Все статьи

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 1 - Цена и стоимость. Методы оценки стоимости

Основы
Стоимость

Для того, чтобы определить и измерить потенциальную и фактическую успешность инвестиций в недвижимость, во всем мире применяют систему измерителей стоимости и доходности, в данном классе активов.

Что такое цена и стоимость недвижимости

Рассматривая вопрос измерения финансовых показателей недвижимости, таких как её стоимость и доходность, прежде всего, следует обратить внимание на значимость формулировок. Важно различать такие термины как «цена» и «стоимость».

Цена (Price) – это сумма, которая является предметом договоренности сторон, о том, сколько получатель объекта недвижимости (или инструмента инвестирования в недвижимость) заплатит его продавцу. Безусловно, цена, в практическом смысле, является выражением стоимости предмета сделки, приемлемой для каждой из сторон. Однако в строгом смысле, она может как совпадать, так и отличаться от рыночной стоимости предмета сделки, сравнение с которой и является основанием для определения выгодности покупки (если цена ниже стоимости, то сделка выгодна для покупателя, если выше – наоборот).

Стоимость (Value) – это только расчетный показатель. Он показывает равновесную цену, ожидаемую в среднем по рынку для предмета сделки. Для инвестиционных сделок именно цена отражает потенциал доходности, которую принесет конкретная инвестиция. Стоимость при инвестировании в коммерческую недвижимость оценивается, как правило, на двух уровнях:

  • Стоимость объекта (Property Value) – это сумма, в которую оценивается сам объект недвижимости. Оценка производится только в отношении прав на объект и связанных с ним денежных потоков.
  • Стоимость актива (Asset Value) предполагает, что в предмет оценки включается как сам объект недвижимости, так и иное связанное с ним имущество, например, нераспределённые доходы в виде денежных средств, депозиты арендаторов, дебиторская задолженность. При этом выделяют:
    • валовую стоимость активов (Gross Asset Value, GAV), включающую оценку только имущества (собственно разного рода активов, перечисленных выше);
    • чистую стоимость активов (Net Asset Value, NAV) – это валовая стоимость активов (GAV) за вычетом обязательств, покрываемых стоимостью этих активов, то есть обязательств перед разного рода кредиторами: поставщиками, банками (в случае привлечения долга). Именно NAV является конечным показателем стоимости собственно капитала инвесторов. Например, для инвесторов фонда недвижимости NAV (или СЧА) такого фонда измеряет стоимость их инвестиции для каждого момента времени в виде совокупной стоимости всех паев фонда, долевыми инвесторами которого они являются.

Методы оценки стоимости

Для инвестора в недвижимость вопрос стоимости объекта (и его соотношение с фактической ценой) является определяющим в вопросе расчета потенциальной доходности на размер принимаемого риска. Цена недвижимости при приобретении, а также в будущем (к дате предполагаемой продажи, о чем многие не задумываются) определит, сколько инвестор заработает. Как определить сколько стоит недвижимость? Равна ли стоимость объекта предлагаемой цене сделки его покупки или продажи? Это простые вопросы, имеющие сложные ответы, поскольку оценка недвижимости никогда не сводится только к одной метрике.

Учитывая, что любая инвестиция – это приобретение будущего денежного потока, то ключевыми методами оценки недвижимости в контексте инвестирования являются доходные методы оценки, вслед за которыми для проверки данных используются сравнительный метод, а также затратный метод.