Все статьи

Склады и коворкинги обещают максимум

Опубликовано в РБК

22 /12 2021

Эксперты PwC назвали лучшие объекты для инвестиций в недвижимость в 2022 году

Городские склады и коворкинги будут самыми привлекательными для инвестиций нишами коммерческой недвижимости в ближайшие годы, следует из исследования PwC. Популярность первому сегменту прибавила пандемия, второй растет на волне спроса от ИТ-компаний.

Консалтинговая компания PwC представила РБК результаты опроса участников отечественного рынка коммерческой недвижимости о наиболее привлекательных для инвестиций нишах, проведенного в рамках исследования "Новые тенденции на рынке недвижимости 2022".

Российский рынок развивается с небольшим отставанием от европейского, и первые места в местном опросе заняли сегменты, которые или не очень популярны в Eвропе, или не относятся там к нишевым рынкам, констатирует Саян Цыренов, директор, руководитель практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России. Он признает, что интерес к некоторым сегментам, например медицинским центрам и домам престарелых, в России приближается к европейским показателям, но до других, например до инвестиций в инфраструктуру для новой энергетики, рынок, по словам эксперта, пока не дорос.

В целом, уточняет Цыренов, в своем опросе аналитики PwC ориентировались в первую очередь на интерес институциональных инвесторов. При этом частные инвесторы также могут изучить этот список, если, например, выбирают инвестиции в эти сегменты через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Как считали

Аналитики PwC определили 20 наиболее интересных с их точки зрения ниш для инвестиций в коммерческую недвижимость и затем попросили участников опроса выбрать наиболее привлекательные из них. Часть ниш пересекается с популярными на европейских рынках, их аналитики взяли из своего исследования Emerging Trends 2022 Europe.

Всего во время глубинных интервью и анкетирования было опрошено более ста экспертов - менеджеров компаний-девелоперов коммерческой и жилой недвижимости, инвестиционных фондов, компаний-собственников и УК. В основном респонденты работают в Москве и Санкт-Петербурге и в меньшей степени в других регионах России.

Опрос проходил с сентября по ноябрь 2021 года.

Складская недвижимость

Самой инвестиционно привлекательной нишей участники опроса PwC назвали склады "последней мили" - за них проголосовали 59% респондентов. Такими складами называют полноценные складские объекты внутри города или в непосредственной близости, из которых товары доставляются покупателю (пункты выдачи заказов и darkstore не относятся к этому сегменту). На фоне сверхбыстрого развития сервисов моментальной доставки на рынке наблюдается дефицит подобных объектов, указывают авторы исследования.

В Москве ставки аренды складов внутри города, в том числе складов "последней мили", сейчас в среднем превышают 9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что выше показателей середины прошлого года на 50%, отмечает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. При этом, по ее словам, такие склады заполнены, их предложение в границах Москвы все еще невелико и интерес к этой нише только усиливается.

Марина Харитонова Генеральный директор

Уже 34% складов в Москве и Подмосковье, по данным компании "Ориентир", сейчас сдается под нужды онлайн-ретейла, а в первом квартале 2022 года их доля может возрасти до 50%. Большая часть из этих складов относится как раз к складам "последней мили". Рентабельность в этом сегменте, как и в целом в складском сегменте, по оценке Cushman & Wakefield, составляет около 11%. По словам гендиректора компании "Ориентир" Андрея Постникова доходность при покупке готовых складских объектов может составлять 15%, а при инвестициях в девелопмент - 25%. Участники опроса PwC отмечают, что рост стоимости стройматериалов сдерживает и съедает доходность в этом сегменте.

Eще одна ниша в этом сегменте заняла третье место - это склады light industrial, то есть объекты, в которых не только хранятся товары, но и могут быть размещены небольшие производства легкой промышленности. Респонденты отмечают, что эта ниша может развиваться в проектах редевелопмента промышленных зон в черте города. Например, технопарки "Технополис Москва" и "Перерва".

Офисные форматы

Вторая по популярности ниша, которую отметили 48% опрошенных PwC, это коворкинги и сервисные офисы (полностью готовые к въезду арендатора офисы с отделкой, мебелью и включенными в ставку аренды уборкой, интернетом и другими сервисами). В России этот формат существует уже несколько лет, и темпы его роста превышают темпы роста классических офисов, но сегмент все еще считается новым и развивающимся, отмечают в PwC. В Москве, по данным CBRE, сейчас около 270 тыс. кв. м коворкингов и "гибких" офисов, всего же в столице более 19 млн кв. м офисов.

Рентабельность коворкингов в России, по оценке участников рынка, может достигать 20-30%. Доходность классических офисов в Cushman & Wakefield оценивают в 9%.

Формат коворкингов и сервисных офисов относится не в чистом виде к недвижимости, а к сервису около недвижимости, уточняет Цыренов. В этот бизнес легче войти, он не такой капиталоемкий, как другие сегменты офисной недвижимости, признает эксперт, добавляя, что спрос в этой нише велик, особенно среди ИТ-компаний. Но, констатируют в PwC, несмотря на то что на рынке коворкингов сейчас происходят многочисленные сделки и растет активность арендаторов, в долгосрочной перспективе есть риск снижения спроса, поскольку для арендаторов они могут быть временным решением.

Офисы в центральном деловом районе Москвы (объекты внутри Садового кольца, в первую очередь недалеко от станций метро "Белорусская" и "Павелецкая") оказались чуть менее привлекательны, за них проголосовал 41% опрошенных. Этот сегмент не является на 100% нишевым, признают в PwC, но он крайне востребован среди российских инвесторов, поэтому его включили в исследование.

Информационная и энергетическая инфраструктура

В пятерку самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости попали дата-центры (34% опрошенных). Дата-центры - это "склад для информации, а информация - это новая нефть", приводится в исследовании мнение участника опроса. Кроме того, 10% опрошенных считают перспективными инвестиции в телекоммуникационные башни, которые аналитики также относят к коммерческой недвижимости.

Пик интереса к дата-центрам связан с пандемией и развитием онлайн-торговли, объясняет Харитонова из Accent Capital. По ее словам, для центров обработки данных в России характерна рентабельность выше 20%, а за следующий год этот рынок может вырасти на 21-25%. По итогам 2020 года российский рынок дата-центров, по подсчетам Knight Frank, вырос на 19%, до 245 МВт (в этом объеме учитываются существующие центры, а также строящиеся мощности).

В Eвропе самой привлекательной нишей в коммерческой недвижимости является инфраструктура новой энергетики - это, например, ветряки или солнечные электростанции. В России эта сфера попала только во вторую десятку, за нее проголосовали 14% респондентов. Они отмечают, что правительство активно форсирует тему экологической повестки, а девелоперы внедряют технологии "зеленого" строительства. Но пройдет еще несколько лет, прежде чем эта тема станет действительно задействованной и распространенной в России, считают в PwC.

Инвестиции в медицинские объекты

Среди развивающихся ниш участники рынка отметили также медицинские центры и дома престарелых - 34 и 28% участников опроса соответственно. На фоне продолжающейся пандемии люди стали больше задумываться о своем здоровье, поэтому тренд на health & wellness (здоровье и благополучие) становится очевиднее с каждым днем, полагают авторы исследования.

Респонденты, голосовавшие за медицинские центры, включали в эту нишу в том числе санатории, которые находятся на стыке медицины и гостиничного бизнеса, уточняет PwC. В прошлом году объем оказанных платных медицинских услуг населению составил, по подсчетам Росстата, почти 681 млрд руб., около трети этого объема приходится на 200 крупнейших частных клиник. Рентабельность бизнеса крупных российских сетей составляет 20-40%.

В исследовании также отмечается, что, хотя дома престарелых - это многообещающий нишевый рынок, в России "на данном этапе в нашей ментальности отсутствует должная культура для его развития". Кроме того, у общества недостаточно ресурсов на поддержание данной услуги. Участники опроса указывают, что в этой нише низкая маржинальность.

В среднем доходность домов престарелых в России колеблется от 3,5 до 6,5%, оценивает основатель федеральной сети пансионатов для пожилых людей "Опека" Алексей Маврин, добавляя, что точный показатель зависит от расположения объекта, его качества и срока договора с оператором. На Западе пансионаты для пожилых людей - давно апробированный формат, он считается одним из самых надежных направлений для инвестиций, ведь средняя заполняемость там на уровне 90%, что позволяет рассчитывать на стабильный доход, говорит предприниматель.

Пока в России насчитывается только около 1,5 тыс. домов престарелых, и в основном это государственные учреждения.

***

В пятерку самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости попали дата-центры. Дата-центры - это "склад для информации, а информация - это новая нефть", приводится в исследовании мнение участника опроса

***

В Eвропе самой привлекательной нишей в коммерческой недвижимости является инфраструктура новой энергетики - это, например, ветряки или солнечные электростанции. В России эта сфера попала только во вторую десятку, за нее проголосовали 14% респондентов

***

34% складов в Москве и Подмосковье сейчас сдается под нужды онлайн-ретейла, по данным компании "Ориентир", а в первом квартале 2022 года их доля может возрасти до 50%

***

По словам гендиректора компании "Ориентир" Андрея Постникова, доходность при покупке готовых складских объектов может составлять 15%, а при инвестициях в девелопмент - 25%