Все статьи

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 4 – Сравнительный и затратный методы оценки

Стоимость

Сравнительный метод оценки

Сравнительный метод, пожалуй, наименее применим к оценке коммерческой недвижимости. В его основе находится выявление на рынке объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и сопоставление цен на общую площадь или единицу площади. Безусловно правильный сравнительный метод тоже требует соблюдения определенных технологий, включая: формирование выборки (география, локация, параметры объекта), корректировки стоимости с учетом возможных отличий предмета оценки со схожими объектами.

Впрочем, недостатки метода очевидны. Он совершенно не применим к большинству крупных объектов недвижимости, поскольку двух идентичных торговых комплексов, офисных центров, складов или гостиниц не существует. Поэтому в институциональном инвестировании в объекты высокого качества данный метод не используется.

Таким образом, практически единственная (и надо сказать широкая сфера его применения) – это резидентная недвижимость: сделок с квартирами и апартаментами много, квартиры достаточно стандартизированы для их сравнения, а главное, что статистика цен по сделкам большая – достаточная для выборки. Количественные объемы сделок на рынке жилой недвижимости позволяют создавать эффективные индексы для данного сектора недвижимости, даже в России помимо публикуемых неофициальных индексов (например, IRN.RU), появился даже доступный для инвестирования биржевой индекс на стоимость квадратного метра (как результат совместного проекта Московской биржи и Сбербанка, опосредующего в качестве ипотечного кредитора большое количество сделок с квартирами).

Отдавая должное справедливости, доходные методы оценки коммерческой недвижимости также имеют в основе сравнительные подходы, однако, в доходных методах сравниваются альтернативные доходности (выраженные в CapRate, ставках дисконтирования и доходности) на принимаемые риски, а в сравнительном – непосредственно стоимость единицы площади.

Затратный метод оценки

Затратные методы оценки используются в коммерческой недвижимости, в качестве вспомогательных. Например, для оценки премии за риск замещения (Replacement Risk) и определения необходимости улучшения объекта недвижимости для сохранения или увеличения его стоимости (по существу сохранения или улучшения качества денежного потока), сравнения инвестиций в действующий или новый объект.

Существо затратного метода состоит в оценке стоимости капитальных затрат, по итогам которой стоимость объекта недвижимости определяется как сумма (а) стоимости земельного участка земли и (б) восстановительной стоимости объекта недвижимости (стоимости его замещения) за минусом (в) накопленного износа. В этой связи затратный метод, с одной стороны, прост, поскольку его механизм – это, главным образом, калькуляция расходов, с другой стороны, такие элементы формулы, как рыночная стоимость участка все равно требуют применения иных методик оценки, включая вышеизложенные, при этом, сложность усиливается за счет большого количества предположений, которые нужно сделать для оценки участка, на котором ничего нет.

В любом случае, затратный метод не позволяет выявить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости (стоимость, на основе которой можно сформировать цену сделки), однако, он полезен для выбора стратегии актива и формирования его бизнес-плана (Asset Plan).