Все статьи

Ozon стало тесно в «Москва-Сити»

Опубликовано в Ъ

12 /04 2021

На российском офисном рынке намечается самая крупная сделка за всю его историю. Ozon, рассчитывая расширить свой бизнес, планирует найти в Москве новую штаб-квартиру общей площадью 220 тыс. кв. м. Затраты на строительство такого объекта с нуля могут достигать 35 млрд руб., в то время как аренда — 7,9 млрд руб. в год. Для потенциальных девелоперов наличие моноарендатора может стать фактором риска, предупреждают эксперты. К тому же многие компании при использовании гибридной схемы работы сотрудников с сохранением удаленки вынуждены будут в будущем сократить свои офисные площади.

Ozon начала поиски новой штаб-квартиры на 220 тыс. кв. м, следует из разосланного консультантам и девелоперам письма, с которым ознакомился “Ъ”. До мая 2025 года онлайн-ритейлер готов занять 160 тыс. кв. м, к 2027 году — дополнительно 40 тыс. кв. м, а к 2030 году — еще 20 тыс. кв. м. Ozon ищет новый офис в 4 км от «Москва-Сити» в пешей доступности от метро, говорит источник “Ъ” на рынке недвижимости. В планах ритейлера нарастить свои мощности и увеличить количество персонала в несколько раз. В Ozon от комментариев отказались.

Оборот Ozon в 2020 году вырос на 140% и составил 195 млрд руб. В конце 2020 года компания провела IPO, разместив акции на NASDAQ. В январе 2021 года капитализация компании достигла почти $11 млрд.

Если сделка состоится в заявленном объеме, то она станет самой крупной за всю историю офисного рынка России, говорит управляющая активами офисной недвижимости Accent Capital Ульяна Мирошниченко. Пока самой крупной считается сделка по аренде Тинькофф-банком 78 тыс. кв. м в AFI Square. Госпожа Мирошниченко напоминает, что для «Ростеха» сейчас строится «Ростех-Сити» на 179 тыс. кв. м.

Ульяна Мирошниченко Управляющий активами офисной недвижимости

Сейчас Ozon занимает около 30 тыс. кв. м в «Башне на набережной» в «Москва-Сити», коворкингах SOK и Workki. Средневзвешенная арендная ставка в деловом центре может достигать $750 за 1 кв. м (около 58 тыс. руб. по курсу ЦБ), оценивает Ульяна Мирошниченко. Таким образом, текущие затраты на офис Ozon составляют около 1,7 млрд руб. в год.

В случае аренды 220 тыс. кв. м Ozon придется тратить до 7,9 млрд руб. в год, оценивает брокер департамента коммерческой недвижимости Oxe Capital Арсений Матвеенко. Он не исключает, что из-за большого объема ритейлер может получить дисконт и платить за офис 4,8 млрд руб. ежегодно.

Однако у экономики такого проекта большой риск зависимости от одного арендатора, предупреждает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. В такой ситуации владельцам объектов выгоден долгосрочный договор с арендатором. В письме Ozon поясняется, что ритейлер готов снять офис на десять лет с возможностью расторгнуть контракт через семь лет.

Но готовых объектов в заявленной локации все равно нет, говорят консультанты. Выходом может стать строительство штаб-квартиры с нуля, как делает «Яндекс» на месте гостиницы «Корстон» на Воробьевых горах. В таком случае затраты составят 27–35 млрд руб. без учета стоимости земли, оценивает Алан Балоев.

Подобные проекты могут быть интересны застройщикам жилья, которых мэрия в нагрузку обязует строить коммерческую недвижимость, считает Ульяна Мирошниченко.

Но и в этой схеме ряд экспертов видят риски. Многие компании, особенно из IT-индустрии, переводят своих сотрудников на гибридный формат работы с сохранением удаленки. Если это будет сохранено, то в будущем компаниям придется сократить свои офисные площади, что тоже является фактором риска для потенциальных девелоперов, заключает Арсений Матвеенко.

Дарья Андрианова