Все статьи

Как заработать на недвижимости через биржевые фонды

Опубликовано в RBC

14 /10 2021

Вложения в биржевые фонды недвижимости ЦБ относит к высокорискованным инструментам для неквалифицированных инвесторов. Но вкладывать в «метры» готова половина россиян. РБК разбирался — как покупать на бирже паи в таких ЗПИФ и их зарубежных аналогах

Половина россиян при наличии у них крупной суммы денег использовали бы ее для покупки недвижимости, следует из проведенного в конце 2020 года опроса ВЦИОМа. Для сравнения, акции или облигации готовы вложить эту сумму почти в пять раз меньше опрошенных.

Инвестировать в недвижимость можно и не покупая жилье. Для этого, в частности, существуют закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). Они пока не пользуются в России повышенным спросом, хотя и предполагают небольшой порог входа для желающих зарабатывать на недвижимости. Причем российским инвесторам на бирже доступны сегодня и зарубежные аналоги - real estate investment trust (REIT). В фонды можно инвестировать через управляющую компанию, а если фонд торгуется на бирже, то через обычное приложение брокера.

РБК разбирался, что необходимо знать про ЗПИФН начинающе инвестору.

Чем владеют фонды недвижимости

Все Фонды недвижимости - и российские ЗПИФН, и зарубежн REIT - владеют определенными объектами. Это могу быть, например, склады, торговые центры, апартаменты. Собственником объекта недвижимости является фонд, собственниками фонда - его пайщики, которые имеют право е долю в объекте, которым владеет фонд. Доход от фондов недвижимости пайщик может получать за счет выплаты рентного дохода.

Склад или торговый центр, которым владеет ЗПИФ, сдается в аренду, и сумма этих арендных платежей распределяется межд пайщиками. Фонд может продать объект, тогда деньги от продажи также распределяются между владельцами фонда. Например, российский фонд PNK-Rental управляет складами, которые строит группа ПНК. У фонда есть и объекты в управлении, и активы, из которых фонд уже вышел.

Склад или торговый центр, которым владеет ЗПИФ, сдается в аренду, и сумма этих арендных платежей распределяется между пайщиками. Фонд может продать объект, тогда деньги от продажи также распределяются между владельцами фонда. Например, российский фонд PNK-Rental управляет складами, которые строит группа ПНК. У фонда есть и объекты в управлении, и активы, из которых фонд уже вышел, выплатив деньги пайщикам. Встречаются более экзотические примеры: REIT The GEO Group владеет частными тюрьмами в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании.

Существуют также не рентные, а девелоперские ЗПИФы. В этом случае пайщик будет получать часть девелоперского дохода при строительстве и продаже, например, жилого дома. К примеру, ЗПИФ комбинированный «Хуторская» позволяет инвестировать в строительство одного из жилых комплексов MR Group.

От российских фондов инвестор будет получать доход в рублях, от REIT в валюте.

Есть фонды, паи в которых можно купить при его формировании и выйти после окончания действия фонда. Есть те, паи в которых можно купить или продать на вторичном рынке, - все зависит от правил самого фонда. Выбор, размещать фонд на бирже или нет, принимает управляющая компания, но если фонд торгуется, то инвестировать в него проще и ликвидность такого актива выше.

Зачем инвестировать в ЗПИФ, если можно купить однушку

История ЗПИФН в России развивается аналогично развитию рынка REIT в США и Европе, отмечает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. И на Западе, и в России этот инструмент изначально использовался прежде всего для оптимизации налогообложения владельцев недвижимости. Кроме того, за фондом можно спрятать собственников, если это необходимо.

Только в последние пять лет, по словам Фадеева, Фонды в России стали использоваться именно как инструмент коллективных инвестиций, адресованный частным инвесторам. «Сначала фонды были доступны только через управляющие компании, и лишь в последний год ЗПИФН стремятся на Московскую биржу в расчете на большое число частных инвесторов, которые пришли на в - Фондовый рынок в последние два года», - констатирует эксперт.

В целом стоимость активов под управлением ЗПИФов в России составляет 5,8 трлн руб., из них объем недвижимости в составе ЗПИФов составляет немногим меньше 1 трлн руб., а активы таких биржевых фондов составляют почти 300 млрд руб., подсчитали в «Тринфико».

Одно из преимуществ инвестирования в паи ЗПИФН по сравнению с классической покупкой недвижимости - доступ к - инвестированию в крупные проекты даже с небольшим чеком, указывает управляющий партнер Knight Frank в России Алексей Новиков. По его словам, прямое инвестирование в недвижимость

Недвижимость - низковолатильный актив, который чаще всего медленно и стабильно растет в цене, а если даже снижается, то рынок быстро отыгрывает такие падения, добавляет Ларушкин.

Рентные ЗПИФН предоставляют понятную доходность, основанную на постоянном доходе в рамках договора аренды, хотя она и не так четко зафиксирована, как в облигациях, говорит Фадеев. По его словам, обычно в ЗПИФН доходность и риски выше, чем в облигациях, но ниже, чем в акциях.

Стабильные дивиденды ЗПИФН превышают инфляцию на 2-5%, говорит руководитель отдела аналитики и исследований Accent Capital Елена Михайлова.

Елена Михайлова Руководитель отдела аналитики и исследований

Кроме того, на долгосрочном горизонте можно ожидать прироста стоимости базового актива, добавляет Новиков.

В чем плюсы и минусы именно биржевых фондов

Листинг фонда на бирже - это его «своеобразный знак качества», уверен Ларушкин. Он напоминает, что биржа допускает к торгам не все активы, а только «самые качественные, с прозрачной историей создания и потенциально привлекательные для клиентов».

Но основной плюс торгуемого на бирже фонда по сравнению с неторгуемым - это ликвидность, считает Михайлова. Инвестор имеет возможность продать свои паи и выйти из инвестиции практически в любой момент. При этом на паи фонда должен быть спрос, и если он низкий, то процесс выхода из такой инвестиции может затянуться, признает Михайлова.

Но необходимо учитывать, что ликвидность ЗПИФН В России все же ниже, чем других биржевых активов. «В небольшом объеме при стабильной рыночной ситуации продать паи можно через биржу, предложив небольшой дисконт. В случае турбулентности на рынке, скорее всего, продавать паи придется с существенным Дисконтом», - предупреждает Новиков, добавляя, что из-за этого фонды недвижимости стоит рассматривать тем, кто ориентирован на долгосрочную стабильную доходность.

Рисками для ЗПИФ и REIT является повышение ключевой ставки, говорит исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов. По его прогнозу, если ключевая ставка в России или в США будет расти, стоимость фонда на бирже может начать падать.

Налогообложение ЗПИФ

Главная особенность ЗПИФ - это уникальный для России режим налогообложения прибыли, указывает Тузов. ЗПИФ не платит налог на прибыль, поступающую в фонд. Например, платежи по аренде упакованной в ЗПИФ коммерческой недвижимости, поступающие фонду, не облагаются налогом. В результате они могут быть реинвестированы внутри Фонда для покупки новых объектов недвижимости, уточняет Тузов.

Пайщики выплачивают налог в момент получения промежуточного дохода от ЗПИФ или при его погашении. Физические лица в этот момент платят обычный налог с дохода, то есть от 13 до 15% в зависимости от своего годового дохода. Налог удерживает брокер.

При владении ЗПИФ, равно как и всеми другими российскими ценными бумагами, более трех лет, инвестору не придется платить налог на доход с продажи ценных бумаг, напоминает Ларушин.

При получении дохода от REIT российскому инвестору нужно будет заплатить налоги по ставке той страны, в которой выпущен фонд. В частности, для нерезидентов США ставка на такой доход составит 30%. При этом в случае с REIT не действует соглашение об избежании двойного налогообложения, как с акциями американских компаний, когда при заполнении формы W-8BEN можно платить налог по российской ставке.

Как выбрать биржевой Фонд для инвестиций

Чтобы начать инвестировать в биржевой фонд недвижимости, нужно открыть брокерский счет (если у вас его еще нет) и обязательно пройти тест на знание инструмента - биржевого фонда (если это российский ЗПИФ) и иностранных акций (если это REIT).

Как сдать тест для покупки паев биржeBЫХ ФОНДОВ

ЦБ относит закрытые паевые фонды к высокорискованным ценным бумагам (такими же ЦБ считает, например, все акции иностранных компаний и еврооблигации), поэтому с 1 октября 2021 года перед первой покупкой паев биржевых фондов недвижимости неквалифицированные инвесторы должны пройти текст на знание этого инструмента.

В тесте всего четыре вопроса на знание фондов с вариантами ответов. Если у инвестора есть счета у разных брокеров, то тесты нужно пройти у каждого. Пересдавать тест можно неограниченное количество раз.

В тесте спрашивают:

  • что такое инвестиционный пай;
  • допускается ли вторичное обращение паев закрытого паевого инвестиционного фонда;
  • как быстро инвестор может продать принадлежащие ему паи ЗПИФ, если он принял такое решение;
  • каким образом выплата промежуточного дохода по инвестиционным паям влияет на расчетную стоимость пая.

При выборе для инвестиций фонда недвижимости опрошенные РБК эксперты советуют обращать внимание на следующие факторы.

Ожидаемая доходность. Ее указывает управляющая компания, но важно помнить, что доходность эта не гарантированная. Нужно изучить, как формируется и от чего зависит арендный поток, из которого будет выплачиваться доходность. У управляющей компании можно запросить или найти на ее сайте договоры с арендаторами объектов, чтобы понимать, на сколько лет вперед сделан расчет. К примеру, по данным БКС, у REIT Omega К Healthcare Investors, который специализируется на домах престарелых, по итогам 2021 года ожидается доходность 7,2% годовых, а у Gaming and Leisure Properties, который сдает недвижимость операторам азартных игр в США, — 5,8%.

Если фонд уже действует - нужно проанализировать динамику его доходности, изучить историю выплат дивидендов. Если были снижения выплат дивидендов, нужно понять причины этого, понять, как компания решала проблемы в кризисы, отмечает Михайлова.

Активы, которые находятся в конкретном фонде. Например, фонд может управлять одним складом с одним арендатором, а может портфелем из разных объектов нескольких направлений.

Выбирать фонд нужно в соответствии с текущей экономической ситуацией, считает Михайлова. Она предлагает рассматривать Фонды с активами в секторах, которые выигрывают от текущей экономической ситуации и имеют перспективы развития в будущем. Таким эксперт называет, например, складской сектор, который активно развивается на фоне роста онлайн-ретейла.

ТУЗОВ ИЗ ИК «Универ Капитал» предлагает рассмотреть зарубежные фонды недвижимости, владеющие торговыми центрами, которые значительно потеряли в цене в пандемию.

Управляющая компания. Какая команда подбирает активы и занимается их управлением, каковы показатели фондов, которые уже есть в управлении у компании, насколько успешно раньше у компании получалось продавать активы.

У команды должна быть мотивация на результат, говорит Новиков. Он советует выяснить, каково соотношение вознаграждения за управление (management fee) и вознаграждения за успех (performance fee), инвестирует ли управляющая компания собственные средства в проект.

Комиссии. «Нужно изучить как комиссии, которые будет получать управляющая компания, так и комиссии брокера, через которого вы будете совершать сделку», - рекомендует Ларушкин.

Новиков советует также перед выбором фонда выбрать стратегию инвестирования: одни стратегии предполагают инвестирование в актив, стабильно приносящий арендный доход, другие подходят для инвесторов, которые ориентируются на более высокую доходность, но и большие риски и/или готовы отложить получение инвестиционного результата на срок в два три года. Ко второму типу можно отнести девелоперские фонды.

Примеры фондов, доступных у российских брокеров

Из всех российских ЗПИФН, у которых есть листинг на Московской бирже, активно, по оценке Михайловой, торгуются пока только девять фондов коммерческой недвижимости - это ПЯТЬ Фондов арендного бизнеса от Сбербанка (в том числе один с активами за рубежом), арендные фонды от «Альфа-Капитала» и от «ВТБ Капитала», фонд PNK-Rental oт ПНК и Фонд «Парус-ОЗН» OT Parus Asset Management.

За девять месяцев 2021 года объем торгов этих фондов составил 4,7 млрд руб. Кроме того, торгуется ЗПИФ жилой недвижимости под управлением госкомпании «Дом.РФ», но в него вкладываются институциональные инвесторы, отмечает Михайлова. Это в тысячи раз меньше развитого американского фондового рынка с объемом торгов REIT $180 млн ежедневно, констатирует эксперт.

Купить REIT российские инвесторы могут через Санкт Петербургскую биржу, на которой сейчас представлен 31 такой фонд, продолжает Михайлова. За девять месяцев 2021 года объем торгов этими фондами составил $1,9 млрд. Наибольшим спросом среди российских инвесторов пользовались REIT в области розничной торговли, объем торгов по ним составил $1,3 млрд.

Крупнейшие инвестиции поступили в фонды The Macerich Company, Simon Property Group Inc., Realty Income Corporation.

Фонды сектора «специализированная промышленная недвижимость», который включает дата-центры, сотовые вышки, склады, заняли второе место по объемам торгов $258 млн. Крупнейшие фонды по объему торгов: Iron Mountain Incorporated, Equinix, American Tower Corporation. Третье место с $125 млн-у REIT в области здравоохранения, например, управление домами престарелых.