Все статьи

Свое карман не тянет

Опубликовано в CRE февраль 2021

17 /02 2021

По данным Росстата спад экономики России составил 3,1%, оказавшись впрочем "лучше ожиданий властей". Хуже всех пришлось гостиницам и ресторанам (-24,1%), культуре и спорту (-11,4%), транспорту (-10,3%), бытовым услугам (-6,8%), добыче полезных ископаемых (-10,2%). Прогнозы на 2021 год тоже неутешительные - в стране растет безработица, уровень бедности, а закредитованность населения достигла критического уровня - некоторые домохозяйства отдают банкам до 60% доходов, кредитный пузырь может лопнуть в любой момент. Кризис в России будет намного более серьезным, чем в большинстве стран, и под влиянием макроэкономических факторов, в том числе сохраняющхся жестких органичений из-за карантина, низкого спроса на углеводороды и возможных новых санкций. На этом фоне эксперты говорят о минимальных ожиданиях на рынке недвижимости, осторожно отмечая, что свет в конце тоннеля все-таки есть. Правда к концу года и только для активов с "безупречной атрибуцией". 

Безусловно, доминантой, влияющей на инвестиционные настроения, станут темпы восстановления глобальной и локальной экономик, которые, свою очередь, зависят от успехов компаний массовой вакцинации по всему миру и, соотвественно, восстановления деловой и потребительской активности. 

Устойчивые ожидания роста обуславливает как оценку размеров будущего денежного потока, так и оценку рисков, а также, соответственно, мультипликаторов и требований к будущей доходности таких денежных потоков. Если не случится значимых негативных факторов, инвестиционный аппетит будет постепенно возрастать.

Среди ключевых макро-индикаторов, наблюдаемых инвесторами в недвижимость, конечно, остаются инфляция и ключевые, а также безрисковые ставки. Каких-то титанических переломов в этой области ожидать не приходится. Некоторые проинфляционные факторы сейчас возрастают, и, возможно, поэтому мы не увидим динамичного снижения ставки Банком России, которое наблюдали ранее, однако и ее роста мы не ожидаем. 

Мы наблюдаем постепенное наращивание в целом аппетита к риску на рынках капитала. Аналогичные настроения возрастают и на рынках недвижимости. Не успевший начаться отраслевой цикл в недвижимости, вполне может возобновить свое движение одновременно с бизнес-циклом. Это подталкивает инвесторов и управляющих к включению в свои pipelines более рисковых инвестиций: активов в стилях ValueAdded, то есть реновация и реконструкция, и Opportunistic – то есть девелопмент и строительство.

Конечно, останется высокой доля Core инвестиций, то есть рентных. Этот тренд продолжится в ответ на возрастание роли частного капитала, перетекающего на рынок из депозитов и ищущего схожие по стабильности, но более высокие регулярные, текущие доходности. Стабилизированная недвижимость – прекрасная, в этом смысле, альтернатива. Другое дело, что в текущих условиях не все сектора могут обеспечить уверенность в таком дивидендном потоке.

Андрей Богданов ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»