Все об инвестировании в ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ (Закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости — это одна из форм доверительного управления имуществом. Инвесторы передают управляющей компании деньги или другое имущество, получая в обмен паи, количество которых пропорционально вложенным средствам. Привлеченный инвестиционный капитал компания вкладывает в недвижимость, управление которой нередко полностью берет на себя.

Искусство управления недвижимостью заключается в том, что управляющая компания уже на стадии рассмотрения актива хорошо представляет себе, какие качественные изменения ему необходимы. Вариантов великое множество: реконцепция, реновация, изменения назначения и многое другое. Цель этих изменений — стабилизация арендного потока, увеличение стоимости объекта и, как следствие, более высокая доходность, которую получат инвесторы в различных продуктах.

При этом имущественными правами на приобретенные активы владеет не юридическое лицо (управляющая компания), а все пайщики фонда.
ЗПИФы как правило создаются под конкретные объекты или инвестиционные идеи. Поэтому они привлекают ограниченное количество средств. Как только необходимая сумма собрана, фонд приобретает активы в свой портфель и, как правило, закрывается для новых инвесторов, хотя при определенных условиях может быть и открыт для новых вложений по дополнительной выдаче.

Управление недвижимостью — это комплексный процесс, занимающий большое количество времени и требующий полного погружения, именно поэтому роль управляющего в коммерческой недвижимости решающая, а главный актив компании — это опыт сотрудников в преодолении кризисов, как позитивный, так и негативный.

В периоды высокой неопределённости на фондовых и валютных рынках инвесторы традиционно обращаются к более консервативным инструментам, таким как облигации федерального займа и банковские депозиты. Интерес к банковским вкладам возрос в марте текущего года, когда проценты по ним резко увеличились после повышения ключевой ставки Центральным банком России. Но сроки наиболее выгодных депозитов заканчиваются, а доходность вкладов и облигаций за последние месяцы значительно снизилась, поэтому они уже не представляют прежнего интереса.

Недвижимость в России традиционно является популярным инструментом для вложения свободных средств. Исследование ВЦИОМ показало, что 77 % россиян при наличии крупной суммы инвестировали бы её в недвижимость, а 72 % опрошенных считают недвижимое имущество более надёжным инструментом, чем банковский вклад.

Валюта, которая долгое время рассматривалась многими в качестве инструмента для сбережения, утратила привлекательность из-за роста курса рубля к наиболее популярным валютам. Банковские вклады по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ также перестают приносить хоть сколь-нибудь ощутимый доход. И даже криптовалюты, которые росли на протяжении длительного времени, сегодня потеряли прежнюю привлекательность для инвесторов.

На фоне этого в текущем году объём инвестиций в недвижимость показывает стабильный рост. Только за первый квартал 2022 года он составил более 104 млрд рублей, это на 49 % больше соответствующего периода 2021 года.
Есть все основания полагать, что в обозримом будущем эта тенденция продолжится.

Классическая покупка коммерческой недвижимости – способ инвестирования с высоким порогом входа. Кроме того, после приобретения такого объекта им нужно управлять, обеспечивая нормальное функционирование.

Вложение свободных средств в ЗПИФн – способ инвестировать в качественные объекты, избежав лишних сложностей и проблем управления. Для неспециалиста разобраться в вопросах управления активами, в динамике фондового рынка или условиях комбинированных финансовых продуктов практически невозможно. В то же время механизм получения дохода от объектов недвижимости прост: арендные платежи плюс рост рыночной стоимости актива.

Чем более востребован объект среди крупных арендаторов, тем стабильнее арендный поток и, соответственно, доходы инвестора. у Например, в складской недвижимости спрос на качественные активы А-класса огромен: вакансия на рынке Московского региона остается на рекордно низких значениях за 10 лет – менее 1,5% (!) от всего предложения[1] . При этом рынок обладает огромным потенциалом дальнейшего насыщения: плотность складских помещений в США –более 5м2 на 1 человека, тогда как в Москве –около 1 м2на 1 человека[2]
Приобретение пая доступно при сравнительно небольших суммах: средний чек неквалифицированного инвестора в России составляет 1,5 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.

Есть и другие преимущества инвестирования в ЗПИФ недвижимости:

• налог на прибыль не выплачивается за счёт имущества фонда;
• реестры пайщиков ведутся в специальных депозитариях, недоступных для публичного использования;
• задачи управления имуществом фондов решают профессионалы: привлечённые специалисты или управляющие компании, которые разделяют с пайщиками риски, поскольку отвечают перед ними своим имуществом;
• учёт и контроль операций с имуществом ЗПИФн осуществляет специальный депозитарий.

О выгоде инвестиций в ЗПИФ недвижимости говорят и цифры статистики.

В 2021 году фонды в России в среднем показали доходность 8–15%, что в два раза превышает размер ключевой ставки Банка России в соответствующий период. А профессиональные управляющие обеспечивают инвесторам и более существенную доходность — до 18%.

В первом полугодии текущего года, несмотря на внешние события, ЗПИФн сохраняют устойчивость: средняя доходность неквалифицированных инвесторов от арендных платежей по рыночным ЗПИФн составила 11%.

Перспективность и надёжность этого инструмента подтверждает и опыт других стран. Например, у 43% домохозяйств в США свободные средства вложены в аналогичный инвестиционный инструмент – REIT.

Прямые инвестиции в недвижимость отличает высокий порог входа, а также необходимость квалифицированной команды для управления активом. Поэтому неуклонно возрастает интерес инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн).

Активность инвесторов на рынке недвижимости, вопреки прогнозам, не снизилась. Напротив, объём инвестиций в первом полугодии 2022 года увеличился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 42%, до 180 млрд рублей. За 5 месяцев текущего года суммарные активы фондов выросли до 45,7 млрд рублей, или на 15,5 % в сравнении с тем же периодом 2021 года.

Внимание к этому инструменту проявляют и неквалифицированные инвесторы, которые уже вложили в розничные ЗПИФн 4,3 млрд рублей. Только за апрель-май текущего года объём торгов паями ЗПИФн на Московской бирже вырос на 30 % и составил 431 млн рублей. За этот период неквалифицированные инвесторы ЗПИФ недвижимости получили 1 млрд рублей только от арендных платежей.

Инвестирование в такие фонды обладает всеми плюсами вложений в недвижимость, но при этом лишено многих минусов. Коммерческая недвижимость, включаемая в состав ЗПИФ, в сложных экономических условиях традиционно менее подвержена волатильности, что позволяет диверсифицировать риски.

У ЗПИФн относительно низкий порог входа в сравнении с классической покупкой недвижимого имущества. Объект коммерческой недвижимости в Москве обойдется буквально в миллиарды рублей, что доступно далеко не каждому инвестору. А фонд – это возможность независимо от размера капитала, инвестировать в высококачественные объекты.

Фонд обеспечивает диверсификацию благодаря включению в портфель разных активов из одного или нескольких секторов. Приобретая пай, его владелец начинает получать прибыль от всех этих объектов.
Модель получения прибыли пайщиками фондов недвижимости прозрачна: в её основе лежит доход от арендных платежей. Они обеспечивают стабильную ежеквартальную доходность для инвесторов. А при расформировании фонда собственник пая получает доход от реализации имущества.

Иными словами, ЗПИФ недвижимости обладает преимуществами облигаций в виде стабильного купонного дохода и акций - в виде потенциального роста стоимости при продаже актива.

ЗПИФн идеально подходит для тех, кому важна конфиденциальность. В государственных реестрах, в том числе открытых для публичного доступа, не отражаются сведения о владельцах паев. В них содержатся записи, что имущество принадлежит на правах общей долевой собственности владельцам ЗПИФн. Помимо названия ПИФ, в реестре указывается наименование управляющей компании.

Банковские счета также открываются на имя доверительного управляющего, данные о собственниках паёв при открытии счетов не указываются.

Вопросами управления ЗПИФ недвижимости занимается управляющая компания. Она привлекает капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, получая за свои услуги комиссионные. Собственники принимают решения только по вопросам, прямо определённым в законодательстве и правилах доверительного управления ЗПИФ.

Управляющая компания несёт полную ответственность за все операции с имуществом, входящим в состав фонда, и регулярно отчитывается перед пайщиками о результатах управления. Учёт и контроль операций с имуществом осуществляет специальный депозитарий, что обеспечивает прозрачность действий компании. Деятельность УК контролирует Центральный Банк России.

Владение паями ЗПИФ недвижимости выгодно с точки зрения налогообложения: доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ.

Каждый инвестор в недвижимость может определить комфортное для себя соотношение риска и доходности, а потом с учётом этого выбрать предпочтительные объекты инвестирования.

Самая высокая доходность – в девелоперских проектах. Но вложения в строящиеся или реконструируемые объекты несут повышенные рыночные, финансовые и производственные риски. Они могут быть связаны как с действиями участников проекта, от качества работы которых существенно зависит результат, так и с более глобальными событиями, например, изменением экономической ситуации.

Неплохую доходность можно получить, инвестируя в проекты по реконцепции объектов. Такие инвестиции сопряжены с меньшими рисками, так как предусматривают вложения в уже существующие объекты, нередко имеющие стабильный, хоть и небольшой поток арендных платежей. Реконцепция подразумевает изменение назначения помещения или маркетинговой идеи, чтобы «перезапустить» экономику объекта, повысить его стоимость и привлечь платёжеспособных арендаторов. Доходность таких проектов может зависеть от соблюдения плановых сроков, стоимости ремонтных и других необходимых видов работ.
Для инвесторов, которые не готовы идти на повышенные риски и нацелены на сбережение капитала, его защиту от инфляции, лучше рассмотреть более консервативный вариант. Им подойдут инвестиции в стабилизированные объекты, находящиеся под профессиональным управлением. Они обычно заполнены арендаторами, с которыми заключены долгосрочные договоры.

Ставки по этим контрактам, как правило, привязаны к индексу потребительских цен. Это даёт регулярное поступление денежных средств, компенсирует инфляционные процессы и обеспечивает купонную доходность для инвесторов. Риски здесь связаны преимущественно с качеством управления, поэтому к выбору управляющей компании стоит подходить очень внимательно. Вложения в такие объекты – хороший способ диверсифицировать портфель и минимизировать риски.

Пайщики фондов получают доходность двух видов:

• текущая доходность от арендных платежей,
• доходность к погашению.

Оба механизма имеют некоторые нюансы, которые стоит учитывать, вкладывая средства в ЗПИФ.

Её основной источник - арендные платежи, поэтому размер и стабильность выплат напрямую зависят от востребованности объекта арендаторами и условий заключённых с ними договоров.

Как правило, долгосрочные договоры содержат условия об индексации арендной платы в соответствии с ростом индекса потребительских цен. Это необходимо для того, чтобы защитить интересы арендодателя при росте инфляции, уровень которой точно предсказать нельзя. Он может существенно отличаться от прогнозных значений. Например, по оценкам Росстата, по итогам мая 2022 года инфляция в РФ составила 17,1 % в годовом исчислении, тогда как целевой показатель инфляции в России, по оценкам ЦБ РФ, равен 4 %.

Арендаторы тоже заинтересованы в минимизации возможных рисков, поэтому окончательные условия индексации для каждого объекта зависят от достигнутых соглашений между сторонами. Часто в договорах предусматривается верхний и нижний порог индексации.
Поскольку арендная плата индексируется ежегодно, основной прирост ставки происходит за счёт сложного процента. Поэтому для арендодателя выгодно заключение договоров на длительный срок.

Смена арендатора может менять ставку. В большую или меньшую сторону она изменится, зависит от баланса спроса и предложения по конкретному объекту или сегменту в целом. Если спрос превысит предложение, ставка будет расти. И напротив, при увеличении невостребованных площадей и уменьшении спроса арендная ставка снизится.

Текущая доходность пайщика ЗПИФ недвижимости и стабильность поступлений во многом зависят от качества управления активами. Поэтому при решении инвестировать в ЗПИФн на опыт и репутацию УК стоит обращать самое пристальное внимание.

Её обеспечивает прирост стоимости активов. Он может происходить за счет многих факторов: изменения арендных ставок, привлечения новых арендаторов, реконцепции или реконструкции объекта, принятия других решений, касающихся управления активом.

Здесь тоже важно качество управления объектами ЗПИФн. Профессиональный управляющий ещё на этапе приобретения актива понимает, как и за счёт кого будет создаваться входящий финансовый поток, какие организационные и конструктивные изменения необходимы объекту, чтобы повысить его инвестиционную стоимость.

Оно зависит от характеристик объекта. Если инвестор вкладывается в готовый высококачественный актив с пулом арендаторов и стабильным арендным потоком, он получит высокую текущую доходность. Но доходность к погашению в этом случае будет ниже, поскольку объект не будет подвергаться изменениям, потенциально способным увеличить его стоимость.

И напротив, входя в активы, нуждающиеся в изменениях, инвестор может потерять в текущей доходности или вообще не получать её первое время. Все средства, получаемые от объекта, в этом случае могут направляться управляющей компанией на его усовершенствование. Зато доходность к погашению впоследствии будет значительно выше.

Высокую доходность могут обеспечить не любые объекты недвижимого имущества.

Профессиональные управляющие выбирают для вложения средств инвесторов только недвижимость институционального качества – это объекты класса «А», «В» и «В плюс», которые соответствуют ряду требований:

• расположены в крупных городах, в хороших локациях;
• относятся к востребованным сегментам;
• имеют долгосрочных арендаторов, желательно из числа крупных компаний российского значения.

Конкретные характеристики зависят от типа объекта. Например, для торговых центров важна хорошая посещаемость, близость транспортной инфраструктуры. В сегменте складской недвижимости востребованы мультитемпературные склады с крупными федеральными или международными арендаторами.

ЗПИФ недвижимости удобны тем, что позволяют пайщику вложить средства не в один, а сразу в несколько объектов, тщательно отобранных профессиональными управляющими с учётом всех критериев.

В России больше распространены ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов. На конец первого полугодия текущего года было зарегистрировано 32 таких фонда с совокупной стоимостью чистых активов в размере 126,5 млрд рублей.

Число рыночных ЗПИФ коммерческой недвижимости меньше - 24, а стоимость их активов составляет 50,2 млрд рублей. Однако налицо положительная динамика: в сравнении с концом 2021 года совокупная стоимость чистых активов фондов для неквалифицированных инвесторов выросла на 10,6 млрд рублей, или на 27%.

Компания занимается инвестициями в объекты институциональной недвижимости в Москве и других российских городах-миллионниках. Инвестиции в ЗПИФн под управлением Accent Capital можно рассматривать в качестве надёжного вложения средств по следующим причинам:

• опыт компании в сфере управления инвестициями на рынке недвижимого имущества – 15 лет;
• Accent Capital управляет активами в наиболее востребованных секторах коммерческой недвижимости;
• мы – единственная на российском рынке управляющая компания, которая верифицирует отчётность по международным стандартам GIPS (Global Investment Performance Standards);
• Accent Capital реализует практику управления "под ключ", то есть самостоятельно ведёт все процессы, от разработки стратегии до операционного управления;
• Мы входим в проекты вместе с нашими партнерами-пайщиками, инвестируя собственный капитал. Тем самым мы разделяем с соинвесторами все риски.

В периоды кризиса стоит вкладываться в сегменты, наиболее устойчивые к экономическим потрясениям.

С этой точки зрения, привлекательным объектом для инвестиций является складская недвижимость, так как потребность бизнеса в таких площадях традиционно находится на высоком уровне. По итогам прошлого года склады были заполнены почти на 100%, в текущем году оснований для уменьшения их востребованности также не наблюдается.

Устойчивости этого сегмента способствует инфраструктурный характер такого имущества и практика built-to-suit, когда здание строится под требования будущего арендатора. Развитие интернет-торговли, которое требует новых складских площадей, также увеличивает его потенциал. Долгосрочные контракты с арендаторами обеспечивают стабильный доход, предыдущие кризисы владельцы таких объектов проходили менее болезненно, чем остальные.

Привлекательным в плане долгосрочных вложений является не только коммерческая недвижимость. Хорошим вариантом остаётся и рынок жилья, который государство рассматривает в качестве стратегической отрасли экономики и традиционно поддерживает в периоды кризисов.

Довольно перспективными выглядят инвестиции в девелоперские проекты в сфере жилья.
Например, Accent Capital сейчас развивает проект по строительству современного жилья в Ярославской области.

Территория, где реализуется проект, уникальна с экологической точки зрения: там есть сосновый лес и рукотворное озеро необычной формы, напоминающей медведя. При этом к 2030 году эта местность будет находиться в черте города. То есть жители кластера смогут пользоваться всеми преимуществами городской жизни, одновременно наслаждаясь красотой окружающей природы.

Проект разработан как часть комплексного развития территории Ярославской области. Он предусматривает возведение мультиформатного жилья не только для жителей регионального центра и области, но и для приезжих из других регионов России.
В рамках проекта планируется строительство жилья комфорт-класса и необходимой инфраструктуры социального и коммерческого назначения, в том числе образовательных учреждений, торговых центров, музеев, спортивных объектов. В итоге это будет не просто зона жилой застройки, а целый социальный кластер с комфортными условиями жизни.
Экономика развивается циклично, и периодических кризисов в мире или отдельных странах избежать невозможно. Но можно минимизировать риски потери капитала, диверсифицируя инвестиционный портфель и вкладывая часть средств в защитные активы. Инвестиции в коммерческую недвижимость и, в частности, в ЗПИФ недвижимости, зарекомендовали себя в качестве надёжного инструмента. При правильном выборе управляющей компании эти активы могут приносить доход даже в непростые для экономики периоды.