Эксперт объяснил, почему квартиры будут только дорожать

Основным драйвером роста спроса на жилье в последние годы была ипотека. Сегодня этот инструмент стал практически недоступен большинству россиян: по данным Дом.РФ по итогам первого квартала 2025 года количество заключенных ипотечных договоров сократилось на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Рыночные ставки по ипотеке для первичного рынка сегодня, по сути, являются заградительными, оставаясь, несмотря на незначительное снижение в последний месяц, на уровне 27−29%. Единственно доступным продуктом сегодня стала семейная ипотека, на которую на начало года пришлось до 80% от всей суммы выданных кредитов. Остальные программы практически перестали работать», — рассуждает специалист.

Однако, несмотря на это цены на рынке жилой недвижимости не только не падают, а продолжают расти. Особенно наглядно это видно в строящихся ЖК.

За счет чего происходит рост цен на фоне снижения спроса?

Дело в том, что цену определяет баланс двух показателей: спроса и предложения. Так, за снижением спроса сократился объем предложения на вторичном рынке.

Люди предпочитают дождаться снижения ипотечных ставок, чтобы не продавать свои «квадратные метры» дешевле, чем рассчитывали. Сегодня на вторичном рынке преимущественно выставлены квартиры тех продавцов, которым нужно продать свое жилье оперативно, но не настолько, чтобы давать некомфортные для себя скидки.

С первичкой все обстоит гораздо сложней. Девелоперам жизненно необходимо продавать квартиры, в том числе, чтобы обслуживать свои обязательства по кредитам. Но это не значит, что они готовы пойти на существенное снижение цен, заложенных в финансовых моделях. И дело не только в нежелании снижать прибыль от реализации проекта. Снижение стоимости реализуемых квартир может привести к переоценке залоговой массы в проекте со стороны банка и необходимости увеличивать вложения в проекты средств акционеров девелоперов.

А с этим, как правило, могут возникнуть сложности, поскольку девелоперы привыкли работать с большим кредитным плечом и резерв свободной ликвидности у них обычно не значительный, поскольку прибыль зачастую реинвестируется в приобретение новых площадок.

Сегодня на фоне снижения спроса Игорь Талалов отмечает две тенденции.

• Первая — рост изобретательности девелоперов в продвижении уже реализуемых проектов, включая программы компенсации банкам снижения ипотечных ставок для клиентов (вызывающие вопросы у ЦБ РФ), всевозможные программы рассрочек, индивидуальные скидки и прочее.
• Вторая — сокращение объемов выхода новых проектов на рынок, перепродажи площадок и различного рода коллаборации.

«По сути, девелоперы преследуют те же задачи, что и продавцы вторичного рынка — “пересидеть” период высокой ключевой ставки и удержать стоимость продаж квартир в этом периоде», — добавил эксперт.

Так какие перспективы развития рынка жилой недвижимости существуют на краткосрочном горизонте? «Одним из основных сдерживающих факторов роста остается высокая ключевая ставка, которая напрямую влияет на ипотечные ставки и ставки заимствований по проектному финансированию», — отметил он.

На фоне дестабилизирующего влияния на мировой рынок тарифной политики США ожидать существенного снижения ставок на следующем заседании ЦБ РФ по ключевой ставке не стоит. «Вероятнее всего, Банк России займет выжидательную позицию, чтобы оценить последствия изменений в мировой экономике и оценить их влияние на экономику российскую. Поэтому, на наш взгляд, к вопросу снижения ключевой ставки Банк России вернется уже в июне», — добавил специалист.

Кроме того, Банку России нельзя допустить резкой смены потребительского поведения и перехода от сберегательной модели к потребительской, т.к. учитывая рост средств на вкладах за последние два года, массовый отток средств из депозитов приведет к мощному инфляционному импульсу. Поэтому вероятнее всего снижение ключевой ставки будет носить поэтапный долгосрочный характер, и нормализация денежно-кредитной политики наступит лишь в 2027 году.

Несмотря решимость ЦБ РФ поддерживать высокую ключевую ставку до снижения темпов инфляции, ожидать резкого падения цен на квартиры пока не стоит. Скорее всего, в этом и следующем году мы увидим рост стоимости «квадратного метра» как на первичном, так и на вторичном рынке, что будет обусловлено, в первую очередь, наличием инфляции.
«В 2027 году рост стоимости квартир может ускорится за счет возвращения отложенного спроса со стороны ипотечных клиентов и сниженного объема предложения на первичном рынке, образованного низкими объемами вывода на рынок новых проектов в 2025—2026 годах», — прогнозирует аналитик.