Все статьи

На Варшавке не хватает офисов

Опубликовано в Ъ

01 /05 2021

На Варшавском шоссе, где сформировался деловой кластер вокруг «Даниловской мануфактуры», наблюдается дефицит офисных площадей. Высокий спрос к локации привел к тому, что вакантных площадей там оказалось меньше, чем в среднем по городу. Строящийся бизнес-центр класса А DM Tower от девелопера KR Properties — единственное в этом деловом районе предложение для инвесторов, которые хотят вложиться в качественную офисную недвижимость, приносящую стабильный доход. Этот объект подойдет и для арендаторов, желающих разместить офис с видом на набережную, в непосредственной близости от центра и района с высокой деловой активностью.

В деловом кластере, сформировавшемся в Донском районе, наблюдается дефицит офисных проектов класса А. Сейчас в локации доступны только варианты класса В — бизнес-центры на территории «Даниловской мануфактуры». Но и здесь Knight Frank фиксирует вакантность офисных площадей на уровне 4,9%. Это даже меньше, чем в среднем по офисному рынку,— к концу 2020 года, по подсчетам JLL, в столице было вакантно 11,9% площадей. Директор департамента коммерческой недвижимости Oxe Capital Андрей Машков указывает, что в бизнес-центре «Лотос» возле метро «Нахимовский проспект» можно арендовать офисное помещение. Но ставки там превышают 40 тыс. руб. за 1 кв. м, что фактически находится на уровне арендной платы в «Москва-Сити», знает консультант. Он приводит еще один пример: офисный центр РТС на Варшавском шоссе, 146, где остались вакантные площади. Но объект удален от центра города и не подойдет для арендаторов, желающих разместить офис ближе к деловым кластерам центрального района, добавляет господин Машков.

Бизнес-центр DM Tower, который строит компания KR Properties Александра Клячина,— единственный проект класса А в Донском районе, отмечает Андрей Машков. Он расположен на набережной Москвы-реки вблизи Варшавского шоссе. Но и в нем уже продано больше половины офисных площадей. Пока еще остался выбор для инвесторов, которые хотят вложиться в качественные офисные площади: директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева отмечает, что пока еще есть возможность приобрести этаж целиком, но таких вариантов становится все меньше. Представитель компании добавляет, что и небольшие компании могут обзавестись личным офисом или арендным бизнесом в DM Tower: в продаже есть офисные пространства от 62 кв. м.

В 18-этажном бизнес-центре DM Tower общей площадью 41 тыс. кв. м, из которых полезной площади 31,8 тыс.кв.м – офисы и 3,6 тыс. кв.м ритейл. Можно будет, не покидая здания, посетить кафе, фитнес-клуб, химчистку, нотариуса и салон красоты. Сам девелопер проекта добавляет, что торговые площади уже проданы в полном объеме и будут заполнены качественными арендаторами. Как дополнение — резиденты бизнес-центра могут пообедать в панорамном ресторане с террасой на верхнем этаже, где Москва будет как на ладони. К тому же башня спроектирована таким образом, что практически из любого помещения открывается вид на Москву-реку.

Среди преимуществ бизнес-центра аналитик департамента офисной недвижимости Accent Capital Игорь Кузьмин отмечает развитую транспортную доступность. Здесь будет комфортно и автолюбителям, и сотрудникам, предпочитающим общественный транспорт.

Игорь Кузьмин Аналитик департамента офисной недвижимости

В DM Tower удобный заезд с Новоданиловской набережной, а до центра города можно добраться всего за 10 минут, отмечает Екатерина Фонарева. Двухуровневая подземная парковка вместит 158 машин, и круглосуточный доступ к объекту позволит работать в любое время суток. К тому же рядом расположены две станции метро, МЦК и ж/д платформа, с которой в аэропорт Домодедово следует аэроэкспресс — удобно добираться в аэропорт в случае командировок и принимать деловых партнеров из других городов. В непосредственном окружении представлены объекты делового назначения: массив уже фактически сформировался как самостоятельный кластер, добавляет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Но и на этом его развитие не останавливается. Господин Машков напоминает о планах города по строительству дорожной инфраструктуры. Мост, который соединит Нагатинский затон и строящийся жилой комплекс «ЗИЛ-Арт», улучшит транспортную доступность будущим жителям комплекса и позволит им быстрее добираться в деловой район Варшавки.

DM Tower вызвал существенный интерес у частных инвесторов, констатирует руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян. Это подтверждает и сам девелопер проекта KR Properties. По данным компании, уже 80% офисных площадей проданы. На оставшиеся лоты, по оценке господина Казаряна, средняя цена находится на уровне 245 тыс. руб. Рыночная стоимость аренды офисов класса А в данной локации может достигать 30 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в CBRE. Ставка капитализации такой инвестиции составит 8,5–10%, говорит Микаэл Казарян. Екатерина Фонарева прогнозирует, что окупаемость офисов в DM Tower при сдаче в аренду составит восемь лет. Помимо рентного потока владелец с уверенностью может рассчитывать на рост стоимости актива со временем, отмечает эксперт. Андрей Машков считает, что после ввода здания в эксплуатацию в конце 2021 года цена квадратного метра в объекте вырастет. В пример он приводит другие проекты класса А, где девелоперы начинали продажи с 210 тыс. руб. за 1 кв. м, а незадолго до сдачи в эксплуатацию стоимость 1 кв. м доходила до 330–340 тыс. руб. Таким образом, покупка офиса может оказаться успешной инвестицией, которая поможет диверсифицировать портфель недвижимости и обеспечит его ликвидность.