«Наша миссия – сделать самый удобный способ владения недвижимостью»

20.08.2026

37700 просмотров

Автор статьи

Марина Харитонова
Управляющий партнер

Интервью с Мариной Харитоновой, управляющим партнёром инвестиционной группы Accent, – о том, как устроены ЗПИФы недвижимости, как выбирать фонды и где сейчас возможности на рынке коммерческой недвижимости.

– Accent исторически не из финансов, а из реальной коммерческой недвижимости. Расскажите о компании: почему вы решили выйти на розничный рынок фондов недвижимости?

– Компании Accent 19 лет, и все эти годы мы инвестируем в коммерческую недвижимость – и собственный капитал, и капитал инвесторов. Исторически мы делали крупные клубные сделки через ЗПИФ. Наши конкуренты даже говорят: «Пока мы только думали о ЗПИФ, Accent это уже делал».

Лицензию Центрального банка наша управляющая компания получила в 2017 году – с тех пор мы создаём ЗПИФы недвижимости. У нас управление полного цикла: от разработки стратегии и покупки актива до управления и выхода из него. Причём выход из актива и распределение доходности – одна из ключевых компетенций управляющей компании: красиво и с доходом выйти из актива – это большая работа.

Мы работаем в трёх секторах: склады, офисы и торговая недвижимость. В прошлом году мы приняли решение выйти на новый для нас рынок – рынок частных инвесторов. За этот год мы вывели два фонда, они торгуются на Мосбирже, их можно приобрести практически у любого брокера. Сегодня нам доверили деньги порядка 5 000 инвесторов.
Наша миссия – сделать самый удобный способ владения недвижимостью, чтобы качественные площади были доступны каждому инвестору. Для этого мы открываем новые фонды, в том числе для неквалифицированных инвесторов.

– ЗПИФов много. Какие базовые параметры фонда инвестору смотреть в первую очередь?

– Здесь всё классически: как и с любой бумагой, вы решаете, какой риск взять и какую доходность получить. Прежде всего нужно отталкиваться от целей вашего портфеля.
Важно понимать: недвижимость – это защитный актив, длинные деньги. Этот инструмент придуман давно, ещё в США в шестидесятых годах. В России фонды недвижимости развиваются с двухтысячных, а активный рост мы видим с 2021 года.
Это классический инструмент, где можно «припарковать в кирпичи» часть портфеля. Какую часть – решает каждый инвестор. В классике консервативный инвестор держит в недвижимости до 30% – не считая недвижимости, которой владеет напрямую и в которой живет. У более рискованных инвесторов – 5–10%. Здесь не будет иксов, но будет стабильный ежемесячный доход: вы владеете частью огромного склада или торгового центра, получаете арендный поток, а сам объект ещё и растёт в цене – как квартира, только управляет им за вас профессиональная команда.
При выборе смотрите на свой риск-профиль и на сектор недвижимости. И я рекомендовала бы диверсифицировать портфель – и по фондам, и по управляющим компаниям.

– У вас есть фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Что у них внутри?

– Сейчас у нас два фонда. Первый – «Акцент-4», фонд для квалифицированных инвесторов. Внутри – районный торговый центр рядом с двумя станциями метро, БКЛ и «Сокольники». Мы реконструировали его и уже три года там нулевая вакансия (все площади сданы) – это стабильный готовый арендный бизнес. СЧА фонда – 1,4 млрд рублей. Уже год фонд торгуется на бирже, и всё это время мы ежемесячно выплачиваем пайщикам доходность 12–13% годовых. Подтверждённая полная доходность – 24%, это можно проверить на Мосбирже.

Теперь о том, что внутри. Арендопригодная площадь торгового центра – 13 300 кв. м, там представлены крупнейшие арендаторы. Мы купили объект в состоянии «а-ля рынок», с короткими договорами – он принадлежал непрофессиональному управляющему. Мы полностью поменяли концепцию и 80% арендаторов. Сейчас это профессионально управляемый торговый центр – кто бывает в Сокольниках, может зайти и посмотреть.

Второй фонд – для неквалифицированных инвесторов, он также котируется на Мосбирже и включён в индекс Мосбиржи торговой и коммерческой недвижимости. Фонд запущен в декабре 2025 года, мы также выплачиваем ежемесячную доходность в районе 12%, подтверждённая общая доходность за первый квартал – 21% годовых. Обороты здесь выше – активность в стакане у розничных инвесторов больше.
Внутри фонда – качественный кросс-докинговый склад в Подмосковье площадью 58 000 кв. м, построенный лидером складского девелопмента. Арендатор – «Деловые Линии», крупнейший логистический оператор России, устойчивая компания с множеством подразделений и клиентов. С ним заключён долгосрочный договор аренды на семь лет – это гарантия арендного потока. Индексация на уровне открытого ИПЦ, без коридоров. Какой будет инфляция – так и будет расти арендная ставка. Это именно то, за что любят недвижимость: она отыгрывает инфляцию.

– Вы профессионалы, вы выбрали что-то классное. Но в акциях я могу посмотреть отчётность, денежные потоки. А как понять, что вот этот «кусок бетона» качественнее другого?

– Расскажу, как выбираем недвижимость мы как управляющая компания. Это целый процесс, описанный внутри компании, который позволяет принимать взвешенные решения. Мы инвестируем собственный капитал и управляем чужим – и чувствуем ответственность за каждое решение.

Всё начинается с разработки стратегии фонда. Под неё мы формируем список проектов, соответствующих стратегии. В год мы смотрим порядка ста объектов. Из этих ста мы можем не купить вообще ничего – если объекты не подходят по доходности, качеству или стратегии фонда.

Если объект выбран, начинаются комплексные проверки – due diligence: юридическая, техническая, финансовая, если мы покупаем компанию, а не недвижимость напрямую. Для этих проверок мы нанимаем сторонние компании. Да, это платно, но при такой капиталоёмкой покупке эти средства оправданы. И только убедившись, что нет «красных флагов», мы идём на инвестиционный комитет, где защищаем приобретение актива. После решения инвесткомитета заходим в сделку.

Отдельно скажу про коммерческую проверку: мы очень тщательно смотрим текущее состояние объекта, существующую конкуренцию и – обязательно – будущую: на профессиональном рынке всегда есть заявленные к вводу объекты, и это скажется на дальнейшей судьбе актива. А мы покупаем вдолгую.

Что делать инвестору? Либо проходить весь этот процесс самому, либо доверить его команде. Это и есть доверительное управление. Качество мы гарантируем, во-первых, собственным капиталом – мы сами инвестируем в свои фонды. Во-вторых, репутацией. В-третьих, самим процессом, в котором задействовано минимум десять человек, и у каждого – персональная ответственность за своё решение.

– Какая у вас конкуренция в этой нише? И назовите три основных ваших преимущества.

– Всего фондов недвижимости около трёхсот, но большинство – кэптивные. Активно, рыночно на бирже торгуется порядка 30 фондов, и их делают 10 управляющих компаний. Почему так мало? Потому что это высокоинтеллектуальный труд: с одной стороны, нужно понимать, как работает недвижимость, и иметь команду, которая умеет ей управлять, а с другой – работать с рынком капитала, что тоже непросто.

Наши преимущества. Первое: мы 19 лет занимаемся именно управлением недвижимостью, пережили вместе с инвесторами все кризисы и показываем устойчивый результат. Второе: мы инвестируем собственный капитал – а для инвестора очень важно понимать, что мы все в одной лодке. Третье: мы стремимся стать самой прозрачной компанией на рынке – публикуем управленческую отчётность в личном кабинете, отвечаем на вопросы пайщиков, у нас есть финансовые модели, отражающие все наши потоки.

Это сокращённая версия интервью. О том, чем ЗПИФ отличается от обычного ПИФа, в каких секторах недвижимости сейчас есть возможности, как фонды сочетаются с ОФЗ и депозитами и когда появится фонд на ЦОДы, – смотрите в полной видеоверсии.