Все статьи

Уровни и функции управления инвестициями в недвижимость: Fund, Asset & Property Management

Управление

Управление инвестициями в классы реальных активов существенно отличается от управления инвестициями в активы финансового характера. Физическая реальность объекта инвестирования увеличивает количество уровней управления. Принятая в мире структура функций управления инвестициями в недвижимость состоит из 4 уровней. Полное описание доступно в Профессиональном руководстве Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости «Управление фондами, активами и объектами недвижимости: Инвестиционные услуги»  (Real estate fund, asset and property management: Investment services. RICS Professional Guidance. Europe. 1st edition, January 2016).

Fund Management (Управление фондом / капиталом)

Fund Management более верно переводить как управление капиталом, поскольку это подотчетная инвесторам исполнительная функция по организации всего процесса управления капиталом, инвестируемым в коммерческую недвижимость. Это не всегда управление капиталом, представленным в виде фонда (публичного или частного), это могут быть и индивидуальные мандаты, а также совместные предприятия и клубные сделки. Вот ее основные составляющие:

  • Investment strategy. Разработка и реализация инвестиционной стратегии, формирующей целевые параметры риск/доходности капитала.
  • Business plan. Подготовка и реализация бизнес-плана, формализующего (описывающего) как саму инвестиционную стратегию, так и действий по ее реализации.
  • Valuation. Оценка и выявление стоимости чистых активов (NAV), организация учета инвестиций.
  • Investor relations. Отношения с инвесторами по сбору капитала, информированию и представлению отечности, проведению собраний и организации одобрения решений инвесторами.
  • Financing. Организация всех категорий долга, контроль исполнения условий и ковенант.
  • Structuring. Инвестиционно-владельческое и налоговое структурирование; документация.
  • Governance. Организация управленческого процесса (принятия/одобрения решений), включая отношения с третьим лицами, в т.ч. кастодианами / специализированными депозитариями.
  • Compliance. Обеспечение соблюдения регулирования при сборе и инвестировании капитала.
  • Board relations. Организация выбора и работы консультативных советов и независимых органов.
  • Audit. Тендер и поддержка работы аудиторов.
  • Leadership. Руководство всем процессом и участвующими в нем лицами.
  • Research. Исследования рынка для оценки текущих условий и адаптации стратегии.

Asset Management (Управление активами, портфелем активов)

Управление активами – это и стратегическое, и оперативное управление всеми мерами, влияющими на доходность/риск актива (портфеля активов), в первую очередь, инвестиционными сделками, в том числе:

  • Asset strategy. Разработка ключевых стратегий управления активом.
  • Transactions. Приобретения/продажи активов.
  • Asset plan & budget. Подготовка и реализация Планов конкретных активов и их бюджетов.
  • Reporting. Финансовые и KPI-отчеты по инвестициям в активы.
  • Data management. Хранение и защита данных, связанных с активами.
  • Tendering & Monitoring. Тендер, контрактация и контроль внешних поставщиков.
  • Supervision. Физические инспекции активов.
  • Cash management. Управление ликвидностью, осуществление и контроль платежей.
  • Bookkeeping. Учет и отчетность на уровне актива.
  • Project management. Организация управления строительством, девелопментом и ремонтом.
  • Letting strategy. Стратегия маркетинга объекта, сдачи в аренду и выбора агентов.
  • Property valuation. Оценка объектов для учетных, налоговых, кредитных целей.
  • Insurance. Организация страхования.
  • Claim management. Управление всеми видами требований, претензий и взысканий.
  • Compliance. Обеспечение соблюдения всех регулирующих норм и процедур по активу.

Property Management (Управление объектом / собственностью)

Управление объектом или собственностью – достаточно условный перевод для понятия Property Management. Во всем мире под ним понимают, в широком смысле, комплексное управление объектом недвижимости по его целевому назначению для реализации поставленных инвестиционных целей, а в узком – работу с арендаторами. Для этой функции здесь выделяются:

  • Lease management. Сбор и учет как арендной платы, так и иных постоянных платежей, ежедневные отношения с арендаторами, тяжбы с ними.
  • Service charge administration. Контроль сервисных сборов с арендаторов и иных пользователей объекта недвижимости.
  • Taxes administration. Прием и уплата в бюджет всех налогов, связанных с собственностью на объект и арендой.
  • Programmed maintenance. Плановые проверки технического обслуживания здания, внутренний надзор его физического состояния.
  • Insurance claims. Страховое урегулирование физических ущербов.
  • Health & safety compliance. Сертификация всех видов безопасности здания, в т.ч. пожарной, сантитарной, экологической.
  • Lease renewals. Управление сроками аренды и продление договоров с арендаторами.
  • Marketing support. Маркетинг и публичное продвижение объекта и его пространств для привлечения арендаторов и пользователей.
  • Alterations by the tenant. Контроль перепланировок площадей, занятых арендаторами.
  • Tenants guarantees. Контроль соблюдения гарантий арендаторов.
  • Construction documentation. Поддержание наличия и соответствия нормативным требованиям технической документации на здание.
  • Invoices approval. Подтверждение различных счетов к оплате.
  • NOI projections support. Бюджетирование для расчета чистого операционного дохода (NOI).
  • Security management. Управление организацией всех видов безопасности здания, контроль внешних исполнителей в этой части.
  • Data room. Загрузка данных по объекту в базу данных и поддержание работы базы.
  • Facility management organization. Организация поддержания надлежащего состояния здания и его эксплуатации.

Facility Management (Управление технической эксплуатацией)

Управление эксплуатацией – это непосредственное управление надлежащим состоянием и безопасностью здания, а также его технической эксплуатацией. Управление эксплуатацией в целом относится к функции управления объектом. Это верно в той части, что управляющий объекта отвечает за функцию, но саму ее реализацию, как правило, поручают профессиональным инженерным организациям, осуществляющим:

  • Technical services. Плановое и аварийное обслуживание, ремонт и модернизация технических и программных систем.
  • Utility services. Обеспечение здания коммунальными услугами (электро-, водо-, газоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование) и связью.
  • Physical security. Охрана и наблюдение, контроль доступа.
  • Technical security. Обеспечение пожарной, электрической, промышленной и экологической безопасности. Диспетчеризация.
  • Client service.  Служба приема и информирования посетителей.
  • Parking. Организация работы парковки и транспортного потока.
  • Cleaning. Уборка и чистка здания, помещений, территории, озеленение и вывоз мусора.
  • Repair & Supply. Текущий мелкий ремонт и хозяйственное снабжение.