Все статьи

«10% неадекватных»: как торговые центры открываются после карантина

Опубликовано в Forbes

11 /06 2020

Торговые сети не оставляют попыток получить право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке. Почему выход из карантина не замирил стороны и возможен ли в лоббистском противостоянии компромисс?

Собственники коммерческой недвижимости и крупные розничные сети провели весь май в напряженном противостоянии — первые пытались не дать вторым получить право требовать скидки за аренду, а в случае недостижения компромисса расторгать договор аренды без штрафов. Лоббизм владельцев торговых центров (ТЦ) в итоге оказался сильнее: ретейлеры не получили искомых льгот — в соответствующем законе Госдума наделила правом освобождать себя от обязательств лишь малый и средний бизнес.

Но расслабляться «королям недвижимости» рано: 28 мая пленум Верховного суда рассмотрел проект постановления, разъясняющего некоторые нормы Гражданского кодекса, и, как сформулировали источники газеты «Коммерсантъ», некоторые рантье испытали «паническую атаку»: один из пунктов постановления может быть истолкован как дающий возможность легко расторгать договоры, в том числе аренды. В тексте говорится, что, если после заключения договора возникают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, не зависящие ни от одной из сторон, каждый контрагент «в случае объективной утраты интереса вправе отказаться от договора».
«Такого, чтобы расторгнуть договор без штрафа и с завтрашнего дня, не было никогда, — объясняет директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Право выхода есть, но, во-первых, оно не безусловное, а во-вторых, уведомление направляется минимум за 60 дней, для крупных арендаторов — бывает и за 4-6 месяцев, и весь этот период нужно платить аренду».

По словам директора департамента торговой недвижимости управляющей компании Accent Capital Олеси Никитенко, все новые эпизоды противостояния рантье и сетей — это «такие звоночки: очевидно, вопрос возможности расторжения договоров в связи с меняющейся реальностью волнует рынок, и ретейлеры продолжат лоббировать свои интересы». «По мнению нашей команды, существенных изменений постановление не вносит — возможность доказать утрату интереса к договору была у сторон и ранее. Но мы ожидаем, что ретейлеры будут активно ссылаться на данные пояснения в судах, придавая им новый окрас и связывая с пандемией», — рассуждает эксперт.

Олеся Никитенко Директор. Сектор торговой недвижимости

Генеральный директор агентства DNA Realty Антон Белых более категоричен в выражениях: «В такой формулировке [как в проекте постановления ВС] — это треш. Значит, [стороны конфликта] готовятся ко «второй волне». По его словам, право расторгнуть договор должно регулироваться договором, а форс-мажор — понятно изложен в Гражданском кодексе. «Я не считаю, что надо вводить перекосы в сторону арендаторов. Они сейчас говорят про арендное рабство, но сами в свое время подписывали такие договоры и готовы были на любые условия, лишь бы попасть в тот или иной ТЦ. Поэтому и отвечать нужно по полной», — призывает Белых.
Трудные переговоры между собственниками торговых центров и арендаторами идут повсеместно и прямо сейчас.

«Радость присутствия в ТРЦ»

Есть базовые договоренности с 80% арендодателей, по 10% ждем, а 10% неадекватных. Неадекватные арендодатели или ссылаются на требования банков — это самый распространенный вариант, — или просто транслируют позицию собственника без возможности диалога», — рассказывает директор департамента развития «Мэлон Фэшн Групп» (бренды  befree, Zarina, Love Republic и Sela) Игорь Мальтинский. С его оценками соглашается и представитель сети «Росинтер»: «Примерно в 10% случаев мы не достигли приемлемых для нас условий по аренде и продолжаем переговоры».

Президент Русской ассоциации участников фешен-индустрии (РАФИ) Татьяна Белькевич отмечает, что «большинство ТЦ переходят на процент с оборота, некоторые предоставляют скидки, однако заплатить даже 50% аренды для многих ретейлеров представляется невозможным». Если раньше новость о снижении арендной платы вдвое вызвала бы у сетей «шквал положительных эмоций», то сейчас «не каждый может позволить себе отдать такую сумму за простой помещения» в апреле-мае, констатирует она.

Отдельная проблема, жалуются арендаторы, — отсутствие подписанных документов даже в тех торговых центрах, где удалось найти компромисс с собственниками. «Из достигнутых базовых договоренностей в процессе подписания порядка 35%. Остальное еще в работе», — приводит пример Мальтинский из «Мэлон Фэшн Групп».