Все статьи

Способы инвестирования в коммерческую недвижимость. Часть 4 – Частный и публичный долг. Специфические инструменты

Инструменты

Частный долг (Private Debt)

Рынок частных долговых обязательств предполагает инвестирование путем предоставления займов для финансирования покупки недвижимости. Есть существенная разница между инвестированием в недвижимость через капитал и инвестированием через долг. Инвестирование в долговые обязательства предполагает предоставление долговыми инвесторами займов капитальным (долевым) инвесторам, привлекающим финансирование для покупки недвижимости или капитальных затрат, включая затраты на строительство. Инвесторы в долговые обязательства имеют право на выплату процентов и основной суммы со стороны заемщика на условиях договора займа. Обычно инвесторы получают основную сумму займа назад к сроку возврата долга, хотя часто встречаются случаи, когда основная сумма амортизируется в течение срока действия займа. В целом возврат инвестиций для инвесторов в долговые стратегии менее подвержен влиянию циклических колебаний в оценке недвижимости, за исключением случаев, когда спад вынуждает кредиторов держать больше капитала для потенциальных убытков по кредиту, или в случае нарушения заемщиком своих кредитных обязательств. Формы инвестирования в долговые обязательства включают в себя:

  • Старший долг (Senior Loans), также называемые, займы первой очереди. Такие займы считаются наиболее надежными – в случае, если заемщик нарушает свои долговые обязательства, инвесторы в старший долг в приоритетном порядке получают возмещение основной суммы путем продажи соответствующей недвижимости (как предмета залога по такому долгу). Но инвестор в такой долг не участвует в росте капитала объекта недвижимости.
  • Мезонинное долговое финансирование (Mezzanine Debt) является более рискованным. Мезонинные кредиты могут быть структурированы таким образом, что инвесторы участвуют в надбавке стоимости в случае роста дохода от аренды соответствующих активов или повышения стоимости капитала.
  • Субординированный долг (Subordinated Debt) наиболее близок по риску к инвестициям в капитал, поскольку его особенность – это последняя очередь в погашении среди всех возможных долгов, принятых на инвестицию. Именно в форме субординированного долга осуществляются акционерные займы – то есть займы, предоставляемые самими капитальными инвесторами в недвижимость в целях управления финансовыми потоками и финансовой эффективностью.

Долевые инвесторы претендуют на возврат капитала в случае реализации риска последними.

Публичный долг (Public Debt)

Рынок публичных долговых обязательств предполагает инвестирование в публичные / торгуемые / котируемые ценные бумаги долгового характера, как правило, облигации, среди которых выделяют:

  • Облигации, обеспеченные непосредственно недвижимостью (Mortgage Bonds), которые выпускают компании сектора недвижимости в качестве альтернативы привлечению частного долга.
  • Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами/займами (Mortgage-Backed Securities, MBS). В этом случае оригинатор кредитов (лицо их выдавшее; в основном банки) объединяет вместе группу кредитов в единый пул и выпускает под залог этого пула облигации: либо (а) со своего баланса (тогда банк – эмитент), либо (б) с баланса специального юридического лица (Special Purpose Vehicle, SPV), выступающего обособленным эмитентом. Платежи по кредитам обеспечивают: и возврат долга по облигациям, и выплаты процентов/купонов (которые могут быть фиксированными или плавающими). В случае, если предмет ипотеки – коммерческая недвижимость, то бумаги называются Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS. Выплаты по облигациям также могут быть субординированы по старшинству разных серий выпуска, обеспечивая разные возможности по риск/доходности (такие бумаги называют Collateralized Mortgage Obligations, CMOs).

Для инвестирования как в частный, так и в публичный долг зачастую используются сквозные инструменты. В качестве их могут выступать:

  • Фонды долга, обеспеченного недвижимостью (Debt Real Estate Funds), которые либо самостоятельно выдают займы под залог недвижимости, либо приобретают права по ипотечным займам на рынке. Такие фонды, как правило, являются фондами частного капитала, но также могут быть и публично торгуемыми на бирже.
  • Сквозные инвестиционные механизмы (Pass-Through Security), например, ипотечные сертификаты участия, похожие по существу на фонды, однако предполагающие целью альтернативу облигациям в секьюритизации ипотечных пулов. В отличие от CMBS, инвестор такого механизма получает полностью все выплаты, поступающие от кредитов в пуле, а не только возврат тела и определенные проценты.

Специфические инструменты

Развитие рынков капитала – непрерывный процесс и для каждого класса активов появляются все новые и новые инструменты инвестирования. Коммерческая недвижимость - не исключение.

Фонды, ориентированные на результат (Outcome-oriented funds). Фонды, ориентированные на результат, относительно недавно появились в сфере инвестирования в недвижимость, но их популярность растет по мере того, как институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, все больше фокусируются на долгосрочных обязательствах. Эти фонды, как правило, нацелены на ставку инфляции (или на доходность по государственным облигациям) плюс некоторый процент – формирующий премию к риску. Если типичные целевые ориентиры при инвестировании в недвижимость основаны на движении рынка, то такие фонды полагаются на извлечение определенных элементов ценности из различных компонентов, составляющие совокупную доходность актива (доход с капитала и доход с прибыли), предоставляя инвесторам именно целевой показатель доходности.

Производные инструменты недвижимости (Real Estate Derivatives). Производные инструменты давно и широко используются на фондовых рынках и на рынках ценных бумаг с фиксированным доходом, однако использование их в сфере недвижимости все еще ограничено. В Великобритании (где этот рынок наиболее развит) встречаются свопы совокупного дохода или деривативных контрактов, с базовым активом в виде индексов и коэффициентов, публикуемых MSCI. Производные инструменты могут использоваться тактически, например: (а) чтобы увеличить в портфелях благоприятные сектора или уменьшить долю секторов с неблагоприятными прогнозами; или (б) чтобы решить проблему излишней доли определенных секторов, устраняя необходимость продавать активы, которые имеет смысл сохранить в долгосрочной перспективе, либо (в) чтобы хеджировать те или иные показатели, влияющие на рынок недвижимости, в т.ч. процентные ставки, валюту текущей доходности и т.д.