Стили инвестирования в коммерческую недвижимость

Огромный спектр характеристик недвижимости – начиная с секторов, типов, географии и заканчивая конкретным расположением, количеством и качеством арендаторов, заполненностью площадей, сроками и иными условиями договоров аренды и так далее – предлагает диапазон уже инвестиционных возможностей недвижимости (с разными уровнями риска и соответственно доходности). Инвесторы должны учитывать уровень риска, который они готовы принять для достижения своих финансовых целей, а также срок, на который принимается такой риск. Так, некоторые инвесторы могут полностью сосредоточиться на долгосрочных, но высоких результатах, приняв и низкую ликвидность, и низкий текущий доход, в то время как другие имеют целью частый и стабильный доход, а также возможность оперативно выйти из инвестиции, в меньшей степени ориентируясь на отдаленный прирост капитала.Для достижения своих целей инвестиционный капитал сосредотачивается на 4-х основных стилях инвестирования (Investment Style) в недвижимость, принятых в качестве стандарта в мировой практике: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic (Рисунок 1).Рисунок 1. Стили стратегий инвестирования в коммерческую недвижимостьИсточник: INREV, Accent Capital. Уровни риска измерены качественно. Уровни диапазонов доходностей указаны для России (города Москва и Санкт-Петербург с областями) по данным расчетов Accent Capital за 2019 год, с учетом инвестиционных вознаграждений Accent Capital, до налогов. IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности (ВНД). Исключительно в качестве иллюстрации принципа соотношения риск/доходность.Каждый из стилей находится в разных областях кривой риска и доходности, а также требует различных уровней кредитного плеча, поскольку долг оказывает прямое влияние на уровень риска, с которым сталкивается инвестор. Эти стили определены международными отраслевыми ассоциациями: в Европе – это Европейская ассоциация инвесторов в некотирующиеся механизмы/инструменты инвестирования в недвижимость (The European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), в США – Национальный совет инвестиционных доверительных управляющих в сфере недвижимости (The National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, NCREIF). Впрочем, единой международной классификации стилей нет, и зачастую отнесение того или иного объекта инвестирования к определенному стилю может вызывать затруднения.Стиль Core Plus (Базовый-плюс)