Все статьи

Только малый и средний бизнес смогут разрывать договоры аренды

Опубликовано в Vedomosti

21 /05 2020

Госдума одобрила во втором чтении законопроект о поддержке российской экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса, сообщает «РИА Новости». Документ позволяет компаниям малого и среднего бизнеса разрывать договора аренды с собственниками помещений фактически без штрафных санкций.

Законопроект был внесен в Госдуму 7 мая и вызвал возмущение у владельцев коммерческой недвижимости. Они заявляли, что в случае принятия закона в таком виде рынок ждет крах, а владельцев площадей – массовое банкротство. Компании-арендаторы, напротив, законопроект поддержали.

Изначально документ позволял добросовестным арендаторам в том случае, если их ежемесячные доходы упадут более чем вдвое с введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов. Арендаторам также предоставлялась возможность требовать возврата обеспечительного платежа.

Однако после встречи разработчиков законопроекта с представителями владельцев площадей было решено внести в него ряд поправок. Одна из них предполагала, что арендатор мог потребовать снижения платы за помещение. А если владелец не уступит, то арендатор вправе расторгнуть договор без штрафов до 1 октября 2020 г. Собственники помещений также могут не возвращать обеспечительный платеж, если это предусмотрено договором. Новая поправка, одобренная теперь Госдумой, уточняет, что законопроект касается только компаний малого и среднего бизнеса.

По данным Российского союза торговых центров (РСТЦ), в крупных современных торговых центрах малый и средний бизнес приносит до 25% дохода от аренды, а его доля в общем обороте предприятий-арендаторов составляет до 34%. Позиция индустрии торговых центров на данный момент не изменилась: отношения между арендодателем и арендатором определяются двусторонним договором, который, в свою очередь, основан на Гражданском кодексе, сказано в сообщении РСТЦ.

Вмешательство государства, по мнению союза, приведет к снижению доверия между сторонами. Впрочем, одобренный Госдумой вариант документа РСТЦ считает наиболее корректным, так как договоренности о снижении размера арендной платы будут носить временный характер. Это позволит более уверенно планировать экономику торгового центра в среднесрочной перспективе.

У опрошенных «Ведомостями» владельцев помещений и консультантов по коммерческой недвижимости разные мнения относительно законопроекта. Новая версия документа в большей степени учитывает интересы арендодателей, чем та, которая рассматривалась в первом чтении, говорит директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

Она, по его словам, также защищает наиболее пострадавшие предприятия – компании малого и среднего бизнеса, которые  во всем мире оказались под ударом. С ним согласна и руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко, которая добавляет, что теперь законопроект дает возможность хоть как-то спрогнозировать и зафиксировать часть убытков владельцам помещений. В изначальной редакции, по ее словам, он дестабилизировал бы отрасль коммерческой недвижимости на длительный срок.

Олеся Никитенко Директор. Сектор торговой недвижимости.

А вот гендиректор AFI Development Марк Гройсман по-прежнему уверен, что после принятия документа рынок коммерческой недвижимости может ожидать затяжной кризис. Право арендаторов в одностороннем порядке и с нарушением всех принципов Гражданского кодекса разрывать договоры аренды может спровоцировать огромный кассовый разрыв у собственников помещений и череду их банкротств, говорит он.

Гройсман считает, что без работы останутся миллионы людей, а города лишатся важных социальных инфраструктурных объектов. По его словам, собственники готовы отменить все арендные платежи и так, но если им тоже дадут послабления, ведь они по-прежнему несут расходы на налоги, коммунальные платежи и зарплаты сотрудникам.

«C одной стороны, такой закон – лучше, чем ничего: он дает малым и средним предприятиям отрасли возможность вести хоть какой-то диалог с арендодателями», – говорит президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселева. Сейчас фитнес-клубы, по ее словам, абсолютно бесправны: компании вкладывают деньги в помещения, которые им не принадлежат, несут все риски, а разрывать договора они могут только с огромными штрафами, которые порой достигают размера годовой аренды. С другой стороны, изменения, которые при настойчивом лобби со стороны арендодателей были приняты, существенно снижают возможности арендаторов на получение помощи, говорит Киселева. Закон, по ее словам, распространяется только на малый и средний бизнес, тогда как в фитнес-отрасли очень много крупных сетей, вошедших в список системоообразующих предприятий и имеющих в штате тысячи людей. Они нуждаются в помощи государства в диалоге с владельцами помещений не меньше, чем малый и средний бизнес, рассуждает она. Киселева также обращает внимание на то, что теперь при расторжении договоров арендодатели могут оставить обеспечительный платеж себе, тогда как его размер может достигать полугодовой суммы аренды.

Флагманы отраслей, которые выросли из малого и среднего бизнеса в профессиональных крупных игроков рынка, оставлены «за бортом», жалуется основатель «Росинтер ресторантс холдинга» Ростислав Ордовский-Танаевский Бланко. А такие компании, по его словам, – основные арендаторы объектов коммерческой недвижимости, они декларируют выручку, платят налоги, дают работу тысячам людей и к тому же находятся в гораздо более тяжелом положении в плане своих обязательств.