Все статьи

Согласование интересов инвесторов в недвижимость и управляющего их инвестициями

Управление

Главным принципом любого управляющего должна быть практика избегания конфликта интересов между ним и его инвесторами-клиентами. Минимизация исков возникновения таких конфликтов служат целый ряд инструментов согласования интересов.

Со-инвестиции управляющего (Manager Co-investment). Участие управляющего (в лице самой компании, ее акционеров или менеджмента) в фондах и иных механизмах под его управлением – главный способ согласования интересов. Аллокация личного капитала в те же риски, в которые вложен капитал клиента, наилучшим образом стимулируем управляющего выполнять свои, так называемые, фидуциарные (доверительные) обязательства – а именно, обязательства действовать в интересах инвестора, как в своих собственных. Размер со-инвестиций управляющего может разниться в зависимости от размера и репутации управляющего. Для начинающих фирм он может быть 10-20%, для известных компании – меньше 5%.

Барьерные ставки (Hurdle Rate) и водопад (Waterfall).  Достаточно эффективный и распространенный, особенно в западной практике, метод стимулирования управляющего к достижению целевых показателей доходности, особенно в альфа-стратегиях (то есть непосредственном инвестировании управляющим капитала инвесторов в реальные объекты недвижимости). Принцип простой – вознаграждение за результат управляющий вправе получать (полностью или в определенной части) только по достижении определенной нормы доходности, которая и называется Hurdle Rate (барьерная ставка), выражаемая, как правило, в процентах IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД), либо в коэффициенте Equity Multiple (TVPI).

Hurdle Rate ни коем случае не означает гарантии этой доходности, это лишь стимулирующая ставка.

Барьерных ставок может быть несколько. По достижении каждой из которых распределение доходности между инвесторами и управляющим может меняться в пользу управляющего путем увеличения ставки Performance Fee, как правило, на часть результата превышающую барьерную ставку. Вплоть до того, что вознаграждение управляющего может составлять большую долю в таком сверхдоходе, перевернувшись, например, с 80/20, когда Performance Fee – 20%, в 20/80, где Performance Fee на сверхдоход 80%.

В ответ на «требование» инвесторов об установлении Hurdle Rate управляющие «просят» инвесторов закрепить некоторые компенсирующие условия в целях восстановления справедливости, в том числе:

  • Catch-Up Provision (догоняющее условие), суть которого сводится к тому, что после достижения доходности в размере барьерной ставки управляющий полностью забирает себе всю доходность, вплоть до достижения паритета ее распределения в соответствии с пропорцией, определенной посредством процентной ставки вознаграждения за результат (например, при Performance Fee 20% – это распределение 80/20);
  • Clawback Provision (условие об обратном запросе), действие которого сохраняет за управляющим полностью либо в части получать Performance Fee до достижения барьера доходности, установленного Hurdle Rate. Но в этом случае управляющий будет обязан вернуть полученное, если по итогу инвестирования не достигнет оговоренной ставки доходности.

Совокупность условий, определяющих такое распределение доходности (неравномерное по времени и непропорциональное по размеру участия в капитале), получило широко распространенное название «Investment Waterfall Distributions» («распределение инвестиционного водопада») или просто «Waterfall».

Советы и комитеты. Уже не связаны с финансовой стороной стимулирования управляющего к ответственному поведению, а относятся к такой области, как корпоративное управление (Corporate Governance). Сближению интересов управляющего и интересов инвесторов способствуют:

  • Инвестиционные комитеты (Investment Committees) фондов, посредством которых инвесторы, входящие в их состав (все или мажоритарные) могут участвовать в принятии инвестиционных решений путем их согласования, на основании представления управляющего;
  • Консультативные советы (Advisory Boards), включающие, как правило, внешних, по отношению к управляющему лиц, могут выражать независимое мнение (условно, инвестиционного сообщества в целом), снижая тенденциозность управляющего.