Все статьи

Сделайте мне красиво!

Опубликовано в Forbes

01 /01 2020

Каким должен быть объект коммерческой недвижимости? Грамотно расположенным в соответствии со своим функциональным назначением, технологически эффективным, объективным с точки зрения арендных ставок - все верно. А вот должен ли он быть красивым? И можно ли монетизировать красоту зданий на рынке коммерческой недвижимости так, как это часто удается сделать на рынке жилья?

Конечно, красивое лучше. Вон народ специально едет посмотреть на очередное творение бюро OMA звездного Рема Колхаса - а всего-то, кажется, здание нового универмага Galleria в Кванге, пригороде Сувона, к югу от Сеула.

Как сформулировали бы управленцы и аналитики, "архитектура генерирует трафик", что отчасти повышает оборот торгового центра. Но настолько ли, чтобы каждый девелопер, задумывая новый объект, сразу закладывал в него траты на известного архитектора?

Эстетика vs экономика

Разговор о красоте коммерческих объектов руководитель департамента продаж Российского аукционного дома, советник генерального директора РАД Наталья Круглова предлагает начать с осознания того факта, что "в ситуации экономического упадка ничего значимого архитектура нам не оставляет (с другими искусствами попроще и чуть менее очевидно, поскольку они не столь капиталоемкие). Поэтому необходимым условием возникновения архитектурных красот является наличие так называемых просвещенных денег".

Второй определяющий фактор - наличие вкуса и образования у тех, кто готов инвестировать в создание предметов роскоши (а красота - это всегда роскошь). "К сожалению, у нас только сейчас, как мне кажется, сформировался по-европейски просвещенный слой платежеспособных заказчиков, которые наряду с капиталами обладают достаточной "насмотренностью" и общим уровнем культуры. Вероятно, все помнят Москву периода Лужкова; мне кажется, в тот момент избыток денег на рынке был, но проблема с уровнем культуры заказчиков не позволила оставить - за редким исключением - по-настоящему значимых архитектурных объектов", - добавляет эксперт.

Ну и третий фактор - готовность играть вдолгую, которую Наталья Круглова называет большой проблемой нашей страны с ее коротким горизонтом планирования у всех и во всем: "Примат экономики над качеством и эстетикой очень чувствуется. Понятно, что в долгосрочной перспективе качественные архитектурные объекты имеют более продолжительный срок жизни и большую капитализацию. Но большинство заказчиков не склонны играть с вечностью, они решают тактические экономические задачи, отсюда неготовность переплачивать за красоту", - уверена Наталья Круглова.

Словом, чем богаче экономика, чем выше уровень образования и культуры заказчиков и чем длиннее их горизонт планирования присутствия в конкретной географо-экономической локации, тем выше ценность красоты как составляющей архитектурного объекта.

Меняющиеся склады и офисы с эмоциями

Склады, казалось бы, уж точно не про красоту, а про эффективность, утилитарность и прагматичность. И выбирают склад не по дизайн-проекту, а по совсем иным критериям. А слушая про -необычные, пусть даже симпатичные формы и материалы, практики ухмыляются: "Вы хоть понимаете, что стоимость всего этого ляжет на стоимость обрабатываемых на складе товаров?" Но по наблюдениям директора по управлению недвижимостью Radius Group Артема Пичугова, именно складской сегмент - показательный пример того, как внутренняя эволюция приводит к постепенному внешнему преображению. "Красота на склады приходит вместе с людьми. Современные логистические комплексы, несмотря на всю автоматизацию, "комплектуются" все большим числом людей. Мы знаем компании, которые в целях экономии закрывали свои центральные офисы в Москве и перевозили весь персонал в офисные помещения на складе. Мы все чаще видим, как при складах появляются сопутствующие подразделения - кол-центры, интернет-магазины, пункты выдачи товаров, куда приезжают покупатели. Так что теперь, выбирая склад, компании смотрят не только на его практичность, но и на эстетику, которая будет оцениваться людьми. Это мотивирует и девелоперов по-новому взглянуть на строительство однообразных складских коробочек", - уверен Артем Пичугов.

Яркие разноцветные здания, обилие зелени, ухоженные газоны, красивая нумерация доковых ворот, работающее диодное освещение - такой складской пейзаж манит, что, видимо, объясняет особую любовь телевизионщиков и фотографов к индустриальному парку "Южные Врата". Столь же привлекательно, порой даже элегантно, смотрятся склады, оформленные в корпоративном стиле. А поскольку, по оценкам компании Knight Frank, в складских лидерах сегодня объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (в этом году в столичном регионе проекты, где работы выполняются под конкретного заказчика и его нужды, составляют 53% от общего объема ввода), прагматично-красивых проектов становится все больше.

"В создании таких пространств дизайнеры используют открытые стеклянные фасады, интересные арочные решения.

Возможно, инфраструктура в таких объектах будет расширяться, и в итоге мы получим симбиоз, например, складского объекта и бизнес-центра - по примеру многочисленных "партнерств" жилой и офисной недвижимости", - считает генеральный директор компании Accent Capital Марина Харитонова. Хотя ожидать, что кто-то из мировых звезд приедет к нам создавать архитектурную концепцию склада или даже офисно-складского кластера, можно, наверное, только в самых смелых фантазиях.

Марина Харитонова Генеральный директор

Партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева по степени интереса к архитектурной красоте ставит офисный сегмент лишь на ступеньку выше складского. Все-таки в большинстве случаев, заботясь об эффективности, девелоперы выбирают наиболее экономичные строительные решения, что зачастую выражается в простой архитектуре. "Кроме того, подавляющее большинство арендаторов офисных помещений не готовы платить премию за внешний вид здания, если "проседают" такие ключевые характеристики, как удобная локация, транспортная доступность и близость к центрам деловой активности", - утверждает эксперт.

Зато, по оценкам партнера группы компаний UNK Юлии Тряскиной, современный бизнес весьма требователен к внутреннему дизайну: "Заказчики часто просят создать эмоциональные пространства, наполненные позитивным посылом.

Важно, чтобы офис отражал философию компании (к примеру, юридический офис должен "дышать" респектабельностью, а офисы IT-компаний, как правило, хотят видеть яркими, игровыми), чтобы были учтены все технические нюансы, которые делают пребывание в помещении комфортным и так далее. Смешать 56 все ингредиенты в правильной пропорции - в этом и заключается талант команды архитекторов".

Юлия Токарева признает, что владение недвижимостью, кроме очевидных финансовых факторов, имеет имиджевую составляющую, и крупные собственники готовы вкладываться в свои знаковые активы, привлекая именитых архитекторов.

Сочетание выигрышной локации и интересной архитектуры позволяет усилить эффект и сформировать знаковое место на деловой, да и не только деловой, карте города - такое, например, как офисный центр "Белая Площадь". "Важно только, чтобы уровень архитектуры был соизмерим с тем местом, где находится объект. Многие считают, например, что бизнес-центр Dominion Tower в Москве, созданный по проекту Захи Хадид, смотрелся бы органичнее в центре города. Но не менее важно, чтобы у каждого района была своя эстетика и неповторимая атмосфера, которую такие объекты как раз и создают", - говорит Марина Харитонова.

Отдельной офисной строкой стоит выделить объекты культурного наследия (ОКН). "Данный тип активов в среднесрочной перспективе всегда проигрывает новым объектам - на горизонте пяти-десяти лет экономика исторических зданий существенно уступает экономике объектов нового строительства. Однако ОКН имеют гораздо более продолжительный срок амортизации - он исчисляется столетиями, в то время как офисное здание 10-летней давности уже кажется нам морально уставшим и теряющим классность", - отмечает Наталья Круглова из РАД.

Как напоминает эксперт, в исходном фасадном и базовом планировочном решении исторические особняки живут веками, их локации, как правило, - уникальные точки в центре города. И многие готовы платить премию к рынку за такой "фасад" своего бизнеса, чтобы выделяться на фоне резидентов обычных БЦ как "лица необщим выраженьем", так и основательностью позиционирования. "Именно на этом строится миф о том, что владение историческим зданием - показатель статусности и стабильности бизнеса владельца, его надежности как партнера. Ведь каждый, попадающий в стены такой резиденции, чувствует, что ее хозяин имеет ценности, выходящие за пределы заработка "здесь и сейчас", а это всегда вызывает доверие и уважение контрагентов. И разница в цене между стоимостью GBA исторического особняка и аналогичной стоимостью метра типового офиса - это как раз премия "за красоту", которая имеет вполне разумные экономические основания", - резюмирует Наталья Круглова.

Фасад, за который не грех заплатить

А вот торговая недвижимость в своем стремлении к красоте сейчас куда ближе к эмоциональному жилью, чем к рассудительным коммерческим "братьям" - складскому и офисному сегменту. "Make it Instagramable - этот призыв, впервые прозвучавший на MAPIC, обращен ко всем девелоперам, которые планируют создавать или проводить реконцепцию торговых центров", - напоминает Марина Харитонова.

В современный торговый центр люди идут только в третью очередь за покупками, а прежде всего за впечатлениями и общением. Сегодня ТЦ - это отчасти центр эмоциональной подзарядки (каким хочет стать обновленная "МЕГА Теплый стан", где после реконструкции появится 19 новых тематических общественных зон, парк, площадь со сценой в центре здания и много чего еще), отчасти образовательный центр (вспомним проект "Музеемания" и интерьеры крупнейших московских музеев, воссозданные в витринах ЦДМ на Лубянке), отчасти продолжение городского общественного пространства - скажем, парка (эту идею, руководствуясь принципами бесшовности, постарались воплотить авторы реконцепции ТЦ "Сокольники"). Понятно, что при таком подходе эстетическая составляющая сверхзначима, однако прежде всего - в части внутреннего наполнения.

Что же касается внешности ТЦ, то здесь, похоже, ведущая роль постепенно переходит от архитекторов к 3D-моделлерам и аниматорам, ломающим границы реальности. Насколько красиво то, что они создают, каждый решает сам, но экстраординарное впечатление и генерирование покупательского трафика гарантировано - это вам скажет каждый, кто видел новую -3D-анимационную витрину магазина Zara в Нью-Йорке, оформление фасада открывшегося в апреле этого года ТЦ E Sky Mall на Тайване или ролик, с помощью которого на лондонской Пикадилли Amazon Prime поддержал премьеру сериала The wheel of time. "Из российских проектов можно отметить ТЦ МЕГА в Омске. Фасад магазина, оформленный как интерфейс мобильного телефона, стал отражением реальности, которая окружает современного человека, - это некий пазл повседневности, который состоит из историй, слухов, мемов, шуток, других людей... Видимо, такие нестандартные подходы уже становятся трендом", - считает Марина Харитонова.