По подсчетам руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егора Дорофеева, в 2021–2022 годах средняя доходность ЗПИФН, в портфеле которых есть логопарки, составляла 9–11%. Но это не компенсировало даже официальный уровень инфляции, которая, по данным Росстата, в 2022 году выросла до 11,94%, в 2021 году — 8,4%.
В то же время склад в «PNK Park Медведково» заполнен не полностью, что может сказаться на уровне доходов от сдачи в аренду. По данным одного из собеседников “Ъ”, крупнейший арендатор комплекса СДЭК, занявший в 2021 году 33 тыс. кв. м, теперь сократил объем занимаемых площадей до 15 тыс. кв. м. В СДЭК сообщили “Ъ”, что в целом не отказывались от аренды площадей в комплексе.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Евгений Бумагин говорит, что сейчас в «PNK Park Медведково» свободно около 10 тыс. кв. м складских помещений. Партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина полагает, что СФН рассчитывает предложить пайщикам так называемую стратегию value-added, когда незаполненные площади приобретаются дешевле, чем они будут стоить после заключения договора с арендатором. Но важно, чтобы УК раскрывали подобную информацию, так как пайщиками крупных ЗПИФов, как правило, выступают непрофессиональные инвесторы. Им зачастую кажется, что доходность фонда гарантирована по той же системе, что и по депозитам, хотя это не так, отмечает эксперт.
Но площади в «PNK Park Медведково» пользуются большим спросом, так как сейчас на них претендует сразу несколько арендаторов, утверждает Евгений Бумагин. К тому же, с учетом низкой вакансии внутри Москвы сдать в аренду их можно по ставкам выше прогнозируемых, полагает эксперт. Сейчас, по подсчетам IBC Real Estate, в границах Москвы вакантность комплексов классов А и В составляет всего 2,5%, или 152 тыс. кв. м.
Дарья Андрианова, Виталий Гайдаев, Алина Савицкая