Все статьи

Офисы держат арендаторов

Опубликовано в Ъ

28 /10 2020

Новый виток пандемии и связанного с ней кризиса кризис пока не ознаменовался резким обвалом на рынке офисной недвижимости: доля вакантных площадей растет, но незначительно. Сохранять баланс девелоперам помогают опыт прошлых лет, заставивший их заметно снизить активность, и сокращение объемов ввода. В результате на рынке может появиться на 40% меньше новых площадей, чем планировалось.

По итогам 2020 года вакансия в сегменте офисных помещений класса А может вырасти с 9,4% до 10,6%, класса В — сократиться с 7,4% до 6,3%. Такие прогнозы в своем исследовании приводит Knight Frank. Существенного увеличения показателя пока не замечают и другие консультанты. По оценкам CBRE, по итогам третьего квартала доля пустующих помещений класса А в Москве достигла 11,6%, класса В — 10%. С начала года значения увеличились на 1,6 и 0,9 процентного пункта соответственно.
Более уверенный рост вакантности в классе А может быть связан с развитием субаренды.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что на долю сдаваемых текущими арендаторами офисов сейчас приходится 2,5–3% от общего объема площадей. По оценкам CBRE, речь идет о 130 тыс. кв. м недвижимости, с июня это значение увеличилось на 15%.

Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина отмечает, что за первые девять месяцев года на рынок субаренды Москвы вышло 32,7 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 27 тыс. кв. м относятся к классу А, в то время как годом ранее на этом рынке доминировал класс В. Изменение конъюнктуры она связывает с тем, что значительная доля предложения субаренды приходится на международные консалтинговые (40%), а также крупные банковские и IT (32%) компании, которые традиционно предпочитали качественные помещения.

В то же время в Knight Frank уверены, что из данных по вакантности такую недвижимость лучше исключать: основные арендаторы не могут просто уйти и продолжают исполнять свои обязательства, так что площади не могут считаться пустующими.

Низкую вакантность в классе В консультанты связывают с наличием бюджетных опций, на которые на фоне кризиса переориентируются арендаторы.
Общая доля пустующих площадей на рынке увеличивается значительно медленнее, чем в кризисы 2008–2009 годов и 2014–2015 годов. В первом случае, по данным CBRE, вакантность на пике достигала 19–20%, а во втором — 17,7%. Глава отдела исследований JLL Вячеслав Фадеев отмечает, что во время предыдущих кризисов наибольших значений вакантность достигала спустя полтора года после начала, в этот раз срок должен прийтись на 2021 год.

Как арендаторы рассчитывали пересогласовать условия
Но основатель SimpleEstate Никита Корниенко добавляет, что если к предыдущим кризисам московский офисный рынок подходил на пике, то последние несколько лет он был стабилен: «Арендные ставки находились на низком уровне, объем ввода новых площадей оставался относительно невысоким на протяжении последних пяти лет, а вакансия составляла менее 10%, наблюдался острый дефицит качественных площадей».

Аналитик Accent Capital Игорь Кузьмин уточняет, что до 2015 года большинство арендных договоров номинировалось в валюте, а сейчас рынок почти полностью перешел на рубли.

Игорь Кузьмин Аналитик департамента офисной недвижимости

Новый виток пандемии и связанного с ней кризиса кризис пока не ознаменовался резким обвалом на рынке офисной недвижимости: доля вакантных площадей растет, но незначительно. Сохранять баланс девелоперам помогают опыт прошлых лет, заставивший их заметно снизить активность, и сокращение объемов ввода. В результате на рынке может появиться на 40% меньше новых площадей, чем планировалось.

По итогам 2020 года вакансия в сегменте офисных помещений класса А может вырасти с 9,4% до 10,6%, класса В — сократиться с 7,4% до 6,3%. Такие прогнозы в своем исследовании приводит Knight Frank. Существенного увеличения показателя пока не замечают и другие консультанты. По оценкам CBRE, по итогам третьего квартала доля пустующих помещений класса А в Москве достигла 11,6%, класса В — 10%. С начала года значения увеличились на 1,6 и 0,9 процентного пункта соответственно.
Более уверенный рост вакантности в классе А может быть связан с развитием субаренды.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что на долю сдаваемых текущими арендаторами офисов сейчас приходится 2,5–3% от общего объема площадей. По оценкам CBRE, речь идет о 130 тыс. кв. м недвижимости, с июня это значение увеличилось на 15%.

Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина отмечает, что за первые девять месяцев года на рынок субаренды Москвы вышло 32,7 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 27 тыс. кв. м относятся к классу А, в то время как годом ранее на этом рынке доминировал класс В. Изменение конъюнктуры она связывает с тем, что значительная доля предложения субаренды приходится на международные консалтинговые (40%), а также крупные банковские и IT (32%) компании, которые традиционно предпочитали качественные помещения.

В то же время в Knight Frank уверены, что из данных по вакантности такую недвижимость лучше исключать: основные арендаторы не могут просто уйти и продолжают исполнять свои обязательства, так что площади не могут считаться пустующими.

Низкую вакантность в классе В консультанты связывают с наличием бюджетных опций, на которые на фоне кризиса переориентируются арендаторы.
Общая доля пустующих площадей на рынке увеличивается значительно медленнее, чем в кризисы 2008–2009 годов и 2014–2015 годов. В первом случае, по данным CBRE, вакантность на пике достигала 19–20%, а во втором — 17,7%. Глава отдела исследований JLL Вячеслав Фадеев отмечает, что во время предыдущих кризисов наибольших значений вакантность достигала спустя полтора года после начала, в этот раз срок должен прийтись на 2021 год.

Как арендаторы рассчитывали пересогласовать условия
Но основатель SimpleEstate Никита Корниенко добавляет, что если к предыдущим кризисам московский офисный рынок подходил на пике, то последние несколько лет он был стабилен: «Арендные ставки находились на низком уровне, объем ввода новых площадей оставался относительно невысоким на протяжении последних пяти лет, а вакансия составляла менее 10%, наблюдался острый дефицит качественных площадей».
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина говорит, что сейчас рост вакантности сдерживает также перенос сроков ввода части объектов. Если в конце 2019 года аналитики прогнозировали появление на офисном рынке Москвы 520 тыс. кв. м новых площадей, то сейчас прогноз скорректирован до 320 тыс. кв. м.

Владельцы недвижимости хотят остановить повышение выплат государству
В Colliers International ждут, что по итогам года будет перенесен срок сдачи 10% заявленной офисной недвижимости: из запланированных к вводу 410 тыс. кв. м на рынок будет выведено 375 тыс. кв. м. В JLL считают, что уже перенесся ввод около 60 тыс. кв. м новых объектов. «Девелоперы не хотят выводить полностью пустые проекты, потому что каждый новый поднимет вакансию»,— констатирует госпожа Зимина. Наталья Боннели добавляет, что сейчас на московском рынке активно развиваются операторы гибких пространств, которые частично занимают высвобождающиеся помещения.

Александра Мерцалова