Все статьи

Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Опубликовано в Ведомости

03 /12 2019

Согласно последнему исследованию Cushman & Wakefield, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за девять месяцев этого года составил около 1,7 млрд евро, в то время как на мировом рынке только за первое полугодие в нее было вложено $1,02 трлн. Эти цифры могут говорить о значительном инвестиционном потенциале российского рынка, что, однако, не очевидно для инвесторов. 

Коммерческая недвижимость действительно непростой класс активов, многие считают его достаточно рискованным. Во-первых, из-за макроэкономики. Несмотря на то что в данный момент мы наблюдаем некоторую стабильность в показателях, все чаще приходится слышать разговоры о надвигающейся мировой рецессии, которая, скорее всего, повлияет и на российскую экономику, как следствие – на деловую активность внутри страны. Во-вторых, инвесторы обеспокоены вопросами, связанными с защитой капитала, гарантиями и т. д. В-третьих, инвесторам не совсем понятно, какие инструменты существуют для инвестирования в этом классе, какова цикличность внутри отрасли, когда лучше приобретать активы, как ими управлять, и т. д. К тому же приобретение активов коммерческой недвижимости институционального качества требует значительного капитала. 

На первый взгляд действительно может показаться, что данный класс активов не совсем эффективен с точки зрения инвестиций, но это не так. Accent Capital управляет инвестициями в коммерческую недвижимость на протяжении 12 лет. Мы прошли два очень непростых цикла российской экономики, но смогли закрепиться и эффективно работать на этом рынке. На основе нашего опыта можно утверждать, что инвестиции в коммерческую недвижимость имеют ряд преимуществ, причем существенных по сравнению с другими классами активов. Пожалуй, самое важное из них – доходность, которую инвестор может получить в этом секторе при умеренных рисках. Это текущая купонная доходность, порядка 7–9%, а также доходность к погашению с учетом роста стоимости актива, которая может доходить до 20%. Важным преимуществом является также защита от инфляции. Как известно, стоимость активов определяется денежными потоками, закрепленными в долгосрочных договорах аренды, где присутствует обязательная индексация арендных ставок в соответствии с инфляцией, это мировая практика, которая активно применяется и в России. В этом случае рост инфляции означает рост стоимости активов. Еще один существенный момент – защита от волатильности. Рынок недвижимости достаточно инертен, он медленно реагирует на любые внешние изменения, макроэкономические в том числе, тем самым давая инвестициям определенную защиту, а инвесторам – спокойствие, что, согласитесь, тоже немаловажно. Продолжая разговор о спокойствии, скажу, что инвестиции в коммерческую недвижимость обеспечены реальными объектами, которые всегда можно посмотреть: например, побывать в торговом, офисном центре или посетить логистический комплекс. Таким образом, коммерческую недвижимость можно назвать одним из самых высокодоходных и надежных способов инвестирования. 

Теперь перед инвестором встает вопрос: как лучше всего выйти на этот рынок? Какие инструменты использовать? Accent Capital предлагает возможности инвестирования через участие в закрытых паевых инвестиционных фондах. Этот инструмент существует в России с 2002 г. Правила фонда подлежат регистрации в Банке России, который регламентирует и контролирует деятельность управляющего фондом – активы фонда надежно защищены. 

Самым важным преимуществом для инвестора является то, что благодаря фонду он получает доступ к капиталоемким активам институционального качества, покупка которых доступна далеко не всем из-за их высокой стоимости. Участвуя в фонде, практически любой инвестор становится владельцем паев, обеспечением стоимости которых являются торговые и офисные, а также логистические центры институционального качества. Важно, что этими активами не нужно управлять самостоятельно, данная функция возложена на профессиональную управляющую компанию. В Accent Capital деятельность по инвестиционному управлению разделена на три уровня: fund management – разработка и реализация инвестиционных стратегий; asset management – приобретение и продажа активов, привлечение долгового капитала; property management – управление непосредственно объектами недвижимости, работа с арендаторами – коммерческое управление, а также техническая эксплуатация, безопасность, финансы, охрана и клининг и т. д. Все эти функции осуществляет несколько команд профессионалов с многолетним опытом, что также доступно не каждому инвестору, который решил вложиться в коммерческую недвижимость. 

Имущество, которое находится в портфеле инвестиций фонда, застраховано, сделки с ним должны проходить согласование специализированного депозитария. В целом можно сказать, что права владельца паев защищены надежнее, чем права прямого владельца активов, благодаря развитой цепочке участников инфраструктуры – регистратора, специализированного депозитария, аудитора, оценщика и управляющей компании. Взыскание на активы фонда по долгам пайщиков и управляющего невозможно. Бенефициарная структура владения ЗПИФами публично не раскрывается, что позволяет конечному владельцу активов при необходимости сохранять определенный уровень закрытости. Собственники паев регистрируются не в публичных реестрах, а в закрытом реестре пайщиков. Доходы фонда не облагаются налогом на прибыль, что соответствует мировым практикам налогообложения. Владельцы паев платят налог лишь при их погашении либо при продаже, а также при получении промежуточного дохода из фонда. 

Коммерческая недвижимость – очень интересный с точки зрения инвестиционных возможностей класс активов, но не простой. Актив сложен как с точки зрения оценки потенциала (уровень «риск/доходность»), так и с точки зрения текущего управления всех уровней, начиная с инвестиционной стратегии и заканчивая техническими вопросами. Чтобы не ошибиться и инвестировать эффективно, нужно иметь значительный опыт в этой сфере. Если его нет, лучше всего использовать возможности, предоставляемые профессиональными управляющими в виде их фондов. Однако окончательное решение, каким образом лучше размещать средства, остается за инвестором.