Все статьи

Продать магазин или купить пай?

Директор. Маркетинг. Милена Сбруйкина

Опубликовано в CRE

02 /03 2020

Милена Сбруйкина, директор по маркетингу Accent Capital, рассказывает о том, на что стоит обращать внимание тем, кто решил инвестировать в коммерческую недвижимость.

Приверженность россиян банковским депозитам и покупке недвижимости практически неистребима. На нее не влияют ни мизерная доходность по вкладам, которая неуклонно снижается вслед за ключевой ставкой, ни падающая доходность жилой недвижимости, которая уже не сопоставима с показателями 20-летней давности и составляет не более 4-5% годовых. Последняя статистика ЦБ в очередной раз подтверждает этот тезис - совокупный портфель вкладов физических лиц в банках в рублевом эквиваленте увеличился на 7,3% по сравнению с прошлым годом и достиг 30,55 трлн рублей. Финансовая неискушенность наших соотечественников подталкивает их вкладывать свои средства в самые надежные и то же время самые низкодоходные инструменты.

Видимо, на этой волне возник новый инвестиционный тренд, жертвой которого уже стали многие состоятельные граждане нашей страны –  покупка недвижимости коммерческой, небольшого магазина, офиса или даже склада, который можно, как кажется на первый взгляд, легко и быстро сдать в аренду, чтобы получить пассивный доход. Обычно в эти «силки» чаще всего попадают женщины, ведь это так по-женски - управлять магазином, договариваться с арендаторами, заниматься бухгалтерией и выплачивать налоги.

Но на практике все оказывается совсем не так просто. Арендатор может разориться, потому что неподалеку открылся супермаркет известной торговой сети с низкими ценами и более современным подходом. Надежды на то, что торговая сеть снимет именно ваше помещение, часто не оправдываются, поскольку оно может не соответствовать ее техническим требованиям. Магазин, как и любая недвижимость, может сгореть, вандалы разобьют окна или повредят торговое оборудование. Чтобы избежать этого, придется лично решать вопросы, связанные с безопасностью. Об ответственности, которую несет владелец коммерческого помещения, и говорить не стоит – она может быть какой угодно от финансовой до уголовной.

А между тем коммерческая недвижимость является одним из самых надежных и востребованных классов активов во всем мире. Только в развитых экономиках не принято без особой необходимости вкладывать средства в прямую покупку объекта, например, если ты не являешься девелопером, торговой сетью или крупным банком. Все инвестиции осуществляются через финансовые инструменты – акции или паи.

REIT Real Estate Investment Trust, как формат инвестиций в недвижимость, широко представленный в США и Европе, постоянно развивается и эволюционирует - в Америке появляются нетрадиционные формы REIT, которые аккумулируют непривычные для этого бизнеса типы активов – лесные и сельскохозяйственные угодья, вышки сотовой связи, рекламные щиты, казино, больницы, поля для гольфа и даже тюрьмы. И это никого не удивляет, ведь в США до 90% всех инвестиций в недвижимость осуществляется через REIT. По данным Preqin Real Estate Online сейчас в мире существует 573 фонда недвижимости, которые надеются привлечь дополнительные $191 млрд для размещения. Ведь фундаментальные показатели этого класса активов продолжают неуклонно улучшаться наряду с существенным увеличением их базовой стоимости на рынках многих стран.

В тоже время российская коммерческая недвижимость по-прежнему остается очень привлекательной для инвесторов. Взять хотя бы рынок складов, темпы роста которого впечатляют.  Knight Frank отмечает, что 2019 год снова бьет рекорды по объему сделок - 2,62 млн. кв. м., это на 7% больше по сравнению с предыдущим годом.  Ввод качественной складской недвижимости увеличился на 19%, составив 956,8 тыс. кв. м. Что касается офисного рынка, в прошлом году совокупный объем ввода новых офисов утроился, составив 381 тыс. кв. м.

В 2020 году нам предстоит колоссальный объем ввода площадей торговой недвижимости, порядка 1 млн. кв. м. GLA. Продолжается снижение уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы – по итогам 2019 года он составил 6,1%, что на 0,9 п. п. ниже показателя 2018 года. Продолжается тренд по реконцепции торговых центров, который активно поддерживает наша компания – мы планируем полностью изменить формат ТЦ «Сокольники», сделка по приобретению которого завершилась в январе 2020 года.

Как же быть инвестору, который не разбирается в коммерческой недвижимости, не имеет средств на покупку реальных объектов, но, тем не менее, не хочет оставаться в стороне? В этой ситуации логично будет приобрести паи или акции одного из фондов недвижимости. Наш предварительный анализ показал, что на российском рынке оперируют порядка 30 компаний, которые предлагают аналогичные продукты. На что нужно обращать внимание, чтобы сделать правильный выбор:

  • Порог входа. От 300 тыс. рублей, если мы говорим о паях открытого паевого фонда для неквалифицированных инвесторов.
  • Сроки инвестирования. Если на Западе инвестиции в REIT являются преимущественно долгосрочными, примерно от 15 лет, то в России оптимальный срок инвестирования - от 2 до 3 лет, к инвестициям на 4-5 лет россияне относятся уже настороженно, найти российского инвестора на 5 лет + практически нереально.
  • Доходность и ее подтверждение. Двойная ставка по депозиту – последний рыночный тренд. Важно, чтобы цифры по доходности подтверждались аудиторами и были получены в соответствии с международными стандартами. Мы в Accent Capital считаем, что GIPS в данном случае являются самым адекватными стандартами, поскольку основаны на фундаментальных принципах полного раскрытия и справедливого предоставления результатов инвестиционной деятельности.
  • Качество активов в обеспечении фонда. Здесь инвестор должен выбрать, что для него предпочтительнее – доходность или надежность инвестиций. Например, инвестиции в коммерческую недвижимость класса А надежны и высоко ликвидны, однако доходность по ним ниже, чем инвестиции в объекты класса С.
  • Команда. Важно, чтобы это были опытные игроки, как на ниве инвестиций, так и на ниве управления объектами коммерческой недвижимости – это должна быть биполярная команда. Заботиться о содержании объектов, которые находятся в обеспечении фонда, - задача управляющей компании, где должны действовать профессионалы с многолетним опытом в сфере коммерческой недвижимости. Все вопросы, связанные с потоком арендаторов, безопасностью, контролирующими органами, управлением капиталом, рисками, доходностью активов и многие другие ложатся на плечи УК.
  • Публичное поле. О том, стоит ли доверять тому или иному фонду легче всего узнать из деловых газет. Почитайте о сделках, которые проводила компания в течении последних лет. Это легче всего сделать, набрав ее название в поисковике «Ъ», Forbes, «Ведомостей» или РБК. Если поисковики выдадут ноль, решение должно быть соответствующим.