Барометр офисного рынка

17 мая в Москве прошло первое мероприятие серии «Барометр рынка», организованное CRE event, посвященное офисной недвижимости. 17.05.2022 500 Изображение взято из источника: cre.ru «Барометр рынка» - это новый формат, в рамках которого участники получили возможность в прямом и открытом диалоге обсудить, что сегодня происходит с офисами, какой вакантности и ставок аренды нам ждать, и множество других злободневных вопросов.

Во встрече приняли участие девелоперы офисной недвижимости, управляющие компании PM и FM сегментов, представители гибких сервисных пространств, Fit-Out операторы, IT, юристы и HR. Предметом их внимания, помимо вакантности и ставок аренды, стали актуальные вызовы рынка в новых реалиях, строящиеся и заявленные объекты, адаптация офисных пространств под меняющиеся условия, портрет арендатора, стратегии и особенности управления офисами, перераспределение расходов внутри УК и ответственность сторон. Модератором мероприятия выступила Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Участниками дискуссии стали: Антон Атяшкин, основатель цифрового оператора LETIT; Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace; Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky; Сергей Егоров, генеральный директор Central Properties; Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер»; Татьяна Петрыкина, старший юрист практики недвижимости и строительства Dentons; Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital.

Мария Зимина начала с вопроса, каких ключевых показателей участники ожидают от офисов в конце текущего года, уточнив, что ведущие консультанты указывают в своих прогнозах 9-10% вакантных площадей. Подавляющее большинство присутствующих посчитали, что эта цифра занижена, и речь скорее следует вести о минимум 15%. По мнению Марины Харитоновой, этот показатель составит минимум 20%, за счет в том числе скрытой вакансии. По словам Марии Зиминой, сегодня в субаренду предлагается порядка 150 тыс. кв. м, и это очень большой объем.
«Мы вывели вакансию по сервисным офисам, исходя из тех объектов, которые уже введены и которые не сданы другим арендаторам, – у нас получилось 21,6%. При этом мы не включали в данные показатели строящиеся объекты», - привела интересные данные Мария. Далее модератор передала слово участникам встречи. Диана Нилиповская рассказала о реализуемых «Пионером» проектах.

Банковское финансирование, с ее точки зрения, является сегодня самым болезненным вопросом для девелоперов, поскольку банки не заинтересованы в выделении средств под нужды коммерческой недвижимости. Ключевая ставка в случае одобрения кредита является большой финансовой нагрузкой. Вакансия со временем уменьшится по причине отсутствия нового качественного предложения, что приведет к стабилизации рынка. Мария Зимина спросила у представителей УК, насколько сложнее управлять объектом с множественной формой собственности. Дмитрий Гусев отметил, что определенная специфика присутствует. В частности, управление данным комплексом регулируется жилищным законодательством, и по управлению это похоже на комплекс апартаментов.

Елизавета Голышева подчеркнула, что эффективное управление на таких объектах наладить можно, основной проблемой является внедрение инноваций и изменений. Антон Атяшкин: «Для нас более мелкая нарезка – это «золотая жила», своего рода минимизация рисков». Татьяне Петрыкиной Мария Зимина адресовала вопрос, как сейчас государство помогает девелоперам. По словам Татьяны, сегодня главной задачей является побуждение последних к новому строительству. Для этого предусмотрены определенные послабления: отсрочки по уплате арендных ставок, продление сроков действия разрешений на строительство и т.д.

Но без соответствующего банковского финансирования эти меры не очень эффективны. Также игроки рынка обсудили экологические стандарты сертификации офисов и их перспективы в современных реалиях. Далее Мария Зимина поинтересовалась перспективами рынка, на котором теперь придется иметь дело с российскими структурами. Опытом поделился Сергей Егоров, который отметил, что в случае с иностранными компаниями приходилось проходить длительный процесс согласований.

Мария Зимина поинтересовалась, как сделать процесс управления эффективнее, чтобы сэкономить ресурсы. Участники сошлись в том, что необходимо гибко реагировать на запросы арендаторов и уметь договариваться. С точки зрения девелопмента, по мнению Дианы Нилиповской, следует учесть рост ставок аренды и увеличение сроков окупаемости. По мнению Сергея Егорова, сегодня особенно важно, чтобы в здании была минимальная вакансия. В конце встречи участники и гости из зала поделились интересными кейсами, исходя из собственного опыта взаимодействия с объектами. Организаторы выражают благодарность партнеру мероприятия - ГК «Пионер»; спонсорам - Accent Capital, LETIT - и партнеру площадки - Multispace.