Уровни и функции управления инвестициями в недвижимость: Fund, Asset & Property Management

Управление инвестициями в классы реальных активов существенно отличается от управления инвестициями в активы финансового характера. Физическая реальность объекта инвестирования увеличивает количество уровней управления. Принятая в мире структура функций управления инвестициями в недвижимость состоит из 4 уровней. Полное описание доступно в Профессиональном руководстве Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости «Управление фондами, активами и объектами недвижимости: Инвестиционные услуги»  (Real estate fund, asset and property management: Investment services. RICS Professional Guidance. Europe. 1st edition, January 2016).

Fund Management (Управление фондом / капиталом)

Fund Management более верно переводить как управление капиталом, поскольку это подотчетная инвесторам исполнительная функция по организации всего процесса управления капиталом, инвестируемым в коммерческую недвижимость. Это не всегда управление капиталом, представленным в виде фонда (публичного или частного), это могут быть и индивидуальные мандаты, а также совместные предприятия и клубные сделки. Вот ее основные составляющие:

• Investment strategy. Разработка и реализация инвестиционной стратегии, формирующей целевые параметры риск/доходности капитала.
• Business plan. Подготовка и реализация бизнес-плана, формализующего (описывающего) как саму инвестиционную стратегию, так и действий по ее реализации.
• Valuation. Оценка и выявление стоимости чистых активов (NAV), организация учета инвестиций.
• Investor relations. Отношения с инвесторами по сбору капитала, информированию и представлению отечности, проведению собраний и организации одобрения решений инвесторами.
• Financing. Организация всех категорий долга, контроль исполнения условий и ковенант.
• Structuring. Инвестиционно-владельческое и налоговое структурирование; документация.
• Governance. Организация управленческого процесса (принятия/одобрения решений), включая отношения с третьим лицами, в т.ч. кастодианами / специализированными депозитариями.
• Compliance. Обеспечение соблюдения регулирования при сборе и инвестировании капитала.
• Board relations. Организация выбора и работы консультативных советов и независимых органов.
• Audit. Тендер и поддержка работы аудиторов.
• Leadership. Руководство всем процессом и участвующими в нем лицами.
• Research. Исследования рынка для оценки текущих условий и адаптации стратегии.

Asset Management (Управление активами, портфелем активов)

Управление активами – это и стратегическое, и оперативное управление всеми мерами, влияющими на доходность/риск актива (портфеля активов), в первую очередь, инвестиционными сделками, в том числе:

• Asset strategy. Разработка ключевых стратегий управления активом.
• Transactions. Приобретения/продажи активов.
• Asset plan & budget. Подготовка и реализация Планов конкретных активов и их бюджетов.
• Reporting. Финансовые и KPI-отчеты по инвестициям в активы.
• Data management. Хранение и защита данных, связанных с активами.
• Tendering & Monitoring. Тендер, контрактация и контроль внешних поставщиков.
• Supervision. Физические инспекции активов.
• Cash management. Управление ликвидностью, осуществление и контроль платежей.
• Bookkeeping. Учет и отчетность на уровне актива.
• Project management. Организация управления строительством, девелопментом и ремонтом.
• Letting strategy. Стратегия маркетинга объекта, сдачи в аренду и выбора агентов.
• Property valuation. Оценка объектов для учетных, налоговых, кредитных целей.
• Insurance. Организация страхования.
• Claim management. Управление всеми видами требований, претензий и взысканий.
• Compliance. Обеспечение соблюдения всех регулирующих норм и процедур по активу.

Property Management (Управление объектом / собственностью)

Управление объектом или собственностью – достаточно условный перевод для понятия Property Management. Во всем мире под ним понимают, в широком смысле, комплексное управление объектом недвижимости по его целевому назначению для реализации поставленных инвестиционных целей, а в узком – работу с арендаторами. Для этой функции здесь выделяются:

• Lease management. Сбор и учет как арендной платы, так и иных постоянных платежей, ежедневные отношения с арендаторами, тяжбы с ними.
• Service charge administration. Контроль сервисных сборов с арендаторов и иных пользователей объекта недвижимости.
• Taxes administration. Прием и уплата в бюджет всех налогов, связанных с собственностью на объект и арендой.
• Programmed maintenance. Плановые проверки технического обслуживания здания, внутренний надзор его физического состояния.
• Insurance claims. Страховое урегулирование физических ущербов.
• Health & safety compliance. Сертификация всех видов безопасности здания, в т.ч. пожарной, сантитарной, экологической.
• Lease renewals. Управление сроками аренды и продление договоров с арендаторами.
• Marketing support. Маркетинг и публичное продвижение объекта и его пространств для привлечения арендаторов и пользователей.
• Alterations by the tenant. Контроль перепланировок площадей, занятых арендаторами.
• Tenants guarantees. Контроль соблюдения гарантий арендаторов.
• Construction documentation. Поддержание наличия и соответствия нормативным требованиям технической документации на здание.
• Invoices approval. Подтверждение различных счетов к оплате.
• NOI projections support. Бюджетирование для расчета чистого операционного дохода (NOI).
• Security management. Управление организацией всех видов безопасности здания, контроль внешних исполнителей в этой части.
• Data room. Загрузка данных по объекту в базу данных и поддержание работы базы.
• Facility management organization. Организация поддержания надлежащего состояния здания и его эксплуатации.

Facility Management (Управление технической эксплуатацией)

Управление эксплуатацией – это непосредственное управление надлежащим состоянием и безопасностью здания, а также его технической эксплуатацией. Управление эксплуатацией в целом относится к функции управления объектом. Это верно в той части, что управляющий объекта отвечает за функцию, но саму ее реализацию, как правило, поручают профессиональным инженерным организациям, осуществляющим:

• Technical services. Плановое и аварийное обслуживание, ремонт и модернизация технических и программных систем.
• Utility services. Обеспечение здания коммунальными услугами (электро-, водо-, газоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование) и связью.
• Physical security. Охрана и наблюдение, контроль доступа.
• Technical security. Обеспечение пожарной, электрической, промышленной и экологической безопасности. Диспетчеризация.
• Client service.  Служба приема и информирования посетителей.
• Parking. Организация работы парковки и транспортного потока.
• Cleaning. Уборка и чистка здания, помещений, территории, озеленение и вывоз мусора.
• Repair & Supply. Текущий мелкий ремонт и хозяйственное снабжение.