Все статьи

«Пионер» пристроится к вокзалу

Опубликовано в Ъ

08 /02 2021

Девелоперская группа «Пионер», чей портфель в основном состоит из жилых проектов, начинает наращивать свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости. Один из крупных проектов стоимостью 10–12 млрд руб. в этом сегменте компания намерена реализовать в районе Савеловского вокзала на севере Москвы. Там может появиться многофункциональный комплекс с офисными и торговыми помещениями. Эти секторы рынка недвижимости серьезно пострадали из-за коронакризиса, но их восстановление, по прогнозам экспертов, начнется быстрее.

О том, что ГК «Пионер» Леонида Максимова планирует приобрести новую площадку для строительства, стало известно из уведомления о поступлении в Федеральную антимонопольную службу ходатайства о приобретении ОАО «Сандвик-МКТС». Это филиал Sandvik Coromant, которая занимается производством металлорежущего инструмента. ОАО «Сандвик-МКТС» принадлежит 4,8 га на Полковой улице, 1 в Савеловском районе на севере Москвы. Сейчас здесь находятся производственные здания. В «Сандвик-МКТС» “Ъ” не ответили, в «Пионере» отказались от комментариев.

Девелоперская компания «Пионер» основана в 2001 году Андреем Грудиным. В июне прошлого года основатель и основной акционер компании скончался, по информации СМИ, он покончил жизнь самоубийством. Сейчас компания консолидирована партнером господина Грудина Леонидом Максимовым. По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства компании составляет 358 тыс. кв. м в Москве и Санкт-Петербурге. Выручка компании в 2019 году составила 40 млрд руб. согласно отчетности по МФСО.

«Пионер» может приобрести участок за 1,5–1,8 млрд руб., считает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. Он говорит, что на стоимость влияют ограничения санитарно-защитной зоны из-за соседства с железной дорогой и необходимость вносить изменения в правила застройки и землепользования. В этом случае плата за смену вида разрешенного использования (ВРИ) — это требуется для застройки участка непроизводственными площадями — может быть выше самой стоимости участка, уверен господин Талалов.

Игорь Талалов Аналитик департамента жилой недвижимости

Мы никогда не гнались за метрами ради метров и не хотели стать компанией номер один по вводу жилья.

Директор отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Антон Коротаев отмечает, что льготы для снижения платы за ВРИ в Савеловском районе не действуют, поэтому даже строительство коммерческой недвижимости для создания рабочих мест в рамках проекта не позволит девелоперу сократить расходы на градостроительную документацию.

На месте бывших производственных зданий на Полковой улице можно построить около 150 тыс. кв. м жилой недвижимости, считает господин Коротаев.

Инвестиции в такой проект он оценивает в 10–12 млрд руб. При этом средняя цена продажи в этой локации составит 220–230 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал Игорь Талалов.

Впрочем, площадка может быть рассмотрена девелопером не только для жилья. В начале февраля этого года в интервью «РИА Новости» владелец «Пионера» Леонид Максимов заявлял, что компания может увеличить долю коммерческой недвижимости в портфеле с текущих 30–40% до 50%. Заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Петрова уверена, что «Пионер» и в составе этого проекта реализует не только жилье, но и торговые и офисные площади.

Хотя эти сегменты рынка серьезно пострадали в текущий кризис, но их восстановление начнется быстрее, уверены консультанты. По их прогнозам, первые признаки оживления будут заметны уже в 2021 году.

В этом же году, по данным оценочной компании SRG, рынок жилья в России, напротив, ожидает стагнация, поскольку наблюдаемый рост цен из-за льготной ипотеки по ставке 6,5% приводит к сокращению платежеспособного спроса. По этой причине, резюмирует господин Талалов, застройщики жилья сегодня стремятся диверсифицировать свои портфели проектов.