Разрыв в окупаемости жилой и коммерческой недвижимости достиг исторического максимума – исследование Accent

Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью достигла исторического максимума. Если в 2019 году однокомнатная квартира в Москве окупалась арендой в среднем за 19,6 года, а коммерческие помещения – за 8,7–10,5 года, то к 2026 году срок окупаемости жилья увеличился до 24,4 года против 8,3–8,7 года у коммерческих объектов. К такому выводу пришли аналитики инвестиционной компании Accent, изучив динамику цен и арендных ставок на рынке недвижимости Москвы с 2019 года по первое полугодие 2026 года.

Динамика сроков окупаемости: 2019–2026

Сегмент	2019	2024	2025	2026 (оценка по итогам I полугодия)
Торговые помещения (street-retail)	19,6 года	16,1 года	17,2 года	24,7 года
Торговые помещения (street-retail)	11,5 года	11,8 года	10,8 года	10,3 года
Склады (логистика)	8,7 года	8,5 года	8,3 года	8,0 года
Офисы	10,5 года	8,8 года	8,7 года	8,7 года

Ставки капитализации (CapRate, показатель отражает реальную годовую доходность объекта) коммерческих сегментов по итогам 2025 года составили: торговая недвижимость сегмента street-retail – 8,5%, склады – 12,0%, офисы – 11,5%. В частности, в первом полугодии 2026 года показатели складского сегмента выросли до 12,5%. Для сравнения: в 2019 году ставки капитализации составляли 9,5–11,5%. Таким образом, доходность коммерческой недвижимости за шесть лет практически не снизилась, а в сегменте складов и офисов даже выросла.
Валовая доходность сдачи однокомнатной квартиры в аренду составила 6,3% по итогам 2025 года против 5,1% в 2019 году; в январе 2026 года показатель снизился до 5,5%, а к началу мая – приблизительно до 4,1%. Такая динамика свидетельствует о резком сокращении доходности в конце 2025 – первой половине 2026 года.
Важно учитывать и разницу методик расчета доходности: для жилья считается валовый арендный доход – до вычета налогов, простоев и расходов на ремонт. Для коммерческой недвижимости расчёт ведётся по чистому операционному доходу, поскольку эксплуатационные расходы преимущественно несёт арендатор. В чистом выражении фактический разрыв между сегментами больше, чем показывает прямое сравнение сроков окупаемости.


Причина расхождения: цены на жильё выросли вдвое, аренда – вернулась к уровню 2019 года
Ключевой фактор – разнонаправленная динамика цен и арендных ставок в жилом сегменте. С 2019 по 2025 год средняя цена квадратного метра в московских новостройках выросла на 126%, на вторичном рынке – на 88%; в первом полугодии 2026 года рост продолжился. Удорожание было обусловлено совокупностью факторов: стимулированием спроса, в том числе ипотечными программами, ростом издержек строительства и ограниченным предложением в отдельных сегментах. Арендные ставки на квартиры за ценами не последовали: после локального пика 2024 года они скорректировались вниз, и по итогам 2025 года среднегодовая ставка аренды практически вернулась к уровню 2019 года. В результате валовая доходность аренды жилья сжалась, а срок окупаемости вырос с 13,8 до 21,4 года.
В коммерческих сегментах арендные ставки, напротив, росли быстрее или сопоставимо с ценами (2019–2025):

• склады: арендные ставки выросли на 164% на фоне спроса со стороны e-commerce (в первую очередь маркетплейсов Ozon, Wildberries, Яндекс.Маркет) и дефицита качественных площадей – срок окупаемости сократился с 8,7 до 8,3 года;
• торговые помещения сегмента street retail: арендные ставки +113% при росте цен на 68% – окупаемость сократилась с 11,5 до 10,3 года;
• офисы: арендные ставки +100% при росте цен на 35% – окупаемость сократилась с 10,5 до 8,7 года.

Существенное отличие сегментов – механизм индексации: в коммерческих договорах аренды, как правило, закреплена ежегодная индексация ставки, тогда как арендная плата за жильё определяется текущим балансом спроса и предложения и, как показал период 2024–2026 годов, может снижаться в номинальном выражении.
Полученные результаты наиболее релевантны для инвесторов, ориентированных на регулярный денежный поток в текущих рыночных условиях, для которых ключевое значение имеет не потенциальное удорожание недвижимости в будущем, а способность актива стабильно генерировать арендный доход относительно его стоимости и связанных с владением расходов.

Разрыв между сегментами – максимальный за весь период наблюдений
Динамика разрыва не была равномерной. Между июлем 2019 и июлем 2024 года он сократился с 9,7 до 7,6 года, поскольку доходность квартир временно восстановилась. В июле 2025 года разрыв вновь увеличился до 8,8 года, но по-прежнему соответствовал приблизительно двукратной разнице. Резкий скачок произошёл весной 2026 года: срок окупаемости квартиры вырос до 24,7 года, вследствие чего разрыв достиг 16,5 года, а кратность – трёх раз.

Показатель	2019	2022	2025	2026 (оценка)
Окупаемость квартиры, лет	19,6	16,1	17,2	24,7
Окупаемость коммерческой недвижимости (среднее по трём сегментам), лет	9,9	8,8	8,5	8,2
Разрыв, лет	9,7	7,6	8,8	16,5
Кратность превышения	2,0×	1,9×	2,0×	3,0×

Данные первого полугодия 2026 года подтверждают продолжение тренда: цены на жильё растут при стагнирующей аренде, и по итогам года срок окупаемости квартиры в Москве может достичь 24,7 года. Если из доходности квартиры вычесть налог (даже минимальный НПД 4-6%), простой в 1 месяц при смене жильцов и амортизацию ремонта, реальный срок окупаемости жилья в 2026 году приблизится к 30 годам. По коммерческим сегментам ожидается стабилизация окупаемости на уровне 8,0–8,7 года при ставках капитализации 11,5–12,5%.
«Данные за шесть лет показывают структурный сдвиг: жилая недвижимость всё больше выполняет функцию сохранения капитала, тогда как текущий рентный доход концентрируется в коммерческих сегментах. Этот вывод особенно значим для инвесторов, которые в условиях первой половины 2026 года ориентируются прежде всего на регулярный текущий денежный поток, а не на возможный рост стоимости объекта в будущем. Для такой стратегии длительная окупаемость квартиры и необходимость самостоятельного управления объектом существенно снижают привлекательность прямой покупки жилья», – комментирует Кристина Стефанова, руководитель направления маркетинговых исследований Accent.

Порог входа и структура рисков
Рост доходности сегмента не означает, что её обеспечит любой отдельно взятый объект. Качественные коммерческие активы – складские комплексы класса А с долгосрочными договорами, торговые и офисные объекты с сетевыми арендаторами – имеют стоимость от сотен миллионов рублей и недоступны частному инвестору напрямую. Малоформатные помещения с чеком, сопоставимым со стоимостью квартиры, несут концентрированные риски: зависимость от единственного арендатора и одной локации, необходимость самостоятельной оценки объекта, юридической проверки и управления.
На этом фоне растёт доля частных инвесторов, получающих доступ к коммерческой недвижимости через коллективные инструменты – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Такой формат позволяет инвестировать в диверсифицированный портфель институционального качества с профессиональным управлением при пороге входа, сопоставимом с розничными инвестиционными продуктами.
Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость: 143 фонда указывают недвижимость основным объектом инвестирования, ещё 228 являются комбинированными, где недвижимость входит в состав активов наряду с другими инструментами. При этом 69% таких фондов доступны только квалифицированным инвесторам, а на Московской бирже активно торгуются лишь около 30 фондов от десяти управляющих компаний – менее 10% сегмента.
По данным Банка России, число пайщиков ЗПИФ в России достигло рекордных 2,4 млн человек, однако паями фондов недвижимости, по оценке Accent, владеет лишь примерно каждый десятый из них: значительная часть существующих фондов исторически создавалась под закрытые стратегии и частный капитал и не была ориентирована на розничную аудиторию.
В 2026 году совокупная стоимость чистых активов ЗПИФ, где недвижимость формирует основную инвестиционную стратегию, уже превысила 1 трлн рублей, и при сохранении темпов роста в течение ближайших двух-трёх лет может утроиться относительно уровня 2025 года, до 1,9–2 трлн рублей. При росте доли активно торгуемых на бирже фондов до 20–25% рынок способен привлечь до миллиона новых розничных инвесторов в среднесрочной перспективе.
«Текущая динамика доходностей отражает фундаментальную переоценку активов на российском рынке недвижимости. Историческая привычка инвестировать “в бетон” через прямую покупку квартир сталкивается с математической нецелесообразностью: окупаемость свыше 20 лет существенно снижает привлекательность такого актива для портфельного инвестора, ориентированного на текущий доход. При этом владение квартирой сложно назвать полностью пассивной инвестицией: собственнику необходимо самостоятельно искать арендаторов, контролировать платежи, учитывать периоды простоя, организовывать ремонт и нести сопутствующие расходы. Переток ликвидности в фонды коммерческой недвижимости свидетельствует о взрослении рынка: инвесторы переходят от владения отдельными квадратными метрами к покупке диверсифицированного и профессионально управляемого денежного потока, стремясь минимизировать управленческие издержки и концентрационные риски, присущие прямому владению конкретным объектом», – отмечает Кристина Стефанова.

Методология
В исследовании использованы данные аналитического центра Accent и открытых источников (индексы цен продажи и аренды по сегментам рынка Москвы за период с 2019 года по июль 2026 года; данные IRN.ru по жилой недвижимости; данные ЦБ РФ, Investfunds по рынку ЗПИФ). Срок окупаемости рассчитан как отношение стоимости объекта к годовому арендному доходу. Для жилой недвижимости использовалась валовая арендная плата (без вычета налогов, простоев и расходов собственника); для коммерческой недвижимости – ставки капитализации на основе чистого операционного дохода (ЧОД). Применение валовой базы для жилья завышает его расчётную доходность относительно коммерческих сегментов; скорректированный на расходы разрыв между сегментами выше указанного. Показатели 2019–2025 годов рассчитаны по фактическим данным (среднегодовые значения); значения 2026 года – оценка по итогам первого полугодия при сохранении текущей динамики цен и ставок. Разрыв между сегментами рассчитан относительно невзвешенного среднего сроков окупаемости трёх коммерческих сегментов (торговля в сегменте street-retail, склады, офисы).