Марина Харитонова выступила на конференции «Антикризисное управление», организованной газетой Ъ
30
/03
2022
За последние несколько лет коммерческая и жилая недвижимость пережили значительные изменения, последние события заставили всех переосмыслить внутренние процессы и определить жизненно важные приоритеты.
Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital, выступила в первой сессии мероприятия, которая была посвящена управлению активами. В своем выступлении она акцентировала внимание на том, что до 70% коммерческой недвижимости в России строятся с привлечением долга, поэтому после значительного повышения ключевой ставки 28 февраля 2022 года, обязательства по процентам выросли в 2 раза. Найти выход из этой непростой ситуации смогут только очень опытные управляющие, которые преодолели ни один кризис. И поможет в этом Asset Management или управление активами – отдельное направление, главная задача которого сохранить инвестиционную стоимость и финансовую устойчивость активов, куда входит множество инструментов. Среди них:
- создание резервов. Согласно договору аренды, арендодатель взымает с арендаторов обеспечительный платеж в размере арендной платы за 1-2 месяца. Мы не тратим эти средства на развитие, как многие наши коллеги, мы предпочитаем формировать из них резервы. Наша компания инвестирует в CORE-активы, это уже построенные объекты со стабилизированным арендным потоком. Поэтому и обеспечительные платежи мы размещаем в столь же низкорискованных инструментах, например, на депозитах, что полностью соответствует нашей инвестиционной декларации. С учетом стремительного роста ключевой ставки эта тактика на данном этапе представляется самой выигрышной.
- мониторинг деятельности арендаторов. Банки проверяют клиентов перед тем, как выдать им кредит. Мы также проверяем потенциальных арендаторов перед тем, как подписать с ними договор. Наши риск-менеджеры разработали собственный аналог методологии IRB (Internal Ratings-Based Approach), который основан на внутреннем рейтинге банковских клиентов и адаптирован под нашу отрасль. Размер обеспечительного платежа, который измеряет кредитный риск арендатора и позволяет управлять риском ликвидности актива, также рассчитывается на основании данного рейтинга: чем он выше, тем ниже размер обеспечительного платежа. Серьезную проверку рисков платежеспособности мы осуществляем на этапе заключения договора. Далее регулярно проводим мониторинг деятельности ключевых арендаторов по пяти основным направлениям:

  • финансовая устойчивость,
  • качество корпоративного управления,
  • судебная активность,
  • намечающиеся и действующие тренды в сфере деятельности арендатора,
  • законодательные изменения.

Контроль финансовой устойчивости позволяет сформировать и поддерживать качественный пул арендаторов и вместе с ним стабильный денежный поток от сдачи помещений, строить долгосрочные прогнозы развития бизнеса.
- прогнозирование. На основании ежедневно меняющейся информации мы создаем контрольно-прогнозный документ «Фактпрогноз» – некий гибрид платежного календаря и бюджета, он включает фактические данные по денежным потокам (выручка-расход), а также учитывает корректировку наших планов в соответствии с поступающей информацией и разработанными стресс-сценариями развития событий.
Если ранее мы обновляли данные в платежных календарях один раз в квартал в силу длинного операционного цикла, то сейчас делаем этот анализ еженедельно, что дает нам возможность управлять риском ликвидности и предупреждать кассовые разрывы в период неопределенности.
Форум «Антикризисное управление-2022. Открытый диалог» поднимет актуальные проблемы и создаст конструктивный диалог между девелоперами, управляющими компаниями, инвесторами и собственниками.