Все статьи

Где пределы гибким решениям?

Директор. Сектор офисной недвижимости. Владимир Рыбаков

Опубликовано в Ведомости

23 /09 2019

Мы присутствуем при создании легенды под названием «коворкинг». Скоро примерно десятая часть трудоспособного человечества осознает преимущества совместного труда и перейдет работать в гибкие пространства, около 70% глобальных корпораций планируют внедрить эту модель в течение ближайших трех лет – таковы данные исследования Knight Frank. В Европе коворкинги называют просто new normal, что говорит само за себя.

Российский рынок активно следует тренду. Мы все чаще узнаем о новых сделках, самой крупной из них стала аренда компанией SOK более 7000 кв. м в башне «Федерация». На российский рынок вышел крупнейший в мире оператор гибких офисных пространств We Work (четыре открытия менее чем за год). Более 20 000 кв. м коворкингов рассчитывает открыть Capital Group в Москве, корпорация ПИК также планирует развивать этот формат. Почти в каждой башне московского Сити уже есть коворкинги.

Все это можно было бы связать с развитием малого и среднего бизнеса в России – коворкинги прежде всего формат для малого бизнеса, поэтому он хорошо прижился в Европе. В странах ЕС коворкинги занимают около 5% от всех офисных площадей. В России эта цифра в конце прошлого года не превышала 1%. Безусловно, с учетом сделок первого полугодия этот показатель несколько вырос, но, будем реалистами, российский малый бизнес от этого быстрее развиваться не станет. Зато на российском рынке занять площади в коворкингах планируют несколько крупных компаний. «Яндекс» арендовал площади у Workki на Зубовском бульваре, а за ним и МТС – здание того же оператора в районе «Комсомольской».

Чем коворкинги принципиально отличаются от традиционных офисов? В коворкингах сдают не метры, а полностью оборудованное рабочее место или «рабочую станцию», как заявляется в рекламе. В этом случае бизнесу не нужно инвестировать в инфраструктуру и перепланировку, оплачивать операционные расходы на офис – кофе/чай для сотрудников, бумагу для принтера, канцтовары, клининг и т. д., если все это сложить, получается довольно серьезная экономия. Кроме того, резиденты коворкингов получают услуги секретаря, доступ к конференц-залам и переговорным комнатам – последнее, правда, уже за отдельную плату. В то же время, по нашим данным, лишь 2–3% компаний в Москве въезжают в офисы, где уже стоит мебель, хотя не все предпочитают завозить свою и делать ремонт.

Поэтому идея коворкинга крепнет, создавая в сознании людей привлекательную картинку «гибкого рабочего пространства», наполненного приятными творческими личностями, попивающими латте из бумажных стаканчиков или напитки покрепче – Workki, например, после пяти вечера угощает пивом своих резидентов. Непринужденный диалог не обязательно о работе, не фиксированное появление в офисе, позднее начало рабочего дня и раннее его завершение – вот таким предстает коворкинг в глазах большинства. Не работа, а мечта. Правда, не совсем понятно, почему гибкий график ассоциируется именно с коворкингом, ведь и там можно установить фиксированный рабочий день, четко отслеживая появление сотрудников, благо в стартапах их обычно не много. Напротив, в стандартном офисе часто менеджеры сами устанавливают себе график. Мне не удалось найти ни одного исследования, где говорилось бы о том, какие именно подразделения крупные корпорации планируют переводить в коворкинги. Очевидно, не департаменты, занимающиеся операционной деятельностью. Не думаю, что кто-то из RAEX 400 пересадит в коворкинг бухгалтерию или юридический отдел. Скорее всего, туда отправятся проектные команды, договоры с которыми заключены на гибких условиях. В этом случае коворкинги представляют собой идеальное рабочее место – их можно арендовать на месяц, неделю, сутки, час. Если команду нужно расширить, всегда можно получить дополнительные рабочие места. В стандартных офисах сроки и площади аренды жестко фиксируются.

И в то же время крупной стабильной компании, которая задумается об аренде помещения более чем на три года, лучше рассмотреть стандартный офис – это позволит снизить операционные и арендные расходы. Хотя именно на крупный бизнес, который испытывает нехватку больших деловых пространств, делают ставку международные операторы коворкинга, арендующие десятки тысяч квадратных метров в московских бизнес-центрах, – не думаю, что кто-то из них надеется заполнить их небольшими компаниями или ИП. Сейчас в Европе, например, активно развивается формат build to suit, когда коворкинги создаются под отдельного корпоративного клиента. Видимо, мы скоро увидим этот формат и в России.

В коворкинге самом по себе ничего плохого нет – плохи иллюзии, которые он создает, особенно у владельцев невостребованных бизнес-центров, надеющихся превратить пустующие магазины, рестораны и даже парковки под открытым небом в гибкие рабочие пространства. Пожалуй, здесь главная группа риска – это офисные здания, в которых коворкинги являются якорными или моноарендаторами. Ведь как бы ни воспевали экономику совместного пользования журналисты и аналитики, бизнес, основанный на этих принципах, пока терпит убытки. В 2018 г. убыток We Work составил $1,9 млрд при выручке $1,8 млрд. Как написала The Wall Street Journal, выручка и убытки компании растут одинаковыми темпами.

К тому же коворкинг – это специфическая организация офисного пространства с такими планировкой и отделкой, что сдать это помещение как стандартный офис будет уже невозможно, придется заново делать ремонт и полностью менять организацию пространства.

Тем не менее на ниве коворкинга появляются все новые инициативы. К ним можно отнести проект московской мэрии по переоборудованию в гибкие пространства части помещений московских библиотек. Рабочие места, которые предоставляют московские библиотеки, оборудованы WiFi, персональными компьютерами, мебелью и кофейными автоматами. Главный бонус – работать в таком коворкинге можно бесплатно, достаточно предъявить читательский билет. Учитывая, что в Москве более 400 городских библиотек, коворкинги в читальных залах могут в какой-то степени составить конкуренцию профессиональным организаторам гибких пространств.

Не нужно забывать и про tenant-mixt. Да, сложно представить юристов-международников по соседству с творческими хипстерами из IT-среды. Но хороший коворкинг необходим бизнес-центру так же, как качественный фудкорт или отделение банка. Он помогает удерживать текущих арендаторов, повышает их лояльность. За счет коворкинга можно легко увеличить количество рабочих мест. Можно дополнительно арендовать переговорные и конференц-залы по случаю или на постоянной основе. Правда, придется укладываться в жесткие временные рамки, поскольку, как отмечают сами резиденты, помещения иногда бывают забронированы на несколько дней вперед и вам, скорее всего, придется завершать переговоры уже в лифте, зажав бумажный стаканчик с кофе в руке. Сами по себе We Work, Workki, SOK смело можно назвать знаковыми арендаторами, положительно влияющими на имидж любого бизнес-центра.

Ажиотаж последних сделок мешает аналитикам быть объективными. Думаю, что гибкие рабочие пространства останутся с нами надолго, но станут ли они массовым явлением – большой вопрос. И чтобы ответить на него, всем нам нужно честно спросить себя, так ли уж сильно мы хотим жить в условиях тотальной гибкости – гибкий график, нефиксированные доходы, незакрепленное рабочее место, постоянно меняющиеся коллеги? Сомневаюсь, что мы услышим много положительных ответов.