All articles

Гибкие офисы: стандартное отклонение

Published on BFM.ru

29 /04 2021

Когда появившийся на рынке недвижимости формат-новичок может с уверенностью сказать, что перешел от опытных образцов к серийному производству? Иными словами, когда пусть и очень свежие и интересные, но отдельные предложения дорастают до определения «новый сегмент»? При одновременном соблюдении минимум трех условий.

Первое — это, конечно, серьезный объем предложения и спроса. С этим у гибких офисов Москвы все хорошо. Как гласили данные, которые компания Cushman & Wakefield озвучила в ноябре прошлого года, доля гибких офисов Москвы составляет лишь около 1,2% (уровень, сравнимый с мировым и европейским), но этот сегмент растет более чем на 50% в год. «В текущих условиях это один из самых востребованных офисных форматов. При условии ввода в 2020 году всех заявленных площадок объем рынка может составить 271 000 квадратных метров, и тогда доля гибких пространств достигнет 1,5%. В 2021 году при условии открытия всех заявленных площадок (и с учетом потенциального нового предложения 2020 года) объем рынка может составить 343 658 квадратных метров (1,8% от общего офисного стока)», — отмечала тогда партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

Второе условие — наличие расположенных во времени и пространстве ступеней развития, позволяющих понять если не направление движения народившегося формата, то хотя бы его готовность к такому движению в принципе. По этой части flex-офисы могут похвастать короткой, но уже очень яркой историей, которая, начавшись с внешних коворкингов и локальных офисных предложений от компании Regus, довольно быстро дала побег в сторону корпоративных коворкингов и agile-пространств. Потом на свет появились сервисные офисы, а сегодня flex-форматы доросли до глубокого проникновения в детали — рынок обсуждает сразу две «гибкие» премьеры.

Первый продукт, который запустила сеть смарт-офисов SOK, называется «Офис по подписке». Это предложение, адресованное компаниям, отправившим часть штата на смешанную или постоянную удаленку, предполагает оплату только того времени, которое арендатор (точнее, его сотрудник) реально проведет на рабочем месте. Включенный сервис — временной доступ, рабочие зоны, бронирование переговорок, возможность приглашать гостей — регулируется тарифами. Стоимость за одного сотрудника начинается от 400 рублей в день. Как считает руководство сети SOK и ее клиенты, подобный подход позволяет компаниям рационально использовать бюджеты, управлять затратами и не быть привязанными к одной локации.

И при слове «локация» в игру органично вступает вторая новинка сезона — Home Office by Business Club. По сути, это сервис по выбору и бронированию в Москве рабочих мест. В ближайшее время сеть Business Club, входящая в периметр компании Capital Group, планирует в ближайшее время подключить к Home Office более 100 площадок в отелях, бизнес- и комьюнити-центрах, коворкингах, коливингах и даже в ресторанах. Средняя вместимость каждого пространства Home Office составит пять рабочих мест, в приложении любая компания сможет выбрать для своих сотрудников географически удобные им отдельные рабочие места, кабинеты и переговорные. Базовый тариф, вне зависимости от адреса прописки площадки, будет единым — 300 рублей в час. Что самое главное, все рабочие места будут отвечать единым стандартам.

А единые стандарты — это как раз третье необходимое условие, и, в отличие от двух предыдущих, с ним все сложно, и не только у flex-офисов. Например, жилой сегмент долгие годы живет вне единых стандартов — он множество раз пытался их выработать, но ни одно из предложений так и не прижилось в качестве общерыночной классификации. В частности, отсюда бесконечные статистические расхождения (каждый счетовод по-своему определяет, какой проект к какому классу отнести и где и как его учитывать), отсюда обвинения в нечестных маркетинговых ходах, которые игроки рынка бросают друг другу в лицо, отчасти отсюда выглядящая несправедливой кадастровая стоимость, она же налоговая база, и многое другое.

Но, как подчеркивает сооснователь и управляющий партнер сети сервисных офисов Business Club от Capital Group Мурад Дамиров, в данном случае без стандартного подхода было никак не обойтись, потому что в единых стандартах вся суть географически всеохватного Home Office.

Мурад Дамиров
сооснователь и управляющий партнер сети сервисных офисов Business Club от Capital Group
«В проекте Home Office мы столкнулись с этой проблемой в связи с тем, что подключаем к единой сети абсолютно разные локации. Наша основная идея в том, что вокруг нас очень много рабочих мест: это бизнес-центры, бизнес-залы в отелях, какие-то отели даже свой номерной фонд переделывают под офисные помещения. И все везде по-своему, где-то удобно, где-то нет, но ведь невозможно работать там, где все не приведено к чему-то определенному, чему-то единому. Словом, пришлось стандартизировать. Хотя стандартизировали мы, по большому счету, азы, основные вещи, которые должны быть в любом офисе: это рабочее место — стол, офисное или любое другое удобное кресло, необязательно офисное, свет — достаточный по нормативам, высокоскоростной Wi-Fi и постоянно поддерживаемая в помещениях чистота».

Иными словами, Home Office by Business Club — своеобразный офисный McDonald's с его глобально отрепетированным антуражем и меню. Стандарт качества гамбургера и колы в McDonald's Москвы, Рима и Сиднея одинаков. И такими же выверенными будут предложения проекта Home Office, где бы они ни находились — в «Novotel Москва центр» на Новослободской, в гостинице Ibis или в других местах.

Более того, по мнению Мурада Дамирова, даже если рынок и не создаст плюс-минус официальных стандартов, у всех сервисных операторов «стандартные азы» все равно будут одинаковыми. «Да, у крупных корпоративных клиентов есть отличающиеся запросы, скажем, касающиеся размера столов: одни предпочитают 70 на 130 сантиметров, другие — 80 на 140, и порой это бывает принципиальной позицией. Но нормативный свет, нормативное количество воздуха в помещении, высота стола, удобное рабочее кресло — это все будет стандартизироваться, все придет к общему знаменателю», — говорит Мурад Дамиров.

Если мы говорим о свете, воздухе и удобстве рабочего места — сомнений нет, так и будет. Но, как только речь заходит о стандартизации в более широком смысле этого слова, все перестает выглядеть таким уж однозначным.

Между жесткими ориентирами и оригинальными решениями

Очевидно, что, в принципе, от стандартов, которые, судя по словам аналитика департамента офисной недвижимости компании Accent Capital Игоря Кузьмина, правильнее было бы назвать ориентирами, рынок flex-офисов сейчас бы не отказался причем по целому ряду причин.

Игорь Кузьмин
аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital
«На текущий момент общепринятой классификации в России и мире не существует. Разработка и принятие классификации гибких офисных пространств позволят сегментировать данный тип рынка. Вероятнее всего, классификация будет затрагивать инженерные и технические характеристики здания, в котором расположен flex-офис, а также предоставление набора сервисов, где может быть представлен обязательный и рекомендательный набор функций. Это позволит упростить оценку качества предлагаемых помещений и набора услуг, сделать ценообразование более прозрачным для клиентов и в совокупности улучшить качество гибких офисных пространств на рынке, поскольку операторы будут стремиться соответствовать принятому стандарту классификации».

Игорь Кузьмин Аналитик департамента офисной недвижимости

И по мнению управляющего директора компании О1 Standard Дмитрия Свешникова, стандарты нужны, причем довольно жесткие. В первую очередь потому, что сама концепция гибких офисов подразумевает: арендатор не должен думать ни о чем, кроме того, как вести бизнес, а сервис, обслуживание площадки, закупка расходных материалов находятся в ведении управляющей компании или сервисного оператора. Стандартизация процессов управления поможет операторам сервисных офисов более четко формулировать свое ценностное предложение и доносить до арендаторов критерии отличия своего сегмента от классической аренды, а клиенты будут более четко понимать, что именно входит в ставку аренды сервисного офиса, и рассчитывать преимущества того или иного формата для себя.

Дмитрий Свешников
управляющий директор компании О1 Standard
«По сравнению с классической арендой в обслуживании сервисных офисов есть несколько особенностей. В первую очередь это более интенсивный план по клинингу. Очень часто в сервисном офисе применяется система hot-desk: одно рабочее место в течение дня могут попеременно занимать несколько сотрудников. Поэтому целесообразно включать несколько поддерживающих уборок в течение дня, когда клинер инспектирует пространство на предмет необходимости уборки и дезинфекции в связи с мерами противодействия распространению COVID-19. Более жестких стандартов требует и система реагирования управляющей компании на заявки от арендатора. На любое подобное обращение необходима молниеносная реакция, речь о пяти-десяти минутах. Очень часто гибкие офисы позиционируют себя как современные технологичные пространства, реализованные с применением стандартов экологической эффективности. Поддержание этих стандартов — от обслуживания инженерных систем до обучения клинеров правилам обращения с разделенными отходами — требует постоянного внимания со стороны управляющей компании, чтобы эти стандарты не оставались только на бумаге, а применялись на практике».

Вообще, наиболее часто в сочетании со словом «стандарты» эксперты употребляют слово «сервис». «Комплексный сервис», — уточняет сооснователь и совладелец сети сервисных офисов Business Club от Capital Group Герман Те.

Герман Те
сооснователь и совладелец сети сервисных офисов Business Club от Capital Group
«Ключевой запрос сегодня — это не просто офисные площади или полностью готовые для работы площадки, а комплексный сервис. Именно сервисы и их уровень становятся самым серьезным для операторов офисов «под ключ» параметром качества: тот, кто первым внедрит высокие стандарты оказания услуг и управления офисными площадями, сможет сохранить доверие клиентов и привлечь новых, преуспеет на высококонкурентном рынке. С учетом развития продуктов сети, в частности маркетплейса аренды стандартизированных рабочих мест Home Office by Business Club, внедрение единых стандартов становится знаком качества бренда, вне зависимости от масштаба или расположения площадки».

У архитекторов, которые занимаются созданием гибких офисных пространств, конечно же, несколько иной взгляд на вещи. Управляющий партнер UNK corporate interiors Николай Миловидов предлагает для начала в принципе определиться: что такое flex-офис и в каком сегменте корпоративных интерьеров мы используем такой термин? По оценкам эксперта, сам по себе гибкий офис — это практически любое проектируемое в последние годы офисное пространство: большая часть бизнесов функционально перестроилась на работу или в проектных командах, или по agile и так далее, и офисам таких бизнесов требуется быть заточенными под самые разнообразные форматы коммуникаций между сотрудниками. Возможность для сотрудника внутри одного и того же офиса сменить рабочую обстановку, объединиться с коллегами или, напротив, отгородиться от всех для концентрированной работы обеспечивает именно гибкое, многофункциональное, адаптивное пространство — то есть flex-офис, который как раз не стандартизируется.

«Тут скорее можно говорить о некоем стандартном наборе пространств, из которых архитектор и заказчик могут сложить любой функциональный набор для конкретного бизнеса. И сколько «видов» бизнеса, столько и наборов можно придумать», — поясняет Николай Миловидов. И продолжает: а вот если под flex-офисом мы подразумеваем в большей степени девелоперский подход, а именно создание готовых офисов в аренду, тогда мы вполне можем говорить о стандартах проектирования.

Николай Миловидов
управляющий партнер UNK corporate interiors
«Речь не идет о каких-то стандартах соответствия званию flex-офиса. Это не как с сертификацией отелей, например: есть то-то и то-то — пять звезд, нет — тогда три звезды. Я бы говорил о создании своеобразного flex-меню, стандартных архитектурных приемов, применение которых позволяет в дальнейшем девелоперу предлагать своим арендаторам по-настоящему гибкие офисы. Например, мы говорим, что одним из основных приемов является такая организация планировки базового пространства офиса, которая в дальнейшем может быть с минимальными финансовыми и временными затратами либо превращаться в большой open space, либо разбиваться на несколько помещений. А эти помещения в свою очередь могут превращаться как в кабинеты, так и в переговорные комнаты. В итоге этот функциональный прием формирует стандарт: если нет возможности адаптировать уже готовое пространство под конкретного арендатора, значит, это не flex. Я вот о такой стандартизации говорю. При этом гибкий офис — это все-таки про не очень большие офисы. Я бы ограничил их площадь максимум до 1000 квадратных метров — именно потому, что на больших площадях начинает размываться эта функциональная заточенность офиса под клиента».

Как считает Николай Миловидов, подобные стандарты, изначально используемые в архитектурном инструментарии, помогут и архитекторам, и девелоперам привить арендаторам общее представление о продукте — гибком офисе. Впрочем, по мнению генерального директора KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™ Руслана Кубравы, сейчас, пожалуй, у каждой крупной компании есть свое внутреннее понимание проектирования офисов, в том числе и flex-форматов. Просто задачи и видение у всех отличаются, и для разных компаний решения будут оригинальными.

Руслан Кубрава
генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™
«Универсальные стандарты в отрасли, на мой взгляд, сегодня трудно исполнимы: слишком разнообразны задачи и запросы, слишком трудно найти универсальные решения и создать шаблоны. Заказчики зачастую допускают ошибки, не имея опыта интерпретации решений и не понимая, как правильно организовать пространство. Поможет только качественный консалтинг. И стандартизация самого консалтинга — задача куда более живая и выполнимая. Необходима инструкция, возможно, в игровой форме, которая ускорит выявление потребностей. Например, мы регулярно сталкиваемся с запросом заполняемости. Средняя цифра, уже используемая на рынке, — 30%. Однако по факту в зависимости от многих факторов эта цифра колеблется от 10% до 80%. Любая допущенная ошибка в сторону избытка площадей — неэффективное использование. Любая ошибка в меньшую сторону — препятствие для развития бизнеса».

В связи с этим, как отмечает эксперт, и архитекторам, и инжиниринговым компаниям важно классифицировать как раз запросы заказчиков, проанализировать и разработать стандарты их спроса, создать алгоритм, чтобы понимать, какая таблетка подойдет для решения одной «боли», а какая — другой. «В нашей собственной методологии порядка десятка зон: для индивидуальной и совместной работы, коллаборации и решения задач, сателлиты и так далее. У каждой зоны есть несколько вариантов решений. Набор решений позволяет организовать пространство исходя из потребностей всех бизнесов заказчика. Однако, как подгонка хорошего костюма по фигуре, итоговый набор требует кастомизации с учетом потребности каждого структурного подразделения», — по мнению Руслана Кубравы, именно так надо ставить вопрос в разговоре об официальной унификации.