинга и досуга. Но сейчас он привлекателен в первую очередь для тех клиентов, которые приобретают товары, которые не так удобно заказывать онлайн, например, строительные материалы, мебель. И пункты выдачи заказов в подобных моллах будут менее востребованы для получателя, в отличие от ПВЗ, расположенных рядом с домом». Объекты же, размещенные в жилых районах, будут интересны игрокам, развивающим гиперлокальную доставку: крупным маркетплейсам, агрегаторам по доставке еды и продуктов. Ввиду дефицита свободных площадей в крупных городах молл может стать идеальным решением для открытия формата «даркстор с функцией ПВЗ» под ключ, полагают в Hermes Russia. Крупные же торговые центры, в которые необходимо планировать поездку заранее, например, «Мега», «Вегас» и другие, в этом смысле не так привлекательны для получателя. Последнее связано с наличием ряда ограничений: необходимо планировать сроки доставки, время забора посылки ограничивается днем посещения торгового центра и т.д.
«При выборе ПВЗ решающее значение для получателя имеет его шаговая доступность, - резюмирует г-н Шулев. - Поскольку большая часть торговых центров расположена вне жилых районов, то пункты выдачи заказов в формате галереи в крупных ТЦ будут менее востребованы, чем формат «ПВЗ у дома». Наиболее удачное местоположение для пункта выдачи – рядом с магазинами товаров повседневного спроса: супер- и гипермаркетами, аптеками и т.д. Поэтому пока целесообразности в создании таких проектов мы все-таки не видим. Скорее может прижиться мультиформат - «даркстор с функцией ПВЗ». Заката эры торговых центров не будет – они останутся, но - разнообразив предложение, соглашаются в JLL. Прогнозы же о том, что пункты вывоза заказов скоро вытеснят традиционных арендаторов, а моллы превратятся в склады, Резеда Садритдинова, руководитель отдела аренды торговых помещений компании JLL, называет «не более чем слухами». «Офисы не остались без арендаторов, несмотря на ограничения и развивающийся гибридный формат работы, - поясняет она. - Бизнес в любом секторе, в том числе и торговом, учится работать в новой реальности и адаптироваться. Безусловно, все ретейлеры развивают онлайн-каналы продаж, а в поддержку им внедряют пункты выдачи как отдельное направление – эта тенденция очевидна. Опыт прошедших лет показал, что это необходимо для того, чтобы сеть могла поддерживать себя даже в период строгих ограничений, а также соответствовать потребностям современных покупателей, предоставляя им возможность сделать покупку и получить ее в удобном формате». Однако стоит разделять традиционный магазин с добавлением услуги ПВЗ и чисто пункт выдачи заказов, продолжает г-жа Садритдинова. Прежде всего это связано с набором услуг и тем качеством, которое получает конечный потребитель. ПВЗ с примерочными не может обеспечить покупателю опыт, сравнимый с посещением классического магазина, считает она. А вот традиционный магазин с опцией ПВЗ, а также интеграция реализации ассортимента через ПВЗ маркетплейсов, могут стать наиболее конкурентноспособной стратегией. «И когда мы говорим о стандартном ПВЗ формата 100-200 кв. м, то на рынке просто нет количества концепций, достаточного для наполнения целого ТЦ в случае полной или даже частичной его реконцепции, - отмечает Резеда Садритдинова. - Более же крупные форматы, например, dark store с частичной функцией ПВЗ, требуют значительно более дешевых в сравнении с классическими торговыми центрами технологий строительства, в противном случае ставки аренды не будут выдерживать экономики либо ретейлера, либо собственника ТЦ». Г
раницы между электронной коммерцией и «настоящими» магазинами продолжат стираться, а качественные торговые центры активно развивают онлайн-каналы продаж, мобильные приложения, цифровые программы лояльности, доставку еды, поддерживает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank. Клиенты все чаще прибегают к гибкому формату шопинга (выбирают товар в очном формате, но покупают его уже через онлайн-платформы) и открывают новые способы покупок, среди которых все тот же click and collect (возможность заказать нужный товар на сайте ретейлера, а забрать его в ближайшем магазине). По словам г-жи Хакбердиевой, тренд расширяет функции оператора торгового центра, который теперь должен предоставлять физическое пространство ретейлерам и обеспечивать их виртуальную связь с потребителем, а также подталкивает девелоперов к созданию отдельных ПВЗ площадок в здании ТЦ или включению зоны выдачи в существующий магазин. «Вариант создания ПВЗ или pick-up points подходит больше для тех магазинов, где нет острой необходимости физического восприятия покупки. Это могут быть ретейлеры из профилей автозапчастей, или, например, мелких товаров, канцелярии и книжных, - перечисляет она. – Но вот если мы говорим о габаритных товарах (допустим, о мебели), которые требуют возможности оценить их вживую или сравнить с другими опциями в физическом магазине, то перепрофилирование целого торгового центра или арендатора в ПВЗ будет неудачным решением. Сам ПВЗ представляет собой магазин, в котором остатки товара формируются на основе объединения заказов клиентов с сортировкой в пункте выдачи, а офлайн-магазины – точки продаж с наличием больших возможностей для покупателя, который еще не уверен в своем выборе и нуждается в личном присутствии, чтобы визуально и тактильно оценить имеющийся ассортимент». В итоге рабочим вариантом для российского рынка в Knight Frank все-таки называют мини-ПВЗ наряду с традиционными форматами или полноформатные шоу-румы c функцией ПВЗ для арендаторов из fashion-профилей, парфюмерии и косметики, бытовой техники и электроники, которые в синергии с pick-up points в магазине помогут повысить эффективность и лояльность покупателей. Вариант частичных продаж через ПВЗ будет актуальным для многих ретейлеров, в том числе и для девелоперов, которые могут включать на этапе строительства зоны для выдачи товаров в ТЦ. Однако сценарии перепрофилирования целых моллов в «города ПВЗ» в России пока исключены. «Безусловно, пандемия изменила общий фон, и сфера торговой недвижимости все еще испытывает существенные сложности, но конкуренция между традиционным ретейлом и пунктами выдачи, особенно в России, весьма сомнительна, - уверена Евгения Хакбердиева. - Особенно если сравнивать функционал ПВЗ с ТЦ и его богатой инфраструктурой. Сейчас люди стараются больше получать эмоций вне социальных сетей, а молл как раз - площадка для встреч и покупок. Наши покупатели по-прежнему заинтересованы в классическом шопинге даже с учетом пройденных локдаунов и сформированной привычки к интернет-заказам».