Все статьи

Ипотека без первого взноса: как купить квартиру, не имея накоплений

Опубликовано в РИА Новости

29 /10 2021

МОСКВА, 29 окт — РИА Новости. Ипотека без первоначального взноса — банковская услуга по предоставлению средств под залог недвижимости. Как взять квартиру или дом в ипотеку и оформить кредит без собственных накоплений — в материале РИА Новости.

Первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. Оставшуюся сумму клиент получает от банка под залог приобретаемой недвижимости.

"Для первого взноса пригодятся любые накопления: собственные сбережения, материнский капитал, жилищные сертификаты, субсидии и прочее", — отмечает Давид Тарановский, доктор юридических наук, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Тарановский и партнеры".

Зачем взнос нужен банкам

Для финансовой организации участие заемщика в финансировании покупки — это показатель его благонадежности и определенная страховка на случай невыполнения им обязательств.

"Для банка первоначальный взнос выполняет две важные функции. Во-первых, это подтверждение платежеспособности заемщика, — комментирует Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru. — Оплата части приобретаемой за счет целевого кредита недвижимости говорит о материальной состоятельности клиента. Чем больше эта доля, тем надежнее человек. Соответственно, при внесении более значимого первоначального взноса, например, в размере 50% и более от цены жилья, предлагаются существенно лучшие условия: минимальная ставка, лояльные требования к страховке и так далее. Во-вторых, это покрытие возможных издержек. При оформлении ипотеки обычно заемщик оплачивает за счет собственных накоплений 20-30% от цены приобретаемого жилья. Долг составляет 70-80% от стоимости недвижимости. Если клиент не внесет ни единого платежа, то банку придется в судебном порядке изъять и реализовать эту квартиру. Как показывает практика, именно эти 70-80% кредитная организация и может вернуть в чистом виде после уплаты судебных издержек, снижения стоимости жилья для продажи на торгах и т. д. Отсутствие первоначального взноса провоцирует высокую вероятность невозврата просроченного займа после принудительного его истребования".

Как взять ипотеку без первоначального взноса

"Ипотека без первоначального взноса рассматривалась как реальная возможность еще лет 10-15 назад, более того, в то время существовали государственные программы, в которых постулировались цели по снижению первоначального взноса и формированию в отдельных случаях программ без него. Но ипотечный кризис 2008 года в США четко обозначил проблему: заемщики, взявшие кредит без первоначального взноса и не успевшие выплатить ощутимых сумм по нему, легко бросают недвижимость. Согласно статистике, чем меньше первый взнос, тем вероятнее дефолт заемщика в первые годы обслуживания кредита. Поэтому коммерческим банкам и их регулятору, Банку России, требуется уверенность в том, что кредитные риски минимизированы. А это означает андеррайтинг заемщика, оценку квартиры и первый взнос, который гарантирует интерес клиента и показывает его способность накопить сумму, достаточную для заключения ипотечного договора", — рассказывает Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России.

"Спрос на ипотеку без первоначального взноса всегда существовал и, наверное, будет существовать. Однако его необходимость по ипотечным кредитам вполне оправдана мировой практикой и призвана обеспечить стабильную работоспособность финансовой системы любой страны", — добавляет Игорь Талалов, аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital.

Игорь Талалов Аналитик департамента жилой недвижимости

Особенности

В качестве примера можно привести три направления ипотеки без первоначального взноса:

1. Индивидуальные программы, разработанные застройщиками в партнерстве с банками.

"Выбор здесь невелик. Предлагается очень редко. В основном издержки, связанные с отсутствием первоначального взноса, возлагаются на застройщика", — уточняет Дмитрий Сысоев.

"В последнее время все чаще встречается "ипотека без первоначального взноса от застройщика", это, как правило, результат партнерства банков и строительных компаний. С недавних пор ипотека стала доступна и для загородного сегмента недвижимости — по моим сведениям, загородные девелоперы тоже готовят своим покупателям возможность приобрести загородный дом без первоначального взноса", — говорит Яков Литвинов, руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development.

Военная ипотека, когда фактически государство оплачивает займ, полностью или частично.

3. Замещение первоначального взноса другими средствами (материнским капиталом, деньгами, полученными от продажи старой квартиры или автомобиля, и т. д.).

Например, акцию "квартира в зачет" один из застройщиков реализует совместно с партнерским агентством недвижимости. Риелторы помогают покупателю с продажей имеющейся жилплощади, средства от которой тот хочет вложить в покупку нового жилья. На время, пока старая недвижимость клиента продается, выбранная им квартира в новостройке бронируется, а ее стоимость фиксируется. Таким образом, покупатель защищен от риска повышения цены.

"Также на рынке есть кейсы, когда покупателю предоставляют съемное жилье за счет застройщика на период, пока его недвижимость продается, — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". — Существуют и более экзотические варианты: например, когда застройщик предлагает потенциальному покупателю выкупить его автомобиль, а полученные средства клиент может использовать в качестве первого взноса по ипотеке".

Условия

Ипотека без первоначального взноса, как правило, обусловлена предоставлением значительного объема дополнительных документов. Прежде всего такой вид кредитования потребует наличия поручителей, причем их финансовое положение тоже подробно проверяется, ведь именно на их имущество и финансы будут обращены требования банка в случае нарушения заемщиком условий договора, отмечает Михаил Хачатурян, доцент департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при правительстве России, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова.

"Существует также покупка по специальным условиям, когда застройщик имитирует наличие первоначального взноса в виде дарственной. То есть по договору дарения "мнимый" первоначальный взнос производится от застройщика к покупателю, что перед банком освобождает его от реального наличия этих денег. Схема законная, но минусом такого взноса является то, что в следующем году возникает обязанность уплатить налог в 13% от размера "подарка". Вместо договора дарения иногда застройщики используют ваучеры и тому подобное, но сути это не меняет", — отмечает Андрей Мозоль, руководитель агентства недвижимости, квалифицированный инвестор, юрист.

Плюсы и минусы

"При разговоре о преимуществах и недостатках такого способа покупки жилья стоит иметь в виду, что выгода банка всегда будет и останется почти неизменной. Финансовые модели рассчитаны рисковыми отделами на десятки лет вперед", — предупреждает Григорий Пахомов.

Возможные плюсы для покупателя состоят в следующем:

  • нет необходимости откладывать покупку квартиры на срок накопления первоначального взноса;

  • деньги, которые бы на него пошли, можно потратить, например, на ремонт или меблировку.

Минусы:

  • завышенная стоимость квартиры по документам;

  • необходимость согласования схемы с продавцом при сделках с вторичным жильем или переуступкой прав;

  • усложненная процедура прохождения андеррайтинга;

  • более высокий процент по ипотеке;

  • увеличенный платеж в денежном выражении;

  • необходимость дополнительного страхования по требованию банка.