Бизнес-центры лишаются арендаторов

Рынок офисов Москвы, столкнувшийся с серьезными проблемами после ухода международных корпораций — крупных арендаторов бизнес-центров, восстановится в лучшем случае через год, прогнозируют консультанты. Они ожидают, что текущий год окажется таким же сложным, как и предыдущий, поскольку спрос российских компаний пока не может покрыть роста освобождаемых площадей. Расчет владельцев офисов на азиатские компании, которые могут заместить западный бизнес, тоже особо не оправдывается.

Сложившийся в прошлом году в офисном сегменте Москвы из-за ухода с российского рынка крупных международных компаний резкий разрыв между освобождаемыми и арендованными или выкупленными площадями нивелируется не раньше 2024 года, прогнозируют в Commonwealth Partnership (CMWP). К этому времени объем чистого поглощения, то есть разница между занятыми и освободившимися площадями, может составить 495 тыс. кв. м, которые перейдут другим арендаторам или собственникам, уточняют консультанты. В IBC Real Estate ожидают показатель в 400–500 тыс. кв. м.

В то же время консультанты ждут, что 2023 год продолжит оставаться сложным для сегмента с точки зрения избытка свободных площадей. В этом году будет куплено и арендовано на 115 тыс. кв. м офисной недвижимости меньше, чем освободится, подсчитали в CMWP. Это продолжение прошлогодней тенденции, причиной которой стал массовый уход из России международных компаний — крупных арендаторов столичных бизнес-центров.

По данным руководителя департамента офисной недвижимости CMWP Натальи Никитиной, в 2022 году в московских бизнес-центрах класса А в целом освободилось 630 тыс. кв. м, из которых 35–40% занимали зарубежные арендаторы.

По данным Ricci, с апреля 2022 года по март 2023 года из-за досрочного расторжения договоров аренды в Москве освободилось 202,4 тыс. кв. м качественных площадей — на международные компании пришлось 71% отказов.

Кроме того, в столице существует и скрытая вакансия офисных площадей — это помещения, предлагаемые по переуступке прав аренды или в субаренду, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова. В конце марте, по ее данным, объем таких площадей достиг 240 тыс. кв. м.

Основной спрос на рынке офисной недвижимости уже свыше года формируют российские компании из госсектора и сегментов экономики, где наблюдается рост бизнеса, констатирует замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. Российским компаниям исторически было трудно конкурировать с западными корпорациями, арендовавшими офисные площади по более высоким ставкам, добавляет директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря. Но пока локальные игроки, на которых рассчитывают владельцы бизнес-центров, по словам госпожи Никитиной, «не показывают геометрического роста запросов на большие офисные пространства».
Сейчас спрос на качественные площади действительно сокращается. Если до 2021 года нормальным считался спрос на такую недвижимость на уровне около 2 млн кв. м, то в 2022 году он снизился до 1,6–1,8 млн кв. м, поясняет Наталья Никитина.

По итогам текущего года этот показатель может сократиться уже до 1,2 млн кв. м, прогнозирует Ирина Хорошилова.

Многие владельцы бизнес-центров рассчитывают на выход на рынок России азиатских компаний, которым потребуются и офисы. Но, по мнению управляющего партнера Ricci Алексея Богданова, такие игроки вряд ли смогут в среднесрочной перспективе заместить в полном объеме уходящие с рынка западные корпорации.

Дарья Андрианова