Все статьи

Окна роста

Опубликовано в Ъ

30 /11 2021

Инвесторы оценили рентную недвижимость в локдаун

Пандемия и локдауны не смогли удержать спрос неквалифицированных инвесторов на закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), ориентированные на рентную недвижимость. С начала года активы таких фондов выросли более чем на 40%, до 34 млрд руб. Управляющие в основном предлагают ЗПИФы на торговую и складскую недвижимость, сегменты, менее всего пострадавшие из-за эпидемии. Впрочем, бизнес научился подстраиваться под меняющуюся конъюнктуру, поэтому в будущем году не исключено расширение направлений для инвестиций, в том числе за счет гостиничного бизнеса.

Российский рынок доверительного управления и коллективных инвестиций по итогам третьего квартала составил 10,5 трлн руб. Об этом свидетельствуют оценки рейтингового агентства «Эксперт РА». С начала года объем активов под управлением УК вырос почти на 1 трлн руб. Это сопоставимо с приростом за аналогичный период 2020 года. Однако если в прошлом году основным локомотивом роста выступала розничная часть бизнеса, то в этом основной прирост обеспечили активы ЗПИФов. По словам директора по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Дианы Сергиенко, только по итогам третьего квартала прирост активов ЗПИФов составил 308 млрд руб.

В значительной степени рост объема ЗПИФов в третьем квартале был обусловлен существенной положительной переоценкой рыночных активов в отдельных ЗПИФах для квалифицированных инвесторов, отмечает госпожа Сергиенко. Уверенно растет и число персональных и розничных ЗПИФов недвижимости. На конец третьего квартала объем активов в последнем классе фондов, по оценкам «Эксперт РА», увеличился на 45,5%, до 86 млрд руб.

Рентный подход

По оценкам Accent Capital, за три квартала активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости выросли на 9,6 млрд, до 33,7 млрд руб. Это сопоставимо с ростом за весь 2020 год. В качестве объектов инвестирования розничных фондов коммерческой недвижимости выступает в первую очередь недвижимость торговая и складская. По оценкам Accent Capital, объем логистической недвижимости в таких ЗПИФах вырос по итогам девяти месяцев на 7,4 млрд руб., до 15,2 млрд руб., торговая недвижимость прибавила только 2,7 млрд руб., до 15,8 млрд руб. Объем офисной недвижимости снизился с 3,2 млрд руб. до 2,5 млрд руб., гостиничный же бизнес до сих пор не представлен.

Елена Михайлова Руководитель отдела аналитики и исследований

Разборчивость управляющих связана с пандемией коронавируса, которая по-разному влияет на разные сегменты коммерческой недвижимости. По мнению гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, последнее ухудшение эпидемиологической ситуации и новый ноябрьский локдаун показывают, что вирус с нами надолго, и это еще более ускоряет перестройку поведения потребителей товаров и влияет на предпочтения управляющих.

Гостиницы и офисы

В числе наиболее пострадавших секторов остается гостиничный бизнес: он сильно зависит от деловой и туристической активности. «Из-за пандемии существенно изменилась целевая аудитория, представленная теперь в основном внутренним спросом, который, во-первых, более короткий в контексте планирования поездок, а во-вторых, более волатилен с точки зрения реакции на локдауны с связи с резкой отменой заездов и эвент-событий»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрей Богданов.

Вместе с тем в текущем году ситуация в гостиничном бизнесе лучше, чем в 2020 году. По оценкам господина Богданова, средний уровень загрузки московских номеров стабилизировался в этом году на уровне 60% против 10–40% в прошлом году и 80% — до пандемии. Заместитель гендиректора компании Ales Capital Елена Алюшина ожидает возвращения уровня загрузки 2019 года только в 2023 году. «За счет работы над затратами некоторые гостиничные форматы смогли повысить маржинальность»,— отмечает госпожа Алюшина.

Офисная недвижимость также остается под давлением пандемии, так как компании по-прежнему вынуждены часть сотрудников держать на удаленке. «Многие компании отказываются от классической аренды, предпочитая снимать коворкинги, где они могут получить не только помещение, но и полный комплекс необходимых для работы услуг, включая мебель, оргтехнику. Многие компании отдают предпочтение дистанционным форматам работы»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрий Ярцев.

Ритейл ритейлу рознь

В локдауны сильно страдают и крупные торговые центры, которые из-за карантинных ограничений вынуждены простаивать. По словам гендиректора УК «Сбер Фонды Недвижимости» Екатерины Черных, даже неделя ограничений и частичного закрытия многих ритейлеров в торговых центрах скажется на арендной выручке. «Расходы на эксплуатацию торговых центов растут в силу инфляции, доходы от аренды снижаются. Чтобы сохранить арендаторов, собственники будут искать компромиссные условия по скидкам»,— полагает Дмитрий Осипов.

Выше, выше и выше

Впрочем, после снятия ограничений отложенный потребительский спрос отчасти компенсирует выпавшие за это время доходы магазинов. «Если смотреть на горизонте в 3–5 лет, за который в основном формируются фонды, то текущие ограничения не должны оказать заметного влияния. К тому же торговая недвижимость, как и в целом сектор ритейла, уже давно живет в режиме высокой неопределенности, поэтому к каждой новой волне ограничений они подходят более подготовленными — развивают онлайн-каналы, доставку и другие способы адаптации к происходящему»,— считает госпожа Черных.

Особняком в сегменте торговой недвижимости стоит стрит-ритейл — это небольшие магазины у дома, продуктовые магазины, аптеки, которые продолжали работать и в локдаун. «Стрит-ритейл во время ограничений чувствует себя довольно уверенно, потому что у них клиентский поток и выручка, как правило, увеличиваются. Людям просто больше негде покупать товары. Фастфуд переориентировался на доставку и даже до ограничений и локдауна развивал это направление. Негативное влияние локдауна будет обусловлено скорее бизнес-моделью конкретной компании»,— считает Екатерина Черных.

По словам Дмитрия Осипова, стрит-ритейл всегда был хорошей инвестицией, но для профессиональных инвесторов. Причина тому — возможные более высокие риски, к которым можно отнести потерю арендатора, предоставление избыточных скидок, риск проверок контролирующих органов, потери клиентского потока из-за строек или изменения пассажиропотоков. «Это все требует очень профессионального подхода»,— предупреждает господин Осипов.

Складская недвижимость

Локдауны сыграли на руку только складской недвижимости, спрос на которую резко вырос в последние годы. По словам Дмитрия Ярцева, пандемия значительно изменила поведение покупателей, существенно выросло количество товаров, которые заказываются с доставкой на дом. В итоге поменялась логистическая цепочка поставки товаров потребителю. Если раньше товар поставлялся на распределительный склад, а оттуда в торговые центры, то сейчас товар поставляется непосредственно потребителю или в точку выдачи.

Складскую недвижимость управляющие делят на два вида — на внутригородскую и загородную. При этом наиболее дефицитными считаются объекты внутригородской логистики: склады последней мили, дарксторы, дарккитчены и т. д. «Доставка продуктов за 15 минут, как это сейчас происходит, требует полной перестройки инфраструктуры. Отсюда и огромный спрос, который не будет удовлетворен еще года два. Цена на объекты растет, растут ставки аренды»,— отмечает Дмитрий Осипов.

Запас роста

До конца года и в следующем году управляющие ожидают сохранения высоких темпов роста активов розничных фондов недвижимости. При этом они полагают, что опережающие рынок темпы сохранит только сектор складских комплексов и логистической недвижимости. «С одной стороны, повышенный спрос со стороны арендаторов будет способствовать росту арендных ставок и, соответственно, выручки от аренды. С другой — спрос со стороны инвесторов на сами объекты оказывает давление на потенциальную доходность, потому что уже сейчас можно говорить о некотором перегреве цен в этом сегменте»,— отмечает госпожа Черных.

Доходность вложений в складскую недвижимость может быть на уровне 10% и выше, считает Екатерина Черных. Дмитрий Ярцев ожидает доходности этого года в диапазоне 8–12%. В отношении перспектив года следующего участники рынка более осторожны. По словам господина Ярцева, все будет зависеть от эпидемиологической ситуации, локдаунов и ограничительных мер. «Диапазон доходностей в зависимости от принимаемого отраслевого и специфического риска, если изменять его ставкой капитализации в ближайшее время — до года, скорее всего, останется примерно на текущих уровнях — в диапазоне 9–11% в метрополиях и 12–15% в регионах»,— считает господин Богданов.

Пайщиков прибыло

Участники рынка видят возможности заработать и в других сегментах недвижимости, как торговой, так и офисной. По мнению Екатерины Черных, сейчас можно приобрести качественную торговую или офисную недвижимость с дисконтом, который даст доход пайщикам во время продажи объекта и компенсирует как раз тот выпавший в какой-то момент доход от арендного потока. «Была пауза в строительстве новых объектов офисной недвижимости, сформировался дефицит качественного предложения. Новый график работы, совмещающий удаленный режим и присутствие в офисе, сформировал новые требования к офисным комплексам. Себестоимость строительства офисных комплексов будет расти, ставки аренды тоже»,— предупреждает Дмитрий Осипов.

Не исключается появление фондов и на другие сегменты недвижимости, например гостиничную. По словам Елены Алюшиной, гостиничный бизнес при грамотном формате и управлении является гаванью сохранения капитала за счет исключительной адаптивности этой индустрии к финансовым и политическим кризисам. «Мы видим движение на рынке в сторону появления в ближайшие год-два новых инвестиционных идей в рамках ЗПИФ, которые будут базироваться на гостиничных портфелях»,— говорит госпожа Алюшина. «Если мы увидим, что, например, гостиничная недвижимость сможет обеспечить нашим клиентам 9–10% годовых, то сделаем такой фонд. Пока уровень доходности в этом секторе заметно ниже, а у нас есть возможность дать такую доходность клиенту с другими типами недвижимости»,— поясняет Екатерина Черных.

 

Комиссия

 

Впрочем, такого же разнообразия недвижимости, как в западных REIT, управляющие не ждут. Этому мешают и ограниченный спрос на подобные продукты, и действующие регуляторные ограничения. «Практически все RIET-фонды используют кредитное плечо в своей работе, в России есть ограничение в привлечении кредитного плеча в фонды для неквалов. Также мы не можем приобретать в такие фонды строящиеся или еще не сданные в аренду объекты, что тоже могло бы дать потенциально более высокую маржу для инвесторов»,— сокрушается Екатерина Черных. К тому же, как отмечает Андрей Богданов, ряд нормативных ограничений усложняют совершение сделок для фондов, до сих пор не развиты привлечения с помощью инвестиционных обязательств (commitment, обязательство пайщика внести средства к покупке актива).

С оглядкой на ЦБ

Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ может внести коррективы в прогнозы управляющих. 21 октября Банк России повысил ключевую ставку на 0,75 процентного пункта (п. п.), до 7,5%. Участники рынка ожидали подъема лишь на 0,25–0,5 п. п. Одновременно регулятор повысил оценку среднегодового уровня ключевой ставки в 2022 году до 7,3–8,3%. По словам Андрея Богданова, повышение безрисковых ставок, произошедшее вслед за ростом ключевой ставки, будет оказывать влияние на доходность рентных фондов.

Однако в отличие от ликвидных инструментов фондового рынка коммерческая недвижимость реагирует на движение базовых ставок гораздо медленнее. По словам Андрея Богданова, недвижимость более инертна, что обусловлено длинным циклом сделок — от полугода до года и выше, а значит, и более поздней реакцией участников рынка в отношении цен по активам. «Первая реакция скорее торможение инвестиционных сделок для проведения переоценки будущего рынка. Если рост ставок будет длительным, то и в ставках доходности недвижимости наметится рост»,— полагает Андрей Богданов. По его оценкам, при долгосрочной инфляции и высоких безрисковых ставках доходности для новых сделок вырастут на процентный пункт, а для действующих портфелей — соответствующее снижение доходности в части динамики стоимости портфелей.

Однако рост ключевой ставки влечет за собой рост ставок по депозитам, а они для частного инвестора зачастую являются бенчмарком для оценки доходности рентного фонда. И при примерно равных доходностях инвестор может выбирать более безопасный банковский депозит. «Поэтому в случае дальнейшего роста ключевой ставки управляющие во избежание оттока инвесторов будут за счет индексации арендных ставок стараться повышать доходности рентных фондов»,— считает Дмитрий Ярцев. Но, как отмечает Андрей Богданов, гросс-доходность (доходность до уплаты вознаграждений/расходов за управление и налогов) во всех секторах недвижимости результативнее ставок по вкладам, поскольку недвижимость по определению более рисковый класс активов, требующий больше премии в доходности.

Иван Евишкин