Коронавирус застрял на «Перекрестке»
04
/02
2022
Опубликовано в Ъ
Сеть «Перекресток» не смогла добиться в Верховном суде РФ (ВС) расторжения договора аренды помещения под магазин в центре Москвы, ссылаясь на снижение потока покупателей в связи с коронавирусными ограничениями. ВС счел, что пандемия не отменяет обычные предпринимательские риски, а арендатор не всегда выступает слабой стороной договора и должен доказать негативные последствия. Это первый рассмотренный ВС спор между арендатором и арендодателем, связанный с пандемией. Юристы называют решение знаковым, отмечая, что оно «балансирует чашу весов, склонившуюся в пользу арендаторов».
ВС рассмотрел дело по иску АО «Торговый дом "Перекресток"» (ТД, управляет сетью одноименных супермаркетов) к ИП Юрию Березовскому о расторжении договора аренды. Спорное помещение площадью 2274,1 кв. м по адресу Протопоповский переулок, 3, ТД арендовал для размещения магазина еще в мае 2014 года, срок договора истекает в конце 2022 года. Еще в марте 2020 года, ссылаясь на локдаун, компания попросила снизить размер аренды. Но ИП не увидел для этого причин, пояснив, что спрос в продовольственных магазинах, наоборот, вырос. Также Юрий Березовский утверждал, что снижение ставки не позволит ему самому платить по привязанному к курсу доллара кредиту, на который куплено помещение.
«Перекресток» обратился за расторжением аренды в суд, заявляя, что из-за антиковидных мер поток покупателей снизился, ТД потерял прибыль и «не смог преодолеть убыточность супермаркета».
ИП в суде возражал, что на продуктовый магазин ограничения не распространялись, а деятельность арендатора не включена в перечень наиболее пострадавших от пандемии. К тому же, согласно публичному отчету X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), прибыль сети во втором квартале 2020 года выросла на 12,6%.
Арбитражный суд Москвы в ноябре 2020 года поддержал ТД, посчитав, что коронавирус ухудшил положение арендатора, в том числе карантинные меры серьезно снизили покупательский спрос, что сделало условия аренды «кабальными». Но апелляция иск отклонила, не увидев доказательств потери прибыли и отметив, что работа магазина, расположенного близко к метро и многоквартирным домам, не останавливалась во время карантина. Кассация опять поддержала решение первой инстанции. Юрий Березовский обратился в ВС и добился передачи спора в экономколлегию, которая согласилась с выводами апелляции и отклонила иск «Перекрестка», оставив аренду в силе. Определение опубликовано 28 декабря.
Не для всех и каждого
Это первый арендный спор, в связи с коронавирусными ограничениями, рассмотренный экономколлегией ВС. Правовое регулирование аренды, экстренно введенное уже в апреле 2020 года (закон №98-ФЗ и постановление правительства РФ №439), распространялось на тех, кто заключил договор до введения режима повышенной готовности в регионе. Арендаторам из пострадавших от пандемии отраслей по их просьбе предоставлялась отсрочка арендной платы. Кроме того, любой арендатор мог просить о ее снижении в случае «невозможности использования имущества».
Однако под эти пункты ситуация со спорным магазином «Перекресток» не подпадала. В апреле—мае 2020 года ВС выпускал обзоры, которые содержали абстрактные разъяснения для судов, как рассматривать арендные споры в связи с пандемией, но дела в коллегию тогда еще не передавались.
В итоге по делу «Перекрестка» экономколлегия разъяснила, что «само по себе наличие пандемии не может автоматически влечь негативные последствия… для всех и каждого», а признание ее обстоятельством непреодолимой силы еще не влечет прекращение обязательств.
Введение локдауна и режима самоизоляции могут быть основаниями для изменения или расторжения договора по ст. 451 Гражданского кодекса. Однако для этого нужен целый ряд условий (непредвиденность и непреодолимость причин изменений, значительный ущерб для одной стороны), наличие которых истец не доказал, отметил ВС. Убытки арендатора должны быть вызваны именно пандемией и ограничениями.
Доводы истца о снижении числа покупателей и выручки не подтверждены документами, напротив, из отчета X5 следует, что в отдельно стоящих магазинах (в отличие от ТЦ) выручка во втором квартале 2020 года выросла на 24%, отметила коллегия. ВС также обратил внимание, что «Перекресток» еще в январе 2020 года просил снизить арендную плату, считая ее завышенной, хотя АО «как представитель крупной розничной продовольственной сети, длительное время работающей в условиях современной нестабильной мировой экономики, могло предусмотреть в договоре механизм изменения арендной платы на случай непредвиденного изменения обстоятельств».
ВС добавил, что «обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска», а ИП «претерпевает негативные последствия».
Упорядочить хаотичную практику
Партнер Pen & Paper Станислав Данилов называет решение ВС «важным и даже знаковым на фоне хаотичной картины, которая складывается в спорах между арендаторами и арендодателями в связи с введением ковидных ограничений».
Партнер Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает, что «в целом суды склонны скорее удовлетворять иски об изменении договора от тех арендаторов», деятельность которых относится к наиболее пострадавшим от ковида отраслям, а также остановивших работу из-за ограничений. И ВС с этими решениями соглашался. Так, рассказывает господин Чумаченко, в октябре 2021 года ВС отклонил жалобу арендодателя по спору с АО «Иль де Ботэ», добившимся снижения ставки на 80% за апрель—май 2020 года по магазину на Пятницкой улице в Москве.
«Главная мысль ВС в том, что не все одинаково пострадали от пандемии, одним аршином мерить ситуацию нельзя. В каждом конкретном случае необходимо установить, были ли негативные последствия для данного арендатора»,— подчеркивает господин Данилов.
Адвокат ProLegals Максим Лухманов считает решение ВС «правильным сигналом» для бизнеса о том, что пандемия и связанные с ней ограничения «не могут автоматически и без разбора применяться для отступления от принципа свободы договора и отказа от исполнения добровольно принятых обязательств».
ВС рассмотрел дело по иску АО «Торговый дом "Перекресток"» (ТД, управляет сетью одноименных супермаркетов) к ИП Юрию Березовскому о расторжении договора аренды. Спорное помещение площадью 2274,1 кв. м по адресу Протопоповский переулок, 3, ТД арендовал для размещения магазина еще в мае 2014 года, срок договора истекает в конце 2022 года. Еще в марте 2020 года, ссылаясь на локдаун, компания попросила снизить размер аренды. Но ИП не увидел для этого причин, пояснив, что спрос в продовольственных магазинах, наоборот, вырос. Также Юрий Березовский утверждал, что снижение ставки не позволит ему самому платить по привязанному к курсу доллара кредиту, на который куплено помещение.
«Перекресток» обратился за расторжением аренды в суд, заявляя, что из-за антиковидных мер поток покупателей снизился, ТД потерял прибыль и «не смог преодолеть убыточность супермаркета».
ИП в суде возражал, что на продуктовый магазин ограничения не распространялись, а деятельность арендатора не включена в перечень наиболее пострадавших от пандемии. К тому же, согласно публичному отчету X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), прибыль сети во втором квартале 2020 года выросла на 12,6%.
Арбитражный суд Москвы в ноябре 2020 года поддержал ТД, посчитав, что коронавирус ухудшил положение арендатора, в том числе карантинные меры серьезно снизили покупательский спрос, что сделало условия аренды «кабальными». Но апелляция иск отклонила, не увидев доказательств потери прибыли и отметив, что работа магазина, расположенного близко к метро и многоквартирным домам, не останавливалась во время карантина. Кассация опять поддержала решение первой инстанции. Юрий Березовский обратился в ВС и добился передачи спора в экономколлегию, которая согласилась с выводами апелляции и отклонила иск «Перекрестка», оставив аренду в силе. Определение опубликовано 28 декабря.
Не для всех и каждого
Это первый арендный спор, в связи с коронавирусными ограничениями, рассмотренный экономколлегией ВС. Правовое регулирование аренды, экстренно введенное уже в апреле 2020 года (закон №98-ФЗ и постановление правительства РФ №439), распространялось на тех, кто заключил договор до введения режима повышенной готовности в регионе. Арендаторам из пострадавших от пандемии отраслей по их просьбе предоставлялась отсрочка арендной платы. Кроме того, любой арендатор мог просить о ее снижении в случае «невозможности использования имущества».
Однако под эти пункты ситуация со спорным магазином «Перекресток» не подпадала. В апреле—мае 2020 года ВС выпускал обзоры, которые содержали абстрактные разъяснения для судов, как рассматривать арендные споры в связи с пандемией, но дела в коллегию тогда еще не передавались.
В итоге по делу «Перекрестка» экономколлегия разъяснила, что «само по себе наличие пандемии не может автоматически влечь негативные последствия… для всех и каждого», а признание ее обстоятельством непреодолимой силы еще не влечет прекращение обязательств.
Введение локдауна и режима самоизоляции могут быть основаниями для изменения или расторжения договора по ст. 451 Гражданского кодекса. Однако для этого нужен целый ряд условий (непредвиденность и непреодолимость причин изменений, значительный ущерб для одной стороны), наличие которых истец не доказал, отметил ВС. Убытки арендатора должны быть вызваны именно пандемией и ограничениями.
Доводы истца о снижении числа покупателей и выручки не подтверждены документами, напротив, из отчета X5 следует, что в отдельно стоящих магазинах (в отличие от ТЦ) выручка во втором квартале 2020 года выросла на 24%, отметила коллегия. ВС также обратил внимание, что «Перекресток» еще в январе 2020 года просил снизить арендную плату, считая ее завышенной, хотя АО «как представитель крупной розничной продовольственной сети, длительное время работающей в условиях современной нестабильной мировой экономики, могло предусмотреть в договоре механизм изменения арендной платы на случай непредвиденного изменения обстоятельств».
ВС добавил, что «обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска», а ИП «претерпевает негативные последствия».
Упорядочить хаотичную практику
Партнер Pen & Paper Станислав Данилов называет решение ВС «важным и даже знаковым на фоне хаотичной картины, которая складывается в спорах между арендаторами и арендодателями в связи с введением ковидных ограничений».
Партнер Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает, что «в целом суды склонны скорее удовлетворять иски об изменении договора от тех арендаторов», деятельность которых относится к наиболее пострадавшим от ковида отраслям, а также остановивших работу из-за ограничений. И ВС с этими решениями соглашался. Так, рассказывает господин Чумаченко, в октябре 2021 года ВС отклонил жалобу арендодателя по спору с АО «Иль де Ботэ», добившимся снижения ставки на 80% за апрель—май 2020 года по магазину на Пятницкой улице в Москве.
«Главная мысль ВС в том, что не все одинаково пострадали от пандемии, одним аршином мерить ситуацию нельзя. В каждом конкретном случае необходимо установить, были ли негативные последствия для данного арендатора»,— подчеркивает господин Данилов.
Адвокат ProLegals Максим Лухманов считает решение ВС «правильным сигналом» для бизнеса о том, что пандемия и связанные с ней ограничения «не могут автоматически и без разбора применяться для отступления от принципа свободы договора и отказа от исполнения добровольно принятых обязательств».
Главный советник по юридическим вопросам Accent Capital Маргарита Ермошкина рассчитывает, что решение снизит риски злоупотреблений и необоснованных требований со стороны арендаторов: ВС подчеркнул, что пострадавшим может быть и собственник помещения. По ее мнению, это должно «уравновесить проарендаторский подход законодателя периода пандемийного регулирования», при котором неблагоприятные последствия были отнесены на счет арендодателей.
Маргарита Ермошкина
Директор. Право
Директор. Право
Важной выглядит и позиция коллегии о том, что предпринимательские риски несут обе стороны и они обе должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать изменение своего финансового положения, добавляет Игорь Чумаченко.
В то же время господин Лухманов полагает, что позиция ВС по делу «Перекрестка» может применяться только в узком сегменте — к спорам по аренде помещений для магазинов в отдельно стоящих зданиях, и ее нельзя рассматривать как негативный прецедент для других отраслей (ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов, кинотеатров и т. д.), «которые за последние два года пострадали гораздо сильнее, нежели продуктовый ритейл».
Максим Лухманов добавляет, что в данном случае арендатор не представил объективных доказательств снижения прибыли по данной точке в связи с пандемией, ссылаясь лишь на свои расчеты, не подтвержденные документами. К тому же учитывая, что магазин еще в январе 2020 года просил о снижении арендной платы, Станислав Данилов допускает, что «Перекресток» изначально хотел изменить условия по договору либо отказаться от этой точки, а потом «просто использовал антиковидное законодательство в угоду своим интересам».
«Это решение ВС не означает, что по всем аналогичным делам могут быть приняты негативные для арендаторов решения: это зависит от обстоятельств и условий того или иного договора»,— подчеркивают в Х5. По мнению ритейлера, «главным результатом является то, что ВС призвал тщательно разбираться в каждом конкретном деле, устанавливать изменения экономических показателей и выяснять причины их снижения».
Анна Занина, Екатерина Волкова, Анатолий Костырев
В то же время господин Лухманов полагает, что позиция ВС по делу «Перекрестка» может применяться только в узком сегменте — к спорам по аренде помещений для магазинов в отдельно стоящих зданиях, и ее нельзя рассматривать как негативный прецедент для других отраслей (ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов, кинотеатров и т. д.), «которые за последние два года пострадали гораздо сильнее, нежели продуктовый ритейл».
Максим Лухманов добавляет, что в данном случае арендатор не представил объективных доказательств снижения прибыли по данной точке в связи с пандемией, ссылаясь лишь на свои расчеты, не подтвержденные документами. К тому же учитывая, что магазин еще в январе 2020 года просил о снижении арендной платы, Станислав Данилов допускает, что «Перекресток» изначально хотел изменить условия по договору либо отказаться от этой точки, а потом «просто использовал антиковидное законодательство в угоду своим интересам».
«Это решение ВС не означает, что по всем аналогичным делам могут быть приняты негативные для арендаторов решения: это зависит от обстоятельств и условий того или иного договора»,— подчеркивают в Х5. По мнению ритейлера, «главным результатом является то, что ВС призвал тщательно разбираться в каждом конкретном деле, устанавливать изменения экономических показателей и выяснять причины их снижения».
Анна Занина, Екатерина Волкова, Анатолий Костырев