Все новости

Accent Capital поддержала инициативу РСТЦ относительно законопроекта, позволяющего арендаторам разрывать договоры аренды в одностороннем порядке

25 /05 2020

Законопроект, позволяющий арендаторам разрывать договоры аренды в одностороннем порядке и требовать возврата обеспечительного платежа, был направлен в Государственную Думу 7 мая 2020 года.

Первоначальная редакция законопроекта вызвала волну возмущения у владельцев коммерческой недвижимости – Российский Союз Торговых Центров заявил, что в таком виде будущий закон повлечет за собой крах отрасли. Компании-арендаторы, напротив, поддержали законопроект.

В ходе дискуссии РСТЦ направил письмо председателю комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Андрею Макарову с просьбой не принимать данные поправки и поддержать отрасль коммерческой недвижимости. В письме говорилось о том, что в настоящее время торговые центры полностью лишены дохода. Коммерческая недвижимость не внесена в список пострадавших от коронавируса отраслей российской экономики, к ней не применяются меры поддержки.

 По оценкам профессионального сообщества средняя собираемость аренды за апрель-май 2020 года составляет 10-15% от условий договора. Восстановление выручки до результатов прошлого года может занять от 9 до 15 месяцев после открытия в соответствии с умеренным сценарием.

В РСТЦ отметили, что принятие законопроекта повлечет необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления, а также «переоценку объектов недвижимости, которая грозит банкам 2 трлн руб. дефолтных долгов, 350 млрд прямых процентных потерь, и как результат, может привести к коллапсу всей отрасли торговых центров». Сами ТРЦ перейдут в собственность банков и государства, которые не смогут восстановить их экономическую и социальную ценность в среднесрочной перспективе. За счет сокращений зарплат и увольнений сотрудников, вовлеченных в отрасль торговых центров, в случае коллапса за чертой бедности окажутся 6,3 млн человек.

Олеся Никитенко, руководитель департамента торговой недвижимости Accent Capital:

«Мы обеспокоены ст. 5 законопроекта, которая разрешает арендатору недвижимости выходить из договора в одностороннем порядке и без штрафных санкций в случае потери более 50% выручки. Обычно арендатор недвижимости вносит обеспечительный платеж. В случае безосновательного досрочного расторжения договора этот депозит остается в качестве штрафа у арендодателя либо арендатор может заранее уведомить собственника (обычно это предусматривают условия контракта) и расторгнуть договор. К примеру, если речь идет о небольшом помещении, то арендатор должен уведомить собственника за один — три месяца. Для якорных операторов, которые занимают большие площади, срок может доходить до года. В такой ситуации сохраняется паритет — все стороны уравновешены, риски минимизированы”. (РБК. 08 мая 2020 года. «Арендаторам хотят в одностороннем порядке разрешить разрывать договор аренды». Наталья Густова)

Олеся Никитенко Директор. Сектор торговой недвижимости.

Маргарита Ермошкина, директор юридического департамента Accent Capital:

“Принцип равенства сторон не соблюдается – а ведь на нем базируется гражданско-правовое регулирование». Маргарита Ермошкина напоминает, что арендодатели уже потеряли 70-80% выручки, так и не попав в перечень пострадавших отраслей и никакой федеральной поддержки им не оказывается. При этом они по-прежнему несут обязательства перед банками и другими контрагентами. (газета «Ведомости» от 17 мая 2020 года. «Арендаторы смогут требовать скидку и разрывать договор без штрафа». Антон Филатов)

Маргарита Ермошкина Директор. Право.

21 мая 2020 года Государственная Дума одобрила во втором чтении законопроект о поддержке российской экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса. Документ позволяет разрывать договоры аренды с собственниками помещений фактически без штрафных санкций только предприятиям малого и среднего бизнеса, которые входят в список пострадавших от коронавируса отраслей. Собственники помещений также могут не возвращать обеспечительный платеж, если это предусмотрено договором.

  • доход от аренды МСП - 25%
  • доля в общем обороте предприятий-арендаторов – до 34%

по данным Российского союза торговых центров (РСТЦ)

Позиция отрасли по данному вопросу не изменилась – отношения между арендатором и арендодателем определяются двусторонним договором, который основан на Гражданском кодексе РФ. Вмешательство государства, по мнению РСТЦ, приведет к снижению доверия между сторонами.

Впрочем, одобренный Государственной Думой вариант документа РСТЦ считает наиболее корректным, так как договоренности о снижении размера арендной платы будут носить временный характер. Это позволит более уверенно планировать экономику торгового центра в среднесрочной перспективе.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко:

«Теперь законопроект дает возможность хоть как-то спрогнозировать и зафиксировать часть убытков владельцам помещений. В изначальной редакции он дестабилизировал бы отрасль коммерческой недвижимости на длительный срок». (Газета «Ведомости» от 21 мая 2020 года «Только малый и средний бизнес смогут разрывать договоры аренды». Антон Филатов)