Дмитрий Хлебников, директор департамента рынков недвижимости Accent Capital, выступил на онлайн конференции «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности»
30
/04
2020
Мероприятие стало очередной web-встречей, организованной CRE-events во время действия режима самоизоляции. Участники мероприятия отметили, что несмотря на то, что текущая ситуация не пройдет для офисного рынка бесследно, она не является критической, рассказав почему данный сектор коммерческой недвижимости, скорее всего, не ожидает серьезное падение. Accent Capital выступил партнером конференции.
Арендные платежи в офисном секторе не зависят от оборота арендаторов. Досрочному выходу из договоров аренды мешают прописанные в них штрафные санкции. Тем не менее, финансовые проблемы резидентов заставляют собственников идти на уступки, сокращая собственный операционный доход. Другими проблемами сектора является прогнозируемый спад нового спроса и сокращение занимаемых арендаторами площадей за счет перевода части сотрудников на удаленную работу.
Knight Frank предполагает, что до 20-30% сотрудников впоследствии могут не вернуться в свои офисы, что заставит компании меньше арендовать. Однако это будет происходить постепенно и не приведет к резкому обвалу рынка. В отличие от предыдущих кризисов сейчас офисный рынок сложно назвать перегретым. В настоящее время объем вакантных площадей составляет 8,6% в классе А и 6,6% в классе В. В наиболее востребованных районах Москвы он доходит до 2-5%.
В 2019-2020 гг. спрос значительно превосходил новое предложение, а об увеличении объемов ввода девелоперы только начали задумываться. За первый квартал было введено около 56 тыс. кв. м новых офисов - 15,4 тыс. кв. м в классе А и 40,4 тыс. кв. м в классе В. Чистое поглощение превысило 187 тыс. кв. м.
В 2020 году к вводу было анонсировано только 522 тыс. кв. м новых офисов, из которых около 190-200 тыс. кв. м может быть перенесено на более поздние сроки. В предыдущие кризисы, напротив, были зафиксированы максимальные показатели ввода – более 1 млн. кв. м в год.
Эти цифры, а также тот факт, что офисный рынок является инертным по отношению к внешним факторам, говорят о том, что не стоит ожидать резкого роста вакансии и резкого падения арендных ставок.
В Knight Frank оценивают максимально возможный рост доли свободных площадей в 15%, но лишь в том случае, если государство поддержит девелоперов, и доля отложенных проектов сильно не вырастет.
В ходе конференции прозвучал тезис о том, что при общем сохранении ставок на докризисном уровне собственники некоторых объектов будут снижать тарифы, чтобы обеспечить более высокую заполняемость. На первый взгляд, такая ситуация играет на руку инвесторам, давая возможность приобрести стрессовые активы со значительным дисконтом.
Арендные платежи в офисном секторе не зависят от оборота арендаторов. Досрочному выходу из договоров аренды мешают прописанные в них штрафные санкции. Тем не менее, финансовые проблемы резидентов заставляют собственников идти на уступки, сокращая собственный операционный доход. Другими проблемами сектора является прогнозируемый спад нового спроса и сокращение занимаемых арендаторами площадей за счет перевода части сотрудников на удаленную работу.
Knight Frank предполагает, что до 20-30% сотрудников впоследствии могут не вернуться в свои офисы, что заставит компании меньше арендовать. Однако это будет происходить постепенно и не приведет к резкому обвалу рынка. В отличие от предыдущих кризисов сейчас офисный рынок сложно назвать перегретым. В настоящее время объем вакантных площадей составляет 8,6% в классе А и 6,6% в классе В. В наиболее востребованных районах Москвы он доходит до 2-5%.
В 2019-2020 гг. спрос значительно превосходил новое предложение, а об увеличении объемов ввода девелоперы только начали задумываться. За первый квартал было введено около 56 тыс. кв. м новых офисов - 15,4 тыс. кв. м в классе А и 40,4 тыс. кв. м в классе В. Чистое поглощение превысило 187 тыс. кв. м.
В 2020 году к вводу было анонсировано только 522 тыс. кв. м новых офисов, из которых около 190-200 тыс. кв. м может быть перенесено на более поздние сроки. В предыдущие кризисы, напротив, были зафиксированы максимальные показатели ввода – более 1 млн. кв. м в год.
Эти цифры, а также тот факт, что офисный рынок является инертным по отношению к внешним факторам, говорят о том, что не стоит ожидать резкого роста вакансии и резкого падения арендных ставок.
В Knight Frank оценивают максимально возможный рост доли свободных площадей в 15%, но лишь в том случае, если государство поддержит девелоперов, и доля отложенных проектов сильно не вырастет.
В ходе конференции прозвучал тезис о том, что при общем сохранении ставок на докризисном уровне собственники некоторых объектов будут снижать тарифы, чтобы обеспечить более высокую заполняемость. На первый взгляд, такая ситуация играет на руку инвесторам, давая возможность приобрести стрессовые активы со значительным дисконтом.
Дмитрий Хлебников, директор департамента рынков недвижимости Accent Capital высказался в противоположном ключе: «Мы думали об этом и пять лет назад, и 10 лет назад. Те объекты, на которые дается большой дисконт, нам мало интересны. А качественные и успешные с точки зрения наполнения объекты с дисконтом не продаются и продаваться не будут».
Дмитрий Хлебников
Директор. Рынки недвижимости
Директор. Рынки недвижимости
Сокращение зарубежного участия в офисах России, которое состоялось в 2015 году, также является существенным фактором. Российский инвестиционный рынок уже 5 лет находится в самоизоляции, оставив самых стойких системных инвесторов.
Несмотря на то, что сокращение зарубежного участия Дмитрий Хлебников считает, что в целом интерес со стороны иностранных игроков сохраняется. Это продиктовано тем, что доходность российских объектов выше, чем в Европе, где предложение избыточно или близко к избыточному. Однако активному взаимодействию с иностранными инвесторами мешают внешнеполитические риски. Второй проблемой эксперт считает недостаточное количество качественных объектов на открытом рынке.
Уход инвесторов в другие сегменты - торговую и складскую недвижимость Дмитрий Хлебников считает вынужденной мерой, так как наиболее привлекательный офисный сегмент предоставляет очень мало вариантов, а «деньги должны работать».
Конференция «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности» прошла при участии экспертов Knight Frank, O1 Properties, УК «АВИКА» и других, которые высказали общее мнение о том, что текущий кризис наименее опасен для офисного сегмента коммерческой недвижимости.
Дмитрий Хлебников более 15 лет занимает руководящие позиции в сфере коммерческой недвижимости. До прихода в Accent Capital он руководил развитием логистических комплексов международного альянса STROYFASA GIFFELS, общая площадь – более 500 тыс. кв. м. В команде Accent Capital господин Хлебников отвечает за общее управление активами группы в сфере коммерческой недвижимости – торговыми, офисными и логистическими центрами, которое включает разработку инвестиционной стратегии, подготовку бизнес-плана, инвестиционную оценку и другое (Fund management), разработку ключевых принципов управления активом, приобретение/продажу активов, создание плана управления активом, финансовую отчетность, организацию коммерческого управления недвижимостью и другое (Asset management), осуществление общего контроля над объектами коммерческой недвижимости (Property Management). Дмитрий является выпускником Государственной Академии управления им. Серго Орджоникидзе.
Конференция «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности» прошла при участии экспертов Knight Frank, O1 Properties, УК «АВИКА» и других, которые высказали общее мнение о том, что текущий кризис наименее опасен для офисного сегмента коммерческой недвижимости.
Дмитрий Хлебников более 15 лет занимает руководящие позиции в сфере коммерческой недвижимости. До прихода в Accent Capital он руководил развитием логистических комплексов международного альянса STROYFASA GIFFELS, общая площадь – более 500 тыс. кв. м. В команде Accent Capital господин Хлебников отвечает за общее управление активами группы в сфере коммерческой недвижимости – торговыми, офисными и логистическими центрами, которое включает разработку инвестиционной стратегии, подготовку бизнес-плана, инвестиционную оценку и другое (Fund management), разработку ключевых принципов управления активом, приобретение/продажу активов, создание плана управления активом, финансовую отчетность, организацию коммерческого управления недвижимостью и другое (Asset management), осуществление общего контроля над объектами коммерческой недвижимости (Property Management). Дмитрий является выпускником Государственной Академии управления им. Серго Орджоникидзе.